Zakup zadłużonego mieszkania – szanse i zagrożenia

Wklad wlasny a kredyt hipoteczny 2 1024x576 - Zakup zadłużonego mieszkania – szanse i zagrożenia

Zakup zadłużonego mieszkania czy domu niekoniecznie musi być złym pomysłem. Najwięcej zadłużonych nieruchomości na rynku to takie, które są obciążone hipoteką, ustanowioną na rzecz banków. W tym przypadku zwykle sprawa jest prosta – wystarczy jedynie wykonać kilka dodatkowych czynności, o których przeczytasz poniżej.

Znajdziesz jednak i takie mieszkania, które są obciążone np. hipoteką przymusową, są zajęte przez komornika lub ich właściciele mają zaległości czynszowe, wykraczające poza ich możliwości finansowe. Plusem takich mieszkań jest to, że można je nabyć w bardzo atrakcyjnej cenie – często poniżej 70% ich wartości rynkowej.

Tego typu mieszkania również można w bezpieczny sposób kupić. Musisz jednak dopełnić więcej formalności niż przy standardowym zakupie i zachować więcej ostrożności. O tym również przeczytasz w tym artykule. Jeżeli nie masz w tym doświadczenia najlepiej, abyś zatrudnił specjalistę. Niestety jednym z największych  błędów wśród kupujących zadłużone mieszkania jest chęć zysku, która przyćmiewa zdrowy rozsądek.   

Myślę, że z tego artykułu skorzystają również osoby, które chcą kupić mieszkanie dla własnych potrzeb. Warto go przeczytać po to, aby ustrzec się przed konsekwencjami zakupu zadłużonej nieruchomości.

Kiedy można zarobić na zakupie zadłużonej nieruchomości?

To czy możesz zarobić na zadłużonej nieruchomości, zależy od tego, z jakiego tytułu jest ona zadłużona, w jakiej sytuacji jest obecny jej właściciel oraz jaką Ty posiadasz wiedzę w zakresie inwestowania.

Nieruchomości obciążone wpisem hipoteki z tytułu udzielonego kredytu hipotecznego, zwykle są sprzedawane w cenie rynkowej. Natomiast te, które są obciążone hipotekami przymusowymi, zajęciami komorniczymi, zaległościami wobec spółdzielni mieszkaniowej lub wspólnoty często sprzedawane są w bardzo atrakcyjnej cenie. Są to tzw. „perełki”. Nierzadko cena ich wynosi poniżej 70% wartości rynkowej. To właśnie kupując te mieszkania, można zarobić. Są one często nabywane przez osoby, które zawodowo skupują zadłużone mieszkania, remontują je i następnie sprzedają z zyskiem. 

Jeżeli zamierzasz rozpocząć przygodę z inwestowaniem w nieruchomości na zasadzie zakupu, remontu i późniejszej odsprzedaży, powinieneś posiadać przynajmniej podstawową znajomość sytuacji rynkowej. Jest Ci to potrzebne choćby po to, aby policzyć opłacalność inwestycji. Przyda się wiedza z zakresu cen transakcyjnych podobnych mieszkań, cen materiałów potrzebnych do wykonania remontu oraz wynagrodzenia ekip remontowych (jeżeli będziesz zlecał remont firmom zewnętrznym). Poza tym powinieneś uwzględnić koszty, które będą należne wobec spółdzielni/ wspólnoty, banku (o ile skorzystasz z kredytu), urzędu skarbowego, notariusza itd.

Jeżeli nie posiadasz takiej wiedzy i dopiero rozpoczynasz działalność w tym zakresie, dla swojego dobra skorzystaj z usług agentów nieruchomości, doradców ds. nieruchomości lub z dostępnych kursów.      

Sprawdź księgę wieczystą

Podstawową rzeczą, jaką powinieneś zrobić przy zakupie to sprawdzenie księgi wieczystej nieruchomości. Możesz to zrobić elektronicznie, wystarczy znać numer księgi wieczystej. W niej znajdują się najważniejsze informacje dotyczące nieruchomości, także obciążenia hipoteką i inne ograniczenia.

W dziale III księgi wieczystej znajdziesz wpisy dotyczące np. zajęć komorniczych a w dziale IV ustanowionych hipotek. Przy okazji wspomnę, że w dziale III znajdziesz również wpisy dotyczące ustanowionych na rzecz osób trzecich służebności osobiste lub dożywocia. Na ten temat przeczytasz więcej w artykule Księga wieczysta – jak, gdzie i kiedy należy się z nią zapoznać?

Nie będę też pisała o sytuacjach gdy nieruchomość nie ma założonej księgi wieczystej. To jest temat na następny artykuł Czy każda nieruchomość ma założoną księgę wieczystą?

