Zakup zadłużonego mieszkania – szanse i zagrożenia

1 - Zakup zadłużonego mieszkania – szanse i zagrożenia

Zakup zadłużonego mieszkania – szanse i zagrożenia

Co znajdziesz w artykule:

  • Kiedy można zarobić na zakupie zadłużonej nieruchomości?
  • Sprawdź księgę wieczystą
  • Hipoteka ustanowiona na rzecz banku
  • Hipoteka przymusowa
  • Zajęcie komornicze
  • Zadłużenie wobec spółdzielni mieszkaniowej lub wspólnoty

Zakup zadłużonego mieszkania czy domu niekoniecznie musi być złym pomysłem. Najwięcej zadłużonych nieruchomości na rynku to takie, które są obciążone hipoteką, ustanowioną na rzecz banków. W tym przypadku zwykle sprawa jest prosta – wystarczy jedynie wykonać kilka dodatkowych czynności, o których przeczytasz poniżej.

Znajdziesz jednak i takie mieszkania, które są obciążone np. hipoteką przymusową, są zajęte przez komornika lub ich właściciele mają zaległości czynszowe, wykraczające poza ich możliwości finansowe. Plusem takich mieszkań jest to, że można je nabyć w bardzo atrakcyjnej cenie – często poniżej 70% ich wartości rynkowej.

Tego typu mieszkania również można w bezpieczny sposób kupić. Musisz jednak dopełnić więcej formalności niż przy standardowym zakupie i zachować więcej ostrożności. O tym również przeczytasz w tym artykule. Jeżeli nie masz w tym doświadczenia najlepiej, abyś zatrudnił specjalistę. Niestety jednym z największych  błędów wśród kupujących zadłużone mieszkania jest chęć zysku, która przyćmiewa zdrowy rozsądek.   

Myślę, że z tego artykułu skorzystają również osoby, które chcą kupić mieszkanie dla własnych potrzeb. Warto go przeczytać po to, aby ustrzec się przed konsekwencjami zakupu zadłużonej nieruchomości.

Kiedy można zarobić na zakupie zadłużonej nieruchomości?

To czy możesz zarobić na zadłużonej nieruchomości, zależy od tego, z jakiego tytułu jest ona zadłużona, w jakiej sytuacji jest obecny jej właściciel oraz jaką Ty posiadasz wiedzę w zakresie inwestowania.

Nieruchomości obciążone wpisem hipoteki z tytułu udzielonego kredytu hipotecznego, zwykle są sprzedawane w cenie rynkowej. Natomiast te, które są obciążone hipotekami przymusowymi, zajęciami komorniczymi, zaległościami wobec spółdzielni mieszkaniowej lub wspólnoty często sprzedawane są w bardzo atrakcyjnej cenie. Są to tzw. „perełki”. Nierzadko cena ich wynosi poniżej 70% wartości rynkowej. To właśnie kupując te mieszkania, można zarobić. Są one często nabywane przez osoby, które zawodowo skupują zadłużone mieszkania, remontują je i następnie sprzedają z zyskiem. 

Jeżeli zamierzasz rozpocząć przygodę z inwestowaniem w nieruchomości na zasadzie zakupu, remontu i późniejszej odsprzedaży, powinieneś posiadać przynajmniej podstawową znajomość sytuacji rynkowej. Jest Ci to potrzebne choćby po to, aby policzyć opłacalność inwestycji. Przyda się wiedza z zakresu cen transakcyjnych podobnych mieszkań, cen materiałów potrzebnych do wykonania remontu oraz wynagrodzenia ekip remontowych (jeżeli będziesz zlecał remont firmom zewnętrznym). Poza tym powinieneś uwzględnić koszty, które będą należne wobec spółdzielni/ wspólnoty, banku (o ile skorzystasz z kredytu), urzędu skarbowego, notariusza itd.

Jeżeli nie posiadasz takiej wiedzy i dopiero rozpoczynasz działalność w tym zakresie, dla swojego dobra skorzystaj z usług agentów nieruchomości, doradców ds. nieruchomości lub z dostępnych kursów.      


