Jak przygotować się do kredytu hipotecznego?

achievement adult book 1043514 e1529664983698 1024x574 - Jak przygotować się do kredytu hipotecznego?

Jak przygotować się do kredytu hipotecznego?

Co znajdziesz w artykule:

  • Sprawdź swoją zdolność kredytową
  • Zmiana pracy
  • Sprawdź swój BIK
  • Przygotuj wkład własny
  • Uważaj na operacje na rachunku osobistym
  • Nie zaciągaj dodatkowych kredytów
  • Znajdź nieruchomość
  • Określ parametry kredytu
  • Wybierz najkorzystniejszą ofertę
  • Przygotuj dokumenty

W poprzednim artykule pisałam o tym, Jak kupić mieszkanie lub dom na kredyt. Skupiłam się na całej procedurze dotyczącej zakupu nieruchomości. Krok po kroku. W tym artykule opiszę jak przygotować się do kredytu hipotecznego tak, aby nie było niespodzianek na etapie analizy kredytowej.

Sprawdź swoją zdolność kredytową

Przede wszystkim w pierwszej kolejności powinniśmy sprawdzić naszą zdolność kredytową. Dzięki temu będziemy wiedzieli, na co możemy sobie pozwolić. Może okazać się bowiem, że pomimo tego, że osiągamy przyzwoite dochody, bank ich nie zaakceptuje. Powodem może być np. umowa zawarta z agencją pracy tymczasowej lub  podstawowy dochód netto na bardzo niskim poziomie (ryczałt, diety pracownicze). Naszą zdolność kredytową możemy sprawdzić bezpośrednio w banku lub skorzystać z usług eksperta kredytowego. Podczas jednego spotkania sprawdzi ją we wszystkich bankach. Jeżeli chcemy mieć wybór wśród kilku banków, powinniśmy zweryfikować zdolność w kilku miejscach. Każdy bank ma swoje procedury i różnica w maksymalnej kwocie może wynosić nawet kilkaset tysięcy złotych.

Zmiana pracy

Jeżeli mamy umowę o pracę, nie zmieniajmy jej tuż przed wnioskowaniem o kredyt. Jeżeli dostaliśmy świetną propozycję nowej pracy, z której chcielibyśmy skorzystać, skonsultujmy zmianę z ekspertem kredytowym. Nie zakładajmy z góry, że trzykrotnie wyższy dochód będzie lepszy dla banku. Banki wymagają minimalnego okresu zatrudnienia. Może okazać się, że zmieniając pracę, będziemy musieli czekać nawet sześć miesięcy na złożenie wniosku w banku, w którym jest najlepsza dla nas oferta. To samo dotyczy rozpoczęcia własnej działalności kredytowej, która w większości banków powinna być prowadzona przez co najmniej 12 miesięcy.


Chcesz być na bieżąco? Zapisz się do newslettera.

Co dwa tygodnie będziesz otrzymywać informacje o nowych artykułach.

Sprawdź swój BIK

Jednym z istotnych etapów analizy kredytowej jest weryfikacja naszej historii w BIK. Nawet wysoki wkład własny oraz świetne zabezpieczenie nic nie pomoże, jeżeli okaże się, że mieliśmy w przeszłości problemy ze spłatą zobowiązań kredytowych. Możemy spotkać się z takimi sytuacjami:

Brak historii kredytowej

Niby to dobrze, bo oznacza, że nie mamy tendencji do zadłużania, co cenią banki. Z drugiej strony, jeżeli jesteśmy młodzi, na początku swojej drogi zawodowej to istnieje duże prawdopodobieństwo, że otrzymamy niską ocenę scoringową. Ocena scoringowa to ocena naszej wiarygodności na podstawie pewnych statystycznych cech. Aby to wyjaśnić, posłużę się przykładem. Statystycznie młodzi mężczyźni, kawalerowie, bez wyższego wykształcenia mają większą tendencję do niespłacania kredytu niż żonaci mężczyźni. Dlatego, jeżeli jesteśmy w takiej lub podobnej grupie klientów, zadbajmy o to, aby mieć historię kredytową i do tego pozytywną! Wystarczy, że skorzystamy z karty kredytowej. Może to być naprawdę minimalny limit. Wystarczy sam fakt, że ją posiadamy, korzystamy z niej i regularnie spłacamy. Może to być również limit w koncie osobistym.

„Bogata” historia kredytowa

Jeżeli korzystaliśmy lub korzystamy z wielu kredytów, warto zweryfikować BIK przed złożeniem wniosku. Może okazać się, że np. w przeszłości kupiliśmy coś na raty i do tego została wydana karta kredytowa. Często nawet nie byliśmy tego świadomi. Zdarza się też, że w BIK-u znajdują się informacje o zadłużeniach przeterminowanych nawet z niewielką kwotą. One też będą miały wpływ na analizę kredytową. Zaległość powyżej 180 dni może skutkować negatywną decyzją kredytową. Dlatego warto, abyśmy sprawdzili swoją historię kredytową i zadziałali, zanim podpiszemy przedwstępną umowę sprzedaży.

