Jak bezpiecznie wynająć mieszkanie? – poradnik dla najemcy

Zaktualizowano: 24 maja 2020 przez Bernardeta

8 - Jak bezpiecznie wynająć mieszkanie? – poradnik dla najemcy

Jak bezpiecznie wynająć mieszkanie – poradnik dla najemcy

Co znajdziesz w artykule:

  • Zanim pojedziesz obejrzeć mieszkanie
  • Sprawdź zgodność z ogłoszeniem
  • Sprawdź otoczenie  
  • Zweryfikuj stan prawny nieruchomości
  • Zweryfikuj realną cenę
  • Podpisz umowę najmu
  • Uzgodnij w umowie szczegóły dotyczące napraw
  • Zasady wypowiedzenia umowy najmu
  • Protokół zdawczo-odbiorczy
  • Ustal co Ci wolno a czego nie
  • Zatrudnij agenta nieruchomości

Jeżeli jesteś na etapie poszukiwania mieszkania na wynajem, dobrze trafiłeś. Opowiem Ci jak to zrobić w bezpieczny dla Ciebie sposób. Na co zwrócić uwagę przy wyborze mieszkania, oraz o co zadbać przed i w trakcie podpisywania umowy najmu.

Zanim pojedziesz obejrzeć mieszkanie

Czas to pieniądz, więc nie trać czasu na oferty, które już na samym początku nie spełniają Twoich oczekiwań. Jak to zrobić? Przygotuj listę, która będzie zawierała właściwości, które MUSI spełniać Twoje przyszłe wynajmowane mieszkanie. Oznacz, które bezwzględnie muszą być spełnione a z których możesz zrezygnować.

Uwzględnij okolicę, łatwość dojazdu do pracy i szkoły, dostęp do sklepów i przychodni. Ustal wysokość maksymalnego do zaakceptowania czynszu. Jeżeli zależy Ci na szybkim wprowadzeniu, zdecyduj się raczej na wynajem wyremontowanego mieszkania. Jeżeli jesteś na etapie kiedy nie chcesz inwestować w meble, skup się na ofertach zawierających umeblowanie i wyposażenie w cenie.

Znając swoje priorytety, jesteś w stanie już na etapie filtrowania ofert w sieci odrzucić te, które nie spełniają Twoich oczekiwań. Nie warto tracić czasu na prezentacje mieszkań, którym z góry dajemy minimalne szanse. Zbyt wiele takich niepotrzebnych prezentacji spowoduje z czasem frustrację. W konsekwencji może wpłynąć to na podjęcie zbyt szybkiej nieprzemyślanej decyzji.

Sprawdź zgodność z ogłoszeniem

Jeżeli już wybrałeś ofertę, umów się na prezentację mieszkania. Podczas oględzin sprawdź zgodność stanu faktycznego z ogłoszeniem. Dopytaj się jakie meble i sprzęt pozostają w mieszkaniu i czy cena najmu zawiera czynsz dla wspólnoty/ spółdzielni. Zdecyduj czy stan techniczny mieszkania jest dla Ciebie odpowiedni, uwzględnij konieczność poniesienia ewentualnych kosztów remontu. Jeżeli takie będą potrzebne to czy właściciel je pokryje, czy może obniży Ci czynsz. Jeżeli okaże się, że wszystko będziesz musiał sam pokryć, to porównaj ostateczny (planowany koszt) z innymi ofertami wynajmu mieszkania. Uważaj, aby finalnie nie przepłacić.

Sprawdź otoczenie  

Jeżeli to możliwe postaraj się zrobić rozeznanie wśród sąsiadów. Być może wyjdą na jaw jakieś negatywne okoliczności dotyczące właściciela i wynajmowanego mieszkania. Może okazać się np., że ciągle zmieniają się lokatorzy. Być może to przypadek a być może konfliktowy i wścibski charakter właściciela?

Sprawdź również okolicę – dostęp do środków komunikacji, sklepów, przychodni, szkół i innych, na których Ci szczególnie zależy. Rozeznaj się czy dana okolica jest bezpieczna – jest to ważne zwłaszcza wtedy gdy masz dzieci, które będą samodzielnie chodzić do szkoły lub będą chciały korzystać z placu zabaw.