3 1024x1024 - Zakup zadłużonego mieszkania – szanse i zagrożenia

Pobierz bezpłatnego e-booka

Prawie 50 stron konkretnej wiedzy na temat zakupu mieszkania na kredyt

12 KROKÓW DO CELU


Sprawdź księgę wieczystą

Podstawową rzeczą, jaką powinieneś zrobić przy zakupie to sprawdzenie księgi wieczystej nieruchomości. Możesz to zrobić elektronicznie, wystarczy znać numer księgi wieczystej. W niej znajdują się najważniejsze informacje dotyczące nieruchomości, także obciążenia hipoteką i inne ograniczenia.

W dziale III księgi wieczystej znajdziesz wpisy dotyczące np. zajęć komorniczych a w dziale IV ustanowionych hipotek. Przy okazji wspomnę, że w dziale III znajdziesz również wpisy dotyczące ustanowionych na rzecz osób trzecich służebności osobiste lub dożywocia. Nie będę w tym artykule rozpisywać się na ten temat, jednak jeżeli zobaczysz taki wpis, skonsultuj to ze swoim agentem nieruchomości lub ekspertem kredytowym. 

Nie będę też pisała o sytuacjach gdy nieruchomość nie ma założonej księgi wieczystej. To jest temat na następny artykuł, ten i tak jest już obszerny. Jeżeli znalazłeś nieruchomość, która nie ma założonej księgi wieczystej, koniecznie skonsultuj to ze specjalistą.

Hipoteka ustanowiona na rzecz banku

Jest to najczęściej spotykane obciążenie nieruchomości. Oznacza, że obecny właściciel skorzystał kiedyś z kredytu hipotecznego, którego zabezpieczeniem jest właśnie to mieszkanie. Jeżeli zdecydujesz się na zakup takiego mieszkania, musisz zabezpieczyć swoje interesy tak, aby nie okazało się, że kupując mieszkanie, przy okazji zostaniesz dłużnikiem rzeczowym banku. Z mojego doświadczenia uważam, że nie powinno do tego dojść, ponieważ nad bezpieczeństwem całej transakcji czuwa agent nieruchomości i notariusz, który wie, w jaki sposób ma zabezpieczyć kupującego. Niemniej jednak należy być czujnym i warto znać pewne zasady, aby nie stać się ofiarą oszustów.

Musisz wiedzieć, że wpisy obciążające księgę wieczystą obciążają nieruchomość, a nie jego właściciela. Oznacza to, że jeżeli kupisz takie mieszkanie bez wykreślenia tych wpisów, stajesz się dłużnikiem rzeczowym i w przypadku zaprzestania spłacania kredytu przez byłego właściciela, Twoje mieszkanie zostanie zlicytowane (mimo że to nie był Twój kredyt).

Oczywiście temu można zaradzić. Wystarczy ustalić, w jaki sposób i kiedy zostanie spłacone zadłużenie z tytułu udzielonego kredytu, którego zabezpieczeniem jest hipoteka na interesującej Cię nieruchomości.

W tym miejscu wspomnę, że przed podjęciem jakichkolwiek decyzji, upewnij się, czy aktualne zadłużenie kredytu jest niższe niż cena zakupu mieszkania. Biorąc pod uwagę kredyty frankowe, może okazać się bowiem, że obecne saldo kredytu jest wyższe niż cena nieruchomości. I co wtedy? Wystarczy, że sprzedający przed przystąpieniem do umowy sprzedaży, nadpłaci kredyt w ten sposób, że do spłaty pozostanie kwota niższa niż cena sprzedaży.

To jak wygląda spłata zadłużenia, uzależnione jest często od jego wysokości i możliwości finansowych kupującego.

Spłata przy pomocy zadatku.

Jeśli kwota zadatku, na jaką umówiły się strony, wystarczy na spłatę zadłużenia i obie strony się na to zgodzą, możesz wpłacić zadatek bezpośrednio na konto wierzyciela. Dzięki temu właściciel nieruchomości będzie mógł wykreślić zadłużenie z księgi wieczystej, a reszta kwoty ze sprzedaży mieszkania trafi do niego. Ustalając termin podpisania umowy ostatecznej, należy uwzględnić czas, jaki potrzebny jest na całkowitą spłatę kredytu i czas na wykreślenie hipoteki przez sąd. Niektóre banki zezwalają na wcześniejszą spłatę tylko w dniu spłaty raty (zgodnie z harmonogramem). Niektóre sądy procesują zmiany w księgach nawet 12 miesięcy. W takich sytuacjach można ustalić, że np. do umowy ostatecznej dojdzie po dostarczeniu kopii wniosku złożonego do sądu o wykreślenie hipoteki. 