Hipoteka ustanowiona na rzecz banku

Jest to najczęściej spotykane obciążenie nieruchomości. Oznacza, że obecny właściciel skorzystał kiedyś z kredytu hipotecznego, którego zabezpieczeniem jest właśnie to mieszkanie. Jeżeli zdecydujesz się na zakup takiego mieszkania, musisz zabezpieczyć swoje interesy tak, aby nie okazało się, że kupując mieszkanie, przy okazji zostaniesz dłużnikiem rzeczowym banku. Z mojego doświadczenia uważam, że nie powinno do tego dojść, ponieważ nad bezpieczeństwem całej transakcji czuwa agent nieruchomości i notariusz, który wie, w jaki sposób ma zabezpieczyć kupującego. Niemniej jednak należy być czujnym i warto znać pewne zasady, aby nie stać się ofiarą oszustów.

Musisz wiedzieć, że wpisy obciążające księgę wieczystą obciążają nieruchomość, a nie jego właściciela. Oznacza to, że jeżeli kupisz takie mieszkanie bez wykreślenia tych wpisów, stajesz się dłużnikiem rzeczowym i w przypadku zaprzestania spłacania kredytu przez byłego właściciela, Twoje mieszkanie zostanie zlicytowane (mimo że to nie był Twój kredyt).

Oczywiście temu można zaradzić. Wystarczy ustalić, w jaki sposób i kiedy zostanie spłacone zadłużenie z tytułu udzielonego kredytu, którego zabezpieczeniem jest hipoteka na interesującej Cię nieruchomości.

W tym miejscu wspomnę, że przed podjęciem jakichkolwiek decyzji, upewnij się, czy aktualne zadłużenie kredytu jest niższe niż cena zakupu mieszkania. Biorąc pod uwagę kredyty frankowe, może okazać się bowiem, że obecne saldo kredytu jest wyższe niż cena nieruchomości. I co wtedy? Wystarczy, że sprzedający przed przystąpieniem do umowy sprzedaży, nadpłaci kredyt w ten sposób, że do spłaty pozostanie kwota niższa niż cena sprzedaży.

To jak wygląda spłata zadłużenia, uzależnione jest często od jego wysokości i możliwości finansowych kupującego.

Spłata przy pomocy zadatku.

Jeśli kwota zadatku, na jaką umówiły się strony, wystarczy na spłatę zadłużenia i obie strony się na to zgodzą, możesz wpłacić zadatek bezpośrednio na konto wierzyciela. Dzięki temu właściciel nieruchomości będzie mógł wykreślić zadłużenie z księgi wieczystej, a reszta kwoty ze sprzedaży mieszkania trafi do niego. Ustalając termin podpisania umowy ostatecznej, należy uwzględnić czas, jaki potrzebny jest na całkowitą spłatę kredytu i czas na wykreślenie hipoteki przez sąd. Niektóre banki zezwalają na wcześniejszą spłatę tylko w dniu spłaty raty (zgodnie z harmonogramem). Niektóre sądy procesują zmiany w księgach nawet 12 miesięcy. W takich sytuacjach można ustalić, że np. do umowy ostatecznej dojdzie po dostarczeniu kopii wniosku złożonego do sądu o wykreślenie hipoteki. 

Spłata zadłużenia po umowie ostatecznej – kupujący nie korzysta z kredytu.

W tej sytuacji wygląda to podobnie jak zakup nieruchomości nieobciążonej hipoteką, z małym wyjątkiem. Musisz otrzymać od sprzedającego zaświadczenie z banku, w którym znajdą się między innymi informacje o:

  • banku kredytobiorcy,
  • saldzie do spłaty i walucie kredytu,
  • prowizji za przedterminową spłatę,
  • zgodzie (promesie) na wykreślenie hipoteki po dokonaniu całkowitej spłaty kredytu.

W umowie ostatecznej w formie aktu notarialnego notariusz podzieli kwotę do zapłaty na dwie części: pierwszą część przelejesz na konto banku tytułem spłaty kredytu sprzedającego, drugą część bezpośrednio na jego konto (lub gotówką). Po dokonaniu całkowitej spłaty kredytu sprzedający otrzyma z banku zgodę na wykreślenie hipoteki, którą będzie musiał Ci dostarczyć. Tylko Ty jako właściciel będziesz mógł złożyć wniosek w sądzie o jej wykreślenie.

Spłata zadłużenia po umowie ostatecznej – kupujący korzysta z kredytu hipotecznego na zakup.

Ponieważ w księdze wieczystej istnieje już hipoteka wpisana tytułem zabezpieczenia innego kredytu, bank, który udzieli Ci kredytu, będzie chciał mieć pewność, że jego wpis hipoteczny znajdzie się w księdze na pierwszym miejscu. W praktyce wygląda to podobnie jak w poprzednim przykładzie, czyli też będzie wymagane zaświadczenie z banku, w którym był udzielony właścicielowi kredyt oraz nastąpi podział środków na dwie części – na rzecz banku i na rzecz sprzedającego. Zgodnie z umową kredytową będziesz musiał dopilnować tego, aby hipoteka byłego właściciela została wykreślona. Przeważnie w umowie będzie ustalony termin, w jakim masz dostarczyć odpis z księgi wieczystej, potwierdzający, że poprzednia hipoteka została wykreślona, a ta z tytułu Twojego kredytu znajduje się na pierwszym miejscu.       