Przygotuj wkład własny

Jeżeli już wiemy, jaką mamy zdolność kredytową, przed wyborem nieruchomości musimy jeszcze zorganizować wkład własny. Co do zasady wymagane jest 20% wkładu własnego, jednak pod pewnymi warunkami niektóre banki zaakceptują 10% wkładu. Pamiętajmy, że oprócz wkładu własnego musimy zabezpieczyć środki na opłaty notarialne. Jeżeli nie wiemy, w jakiej są wysokości, skonsultujmy to z naszym agentem nieruchomości lub ekspertem kredytowym. Możemy również samodzielnie wyliczyć koszty w ogólnodostępnych kalkulatorach w Internecie. Jeżeli podpiszemy umowę z agentem nieruchomości, możemy liczyć się również z wynagrodzeniem dla niego (ok. 2-3% netto).

Przykład:

Załóżmy, że posiadamy zdolność kredytową na 700 tys. zł i znaleźliśmy wymarzony dom za 600 tys. zł. Wymagany wkład własny w wysokości 20% to 120 tys. zł plus koszty notarialne ok. 17 tys. zł. Możemy skorzystać z oferty banku akceptującego 10% wkładu własnego. Wtedy wystarczy 60 tys. zł plus koszty notarialne i agencji nieruchomości (jeżeli są). To nie są małe kwoty, dlatego tak ważna jest ocena naszych możliwości finansowych przed podpisaniem umowy przedwstępnej. Na temat wkładu własnego przeczytacie więcej w artykule: Wkład własny a kredyt hipoteczny.

Jak przygotowac sie do kredytu hipotecznego 1024x576 - Jak przygotować się do kredytu hipotecznego?

Uważaj na operacje na rachunku osobistym

I to jest coś, o czym zawsze mówię moim klientom, jeżeli spotykam się z nimi wystarczająco wcześnie przed złożeniem wniosków. Pamiętajmy, że do wniosku kredytowego będziemy musieli dołączyć wyciąg z naszego konta. Zwykle za okres 3-6 miesięcy. Zdarzają się też banki, które wymagają potwierdzenia wpływów na konto za okres ostatnich 12 miesięcy.

Analityk będzie porównywał dochód z zaświadczenia z wpływem wynagrodzenia na rachunek. Sprawdzi też, czy z rachunku przelewane są raty kredytów, których nie ma w BIK. Poza tym sprawdzi, czy są zajęcia komornicze oraz, czy wydatki mieszkaniowe (np. opłaty za czynsz) pokrywają się z tym, co wpisałeś we wniosku. Chcąc nie chcąc analityk „czyta” całą historię naszego rachunku.

Z życia wzięte… małżeństwo bez dzieci zrobiło przelew z rachunku w tytule, którego wpisali „zapłata za wanienkę dla dziecka”. Klienci musieli udowadniać analitykowi, że nie mają dzieci i zakup nie był dla ich dziecka. Dlatego zachowajmy ostrożność.

Nie zaciągaj dodatkowych kredytów

Gdy sprawdziliśmy naszą zdolność kredytową i wiemy już mniej więcej, za jaką kwotę chcemy kupić nieruchomość, powstrzymajmy się od zaciągania nowych kredytów gotówkowych lub zakupów na raty. Po pierwsze może to mieć wpływ na zdolność kredytową. Po drugie analityk może uznać, że mamy tendencję do zadłużania się. A po trzecie możemy otrzymać negatywną ocenę scoringową, na którą ma wpływ ilość zapytań o kredyt w przeciągu ostatnich trzech miesięcy.

Znajdź nieruchomość

Na podstawie naszej zdolności kredytowej i wysokości posiadanego wkładu własnego jesteśmy w stanie określić, na co nas stać. Pamiętajmy, że kredyt jest na 20-30 lat. Przecież nie chcemy żyć na „samym chlebie i wodzie”. Pamiętajmy też o wakacjach i innych przyjemnościach życia, które każdemu z nas się należą. Dlatego pomimo wyliczonej maksymalnej zdolności kredytowej miejmy na uwadze życie w perspektywie najbliższych 20-30 lat. Na tej podstawie wybierzmy nieruchomość, która będzie spełniała nasze oczekiwania, ale nie spowoduje tego, że będziemy jej niewolnikami.