Spłata zadłużenia po umowie ostatecznej – kupujący nie korzysta z kredytu.

W tej sytuacji wygląda to podobnie jak zakup nieruchomości nieobciążonej hipoteką, z małym wyjątkiem. Musisz otrzymać od sprzedającego zaświadczenie z banku, w którym znajdą się między innymi informacje o:

  • banku kredytobiorcy,
  • saldzie do spłaty i walucie kredytu,
  • prowizji za przedterminową spłatę,
  • zgodzie (promesie) na wykreślenie hipoteki po dokonaniu całkowitej spłaty kredytu.

W umowie ostatecznej w formie aktu notarialnego notariusz podzieli kwotę do zapłaty na dwie części: pierwszą część przelejesz na konto banku tytułem spłaty kredytu sprzedającego, drugą część bezpośrednio na jego konto (lub gotówką). Po dokonaniu całkowitej spłaty kredytu sprzedający otrzyma z banku zgodę na wykreślenie hipoteki, którą będzie musiał Ci dostarczyć. Tylko Ty jako właściciel będziesz mógł złożyć wniosek w sądzie o jej wykreślenie.

Spłata zadłużenia po umowie ostatecznej – kupujący korzysta z kredytu hipotecznego na zakup.

Ponieważ w księdze wieczystej istnieje już hipoteka wpisana tytułem zabezpieczenia innego kredytu, bank, który udzieli Ci kredytu, będzie chciał mieć pewność, że jego wpis hipoteczny znajdzie się w księdze na pierwszym miejscu. W praktyce wygląda to podobnie jak w poprzednim przykładzie, czyli też będzie wymagane zaświadczenie z banku, w którym był udzielony właścicielowi kredyt oraz nastąpi podział środków na dwie części – na rzecz banku i na rzecz sprzedającego. Zgodnie z umową kredytową będziesz musiał dopilnować tego, aby hipoteka byłego właściciela została wykreślona. Przeważnie w umowie będzie ustalony termin, w jakim masz dostarczyć odpis z księgi wieczystej, potwierdzający, że poprzednia hipoteka została wykreślona, a ta z tytułu Twojego kredytu znajduje się na pierwszym miejscu.       

Hipoteka przymusowa

Inaczej jest w przypadku hipoteki przymusowej. Może być ona ustanawiana np. na rzecz Urzędu Skarbowego lub ZUS (ale nie tylko). Dzieje się tak w sytuacji gdy właściciel nieruchomości ma zaległości wobec tych instytucji. Różni się ona od poprzedniej hipoteki tym, że nikt nie pyta właściciela o zgodę na jej wpis.

Podobnie jak przy zwykłej hipotece masz możliwość zakupu nieruchomości w sposób bezpieczny i przy okazji taniej. Wpisy hipoteki przymusowej mogą świadczyć, że obecny właściciel ma problemy finansowe i bardziej będzie skłonny do negocjacji ceny.

Zadbaj o swoje interesy!

Pamiętaj, że w Twoim interesie jest to, aby zostały wykreślone wpisy dotyczące hipoteki przymusowej. Jeżeli to możliwe to najlepiej, aby sprzedający spłacił zaległości przed umową ostateczną. Jeżeli nie ma na to pieniędzy, może wykorzystać Twój zadatek, który będzie zabezpieczony w umowie przedwstępnej. Najlepiej, abyś to Ty przelał odpowiednią kwotę bezpośrednio na konto wierzyciela. Oczywiście przed podpisaniem umowy przedwstępnej zażądaj od sprzedającego dostarczenia zaświadczenia, z którego będzie wynikała kwota zaległości do spłaty oraz numer konta, na który należy wpłacić należną kwotę.