Hipoteka przymusowa

Pages: 1 2

10 myśli na “Zakup zadłużonego mieszkania – szanse i zagrożenia”

  1. Witam, chce kupic od rodzicow mieszkanie które jest zadluzone przez komornika za brak oplat za czynsz i dodatkowo w ksiege jest wpisane jeszcze kilku ukrytych wierzycieli. Czy ci ukryci wierzyciele przejda na mnie po splacie komornika i kupnie mieszkania?

    1. Witam . Jestem w trakcie kupna mieszkania
      Mieszkanie było zadłuzone w dziale 3 ksiąg wieczystych . Umówilem się z właścielem na zadatek w wysokości 90 tysiecy zł a przy przejeciu pełnej własności 20 tysiecy zł w styczniu 2022 roku
      Przez ten czas przychodzą kolejne egzekucje są one opłacane przez własciele . Moje pytanie jest takie co bedzie jak mieszkanie przejdzie na mnie w styczniu . Czy bedą mnie scigać za jego długi ? Mieszkanie kupowane jest przez biuro nieruchomosci i przez notariusza . Zagraża mi coś ? Przypomnie mieszkanie nie jest kupione po cenie zanizonej . Prosze o wiadomosc
      Może jescze jak mogę się zabezpieczyć w tym przypadku co dopisac do aktu umowy w styczniu?

      1. To zależy od wielu czynników, m.in. co to jest za zadłużenie, co jest zabezpieczeniem, kto jest wierzycielem, czy jest już zaangażowany komornik itp itd.
        Jeżeli jest już komornik, to proszę udać się do niego i porozmawiać z nim na ten temat.
        Na Pana miejscu skonsultowałabym się z radcą prawnym, który zna się na tym temacie, aby podpowiedział Panu i pomógł zabezpieczyć transakcję. Jeżeli nie zna Pan takiej osoby, to może Pan wysłać zapytanie na Lexnonstop link https://lexnonstop.com/d71Vt5. Ja często korzystam z ich pomocy. Specjalizują się w wielu dziedzinach, a ceny mają naprawdę przystępne. Może Pan nawet wysłać bezpłatne wstępne zapytanie, czy są w stanie Panu pomóc i ile by to kosztowało.

  2. Witam
    Chcemy kupić dom na którym komornik jest wpisany w księdze wieczystej na hipotece, zadłużenie jest równe cenie sprzedaży
    Jakie podjąć kroki aby bezpiecznie kupic dom i mieć pewność że wpłacone pieniądze pójdą na dług i aby księga wieczysta była “czysta”.

    1. Witam, w tym przypadku niezbędna jest rozmowa z komornikiem, w celu określenia ryzyka pojawienia się kolejnych wierzycieli. Od rozmowy z nim powinna Pani zacząć. Wszystko zależy od tego, na jakim etapie jest egzekucja.

  3. Witam, jak wyglada sytuacja jesli chce kupic mieszkanie zadłużone.
    I jestem tego swiadoma, po prostu kwota bedzie mniejsza o ta kwote co jest w ksiedze wieczystej.
    Od czego zaczac w takiej sytuacji

    1. Przede wszystkim powinna Pani ustalić źródło tego zadłużenia. Najlepiej, aby skontaktowała się Pani z kimś, kto Pani pomoże przejść bezpiecznie procedurę zakupu. Jeżeli będzie Pani korzystała z kredytu na zakup, to polecam eksperta kredytowego. Jeżeli będzie Pani płaciła gotówką, to agenta nieruchomości lub od razu notariusza, u którego będzie podpisywana umowa. Oni sprawdzą zapisy w księdze wieczystej i odpowiednio Panią pokierują. Nie wiem, czego dotyczy zadłużenie, dlatego trudno mi powiedzieć, od czego powinna Pani zacząć.

  4. Witam,
    Czy wpisy w dziale III księgi wieczystej dotyczące np. przesyłu na rzecz Taurona mogą stanowić dla mnie jakiś problem? Chce kupić działkę i takie coś znalazłem w księdze. Nie wiem co mam z tym zrobić.

    1. Panie Robercie, jest to często spotykany wpis w dziale III i nie stanowi dla Pana zagrożenia. Jedynie musi Pan wiedzieć, że Tauron będzie miał prawo wejść na Pana działkę i dokonać napraw lub modernizacji sieci zgodnie z potrzebami.

Dodaj komentarz

Twój adres email nie zostanie opublikowany. Pola, których wypełnienie jest wymagane, są oznaczone symbolem *