Określ parametry kredytu

A na koniec zastanówmy się, czego oczekujemy od kredytu. Czy np. chcemy ubezpieczenie na życie, które zabezpieczy naszych bliskich w trudnej sytuacji? Czy chcemy mieć możliwość bezpłatnej nadpłaty kredytu lub jego wcześniejszej całkowitej spłaty? A może  chcemy mieć możliwość zawieszenia spłaty kredytu w trudnej dla nas sytuacji itd. Zastanówmy się, czego oczekujemy i przedstawmy to w banku lub ekspertowi kredytowemu, który dobierze ofertę zgodnie z naszymi oczekiwaniami.

Wybierz najkorzystniejszą ofertę

Możemy chodzić od banku do banku, szukając dla nas najkorzystniejszego kredytu. Nie zakończmy swoich poszukiwań w banku, który w hasłach reklamowych zamieścił słowa „najtańszy” kredyt hipoteczny. To, czy jest on najkorzystniejszy dla nas, zależy od wielu czynników i najlepiej zestawić go z innymi ofertami. Możemy to sprawdzić na własną rękę lub skorzystać z usług eksperta kredytowego, które nic nie będą nas kosztowały.

Współpracując ze mną, otrzymacie zestawienie ofert dopasowanych do Waszych oczekiwań i Waszych możliwości finansowych. Jeżeli chcecie zobaczyć, jak wygląda oferta, pobierzcie: przykładową ofertę.

Nie dziwcie się, że w ofercie nie ma nazw banków. Nie chcę w tym miejscu reklamować żadnego z nich. Przygotowując dla Was spersonalizowaną ofertę, otrzymacie również nazwy banków, których oferty dotyczą.

Przygotuj dokumenty

To najmniej ciekawy moment całego procesu. Każdy bank ma swoje procedury i swoje listy wymaganych dokumentów. Na tym etapie musimy uzbroić się w cierpliwość. W pierwszej kolejności musimy dostarczyć dokumenty, które bank wymaga do rozpatrzenia wniosku zgodnie ze swoją checklistą.  W późniejszym etapie analityk może poprosić o dodatkowe dokumenty, które pozwolą mu podjąć decyzję.

Nie denerwujmy się, że bank oczekuje od nas dodatkowych dokumentów. Często wynika to z dociekliwości wobec stanu prawnego nieruchomości. Osobiście uważam, że to dobrze. Lepiej, aby analityk wykrył nieprawidłowości niż aby wyszło to dopiero po akcie notarialnym. Wtedy nie będzie można zrezygnować z transakcji.

Oczywiście zdarzają się „nadgorliwi” analitycy, ale na to nie mamy wpływu. Dlatego tak ważne jest przygotowanie całej dokumentacji tak, aby analityk nie miał żadnych wątpliwości.

Przeczytaj również:

Zdolność kredytowa a kredyt hipoteczny cz. 1 – podstawy

Kredyt hipoteczny dla osób pracujących za granicą

Doradca kredytowy — czy warto skorzystać?

Jak kupić mieszkanie na kredyt?

Ile kosztuje kredyt hipoteczny?


Chcesz być na bieżąco? Zapisz się do newslettera.

Co dwa tygodnie będziesz otrzymywać informacje o nowych artykułach.



IMG 2139ok 500x - Jak przygotować się do kredytu hipotecznego?

Masz pytania?

Zapraszam do współpracy



4 myśli na “Jak przygotować się do kredytu hipotecznego?

  1. Dzień dobry
    Napisała pani, że gdy kupuję mieszkanie z udziałem agencji nieruchomości to trzeba zapłacić prowizję. Czy zawsze jest ta prowizja?

    1. Dzień dobry
      Nie zawsze jest prowizja. To zależy od sposobu pracy agenta nieruchomości. Część z nich pobiera wynagrodzenie tylko od sprzedającego, część tylko od kupującego a część z obu stron. Tę kwestię najlepiej ustalić z agentem na samym początku, aby ewentualny koszt uwzględnić w wyliczeniach.

  2. Witam
    Chcemy razem z żoną kupić mieszkanie za jakies 3-4 miesiące za kredyt. Czy powinniśmy już spotkać się z doradcą czy to jeszcze za wczesnie? Ile czasu trwa wydanie decyzji kredytowej?

    1. Witam
      To jest odpowiedni moment, aby spotkać się z ekspertem kredytowym. Co do czasu wydania decyzji kredytowej, to powinniśmy liczyć się z wydłużonym czasem rozpatrywania wniosków. Ma na to wpływ pandemia. W przypadku zakupu nieruchomości na kredyt polecam, aby termin podpisania umowy ostatecznej był wyznaczony na co najmniej dwa miesiące od umowy przedwstępnej.
      Pozdrawiam
      Bernardeta

Dodaj komentarz

Twój adres email nie zostanie opublikowany. Pola, których wypełnienie jest wymagane, są oznaczone symbolem *