Wysokość zadłużenia ma bardzo duże znaczenie. Może bowiem okazać się, że jest wyższa niż cena sprzedaży. Oznaczać to będzie, że zaległości nie zostaną spłacone i tym samym wierzyciel może później sięgnąć po Twoje nowo nabyte mieszkanie.

Jeżeli nie jest możliwe uregulowanie zaległości wpłaconym zadatkiem (np. z powodu zbyt dużej jej wysokości), można dokonać spłaty po podpisaniu umowy ostatecznej, tak samo jak w przypadku hipoteki zwykłej. Pamiętaj, aby do aktu sprzedający dostarczył zaświadczenie o wysokości zadłużenia i warunkach związanych z wydaniem zgody na wykreślenie hipoteki. Tak jak wcześniej pisałam, to Ty dokonujesz przelewu tytułem spłaty zaległości. Nigdy nie przekazuj pieniędzy na konto sprzedającego, aby sam sobie uregulował należności! Po spłaceniu zadłużenia, wierzyciel wyda odpowiednią zgodę na wykreślenie hipoteki w księdze wieczystej, którą jako nowy właściciel złożysz do sądu.

Jeżeli chodzi o możliwość zakupu takiego mieszkania na kredyt, to najlepiej przed podjęciem decyzji skontaktuj się z ekspertem kredytowym. Każdy bank rozpatruje sprawę indywidualnie i ma swoje procedury.

Zajęcie komornicze


Zakup nieruchomości licytowanej przez komornika, jest znaczenie trudniejszy.

Ostrzeżenie o wszczęciu egzekucji

Jeżeli w księdze wieczystej w dziale III widzisz ostrzeżenie o wszczęciu egzekucji, to musisz wiedzieć, że w każdej chwili mogą zgłaszać się nowi wierzyciele. Nie masz pewności czy kwota zadłużenia, jaką podaje sprzedający, jest kwotą ostateczną. Transakcja koniecznie powinna być przeprowadzona z udziałem komornika, który wskaże kwotę, jaką należy wpłacić, aby mógł odstąpić od zajęcia i wyrazić zgodę na wykreślenie wpisu ostrzeżenia.

Ponieważ w tej sytuacji do końca nie jest pewna ostateczna kwota zadłużenia, banki nie chcą udzielać kredytu na zakup takiej nieruchomości. Nie oznacza to jednak, że takiej transakcji nie da się zrobić, wiem to z doświadczenia. Proces długi, ale możliwy.

Licytacja komornicza

Inaczej jest w przypadku gdy doszło do licytacji komorniczej i Ty ją nabyłeś. Niektóre banki udzielają kredytów na jej zakup. Niestety największym przeciwnikiem może być tutaj czas. Od momentu zamknięcia licytacji, jeśli ją wygrałeś, masz jedynie 14 dni na wpłatę pełnej kwoty na rzecz sprzedającego, co praktycznie jest wyzwaniem dla większości banków. Dlatego warto przygotować się na taką sytuację już wcześniej. Mieć pewność co do swojej zdolności kredytowej, przygotować wszystkie dokumenty, aby wydanie pozytywnej decyzji kredytowej było tylko formalnością. Inną przeszkodą jest to, że bank musi uruchomić kredyt na konto zbywcy nieruchomości jeszcze przed podpisaniem aktu notarialnego.

Ponieważ na sukces całej transakcji wpływa wiele czynników, warto skorzystać z usług specjalisty, który podpowie, w jakim banku można sprawnie to zrobić.

Oczywiście w przypadku licytacji komorniczej najłatwiej zakupić nieruchomość za gotówkę, nie każdy jednak może sobie na to pozwolić.

Nieruchomości obciążone zajęciem komorniczym zwykle są sprzedawane poniżej ceny rynkowej. Często właściciele decydują się sami je sprzedać, zanim zrobi to komornik. Wiąże się to z tym, że każda następna licytacja komornicza, obniża cenę wywoławczą. W konsekwencji może się okazać, że dla dłużnika zostanie bardzo mała kwota albo jeszcze gorzej – cena ze sprzedaży nie pokryje długu.

Zakup takiego mieszkania może okazać się łakomym kąskiem. Faktycznie można zarobić! Istnieje jednak ryzyko, że osoba niedoświadczona może paść ofiarą oszusta, który sprzeda mu nieruchomość wraz z obciążeniami. O tym, że obciążenia znajdujące się w księdze wieczystej przechodzą na nowego właściciela, pisałam już kilkukrotnie powyżej. Dlatego tak ważne jest, aby osoby nieposiadające doświadczenia w zakupie nieruchomości, korzystały z usług osób przez siebie wynajętych, a nie pokładały całej wiary w dobre intencje sprzedającego i osób go reprezentujących.    

Zadłużenie wobec spółdzielni mieszkaniowej lub wspólnoty

Niekiedy możesz spotkać się z ofertą sprzedaży mieszkania poniżej ceny rynkowej. Zwykle są to sytuacje, gdzie sprzedający z jakichś względów jest zmuszony do szybkiej sprzedaży, np. z powodu problemów finansowych, wysokich zaległości wobec spółdzielni mieszkaniowej lub wspólnoty. Nierzadko takie mieszkania są bardzo zaniedbane i wymagają generalnego remontu.

Są to tzw. okazje inwestycyjne, na które poluje wielu inwestorów. Takie oferty bardzo szybko znajdują nowych nabywców. Praktycznie jest to wyścig z czasem i większą szansę na wygraną mają osoby, które płacą gotówką za mieszkanie. Niestety przy dużej ilości chętnych kupujących, sprzedający nie będzie skory do czekania, aż kupujący załatwi formalności związane z kredytem hipotecznym.

Plusem w zakupie takiego mieszkania, jest na pewno możliwy do osiągnięcia zysk. Oczywiście osoba, która zamierza inwestować w nieruchomości na zasadzie zakupu, remontu i późniejszej sprzedaży musi posiadać pewną znajomość sytuacji rynkowej choćby po to, aby policzyć opłacalność inwestycji.

Zagrożeniem nabycia nieruchomości obciążonej długami wobec spółdzielni czy wspólnoty jest to, że jeżeli nie dopilnujesz spłaty zaległości, możesz mieć później problemy. Za długi powstałe przed zakupem mieszkania, odpowiada były właściciel. Zdarzają się jednak spółdzielnie czy wspólnoty, które próbują wyegzekwować zaległości od nowego właściciela (bo np. tak im łatwiej).

Nie mają do tego prawa za wyjątkiem dwóch sytuacji. Po pierwsze wówczas, gdy wierzytelność spółdzielni, np. z tytułu zaległości czynszowych, została zabezpieczona hipoteką na spółdzielczym prawie do lokalu mieszkalnego. Drugim przypadkiem jest sytuacja gdy nabywca zobowiązał się, że spłaci zobowiązania wobec spółdzielni.

Standardowo do umowy ostatecznej sprzedający przedkłada zaświadczenie, z którego będzie wynikała kwota zaległości. Można zrobić tak jak w przypadku hipoteki, czyli zostaną one uregulowane ze środków pochodzących z zadatku. Jeżeli jednak jest to większa kwota, to kupujący może na siebie przenieść ciężar spłaty zaległości po nabyciu mieszkania (oświadcza to w akcie notarialnym). Oczywiście cena sprzedaży powinna być odpowiednio obniżona z uwagi na konieczność spłaty zaległości.

Podsumowanie

Jak się okazuje z powyższego artykułu, zakup zadłużonego mieszkania może być dobrą okazją inwestycyjną. Aby jednak tak się stało, należy dochować wszelkiej ostrożności związanej z ustaleniem wierzycieli oraz aktualnego stanu zadłużenia. Ponadto w sytuacji małego doświadczenia warto zatrudnić specjalistę, który poprowadzi tak transakcję, aby była ona bezpieczna dla kupującego. Przy okazji wspólnie z kupującym dokona analizy opłacalności inwestycji.



3 1024x1024 - Zakup zadłużonego mieszkania – szanse i zagrożenia

Pobierz bezpłatnego e-booka

12 KROKÓW DO CELU


Agent nieruchomo%C5%9Bci Ekspert kredytowy wsp%C3%B3%C5%82praca - Zakup zadłużonego mieszkania – szanse i zagrożenia

Dodaj komentarz

Twój adres email nie zostanie opublikowany. Pola, których wypełnienie jest wymagane, są oznaczone symbolem *