3 1024x1024 - Jak bezpiecznie wynająć mieszkanie? – poradnik dla najemcy

Pobierz bezpłatnego e-booka

Prawie 50 stron konkretnej wiedzy na temat zakupu mieszkania na kredyt

12 KROKÓW DO CELU


Zweryfikuj stan prawny nieruchomości!

Jak bezpiecznie wynająć mieszkanie? To jest bardzo ważny moment całej transakcji! Na tym etapie jesteś w stanie uchronić się przed potencjalnym oszustem. Niestety zdarza się, że osoby nieuczciwe podają się za właścicieli mieszkań, a w rzeczywistości są to np. tylko najemcy czy osoby chwilowo opiekujące się lokalem podczas nieobecności właściciela. Tacy oszuści umawiają się z wieloma osobami na prezentację. Podczas spotkania twierdzą, że mieszkanie cieszy się dużym zainteresowaniem i jedynym sposobem zarezerwowania oferty jest wpłata zaliczki lub opłaty rezerwacyjnej. Co prawda zdarza się, że wystawiają pokwitowanie wpłaty, ale co z tego, skoro później nie wiadomo gdzie szukać oszusta.  

Po pierwsze – bądź czujny jeżeli ktoś wywiera na Tobie presję wpłaty jakiejkolwiek kwoty tytułem rezerwacji oferty! To typowe zachowanie oszustów.  

Po drugie – sprawdź stan prawny mieszkania! Poproś o okazanie aktu własności oraz podanie numeru księgi wieczystej. Jeżeli wynajmujący ma uczciwe intencje, nie będzie robił z tym problemu. Jeżeli powie, że nie jest właścicielem a tylko działa w imieniu mamy, cioci, wujka czy kolegi to poproś o okazanie pełnomocnictwa, z którego będzie wynikało, że może podpisać z Tobą umowę najmu.

Zweryfikuj realną cenę

Przed podjęciem decyzji upewnij się co do kosztów najmu. Część wynajmujących podaje w ogłoszeniu cenę, która zawiera zarówno czynsz dla wspólnoty/ spółdzielni jak i odstępne. Inni, aby zwiększyć zainteresowanie ofertą, podają tylko wysokość odstępnego. Po czasie wychodzi na jaw, że najemca będzie zobowiązany dodatkowo płacić czynsz dla wspólnoty. Tak naprawdę tę sprawę powinieneś uzgodnić jeszcze przed umówieniem prezentacji mieszkania. Jeżeli jednak tego nie zrobiłeś, to jest to ten etap, w którym musisz koniecznie to zrobić.

Jak bezpiecznie wynająć mieszkanie? Podpisz umowę najmu!

Część wynajmujących dąży do tego, aby wynająć mieszkanie bez umowy, czyli na tzw. gębę. Ma to na celu uniknięcie obowiązku płacenia podatku. Pamiętaj jednak, że tylko umowa daje gwarancję dotrzymania przez obie strony zawartych deklaracji. Na jej podstawie możesz domagać się spełnienia obowiązków przez wynajmującego, np. napraw. Z drugiej strony on może wyegzekwować zaległości czynszowe. Umowa chroni obie strony przed nieprzyjemnościami, jakie prędzej czy później mogą wystąpić. Jeżeli masz uczciwe zamiary, to zawarcie umowy będzie miało pozytywny wpływ na Twoje interesy.

Przed podpisaniem umowy, koniecznie ją przeczytaj! Jeżeli uzgodniłeś coś z wynajmującym, to niech to znajdzie się w umowie. Tylko w ten sposób możesz później domagać się od niego spełnienia zobowiązań.

Umowa najmu powinna zawierać:

  • Dane osobowe stron – właściciela i najemcy
  • Oznaczenie wynajmowanego mieszkania – adres i powierzchnię
  • Wysokość czynszu – z dokładnym wyliczeniem co na niego się składa, termin płatności oraz numer konta właściciela
  • Wysokość kaucji
  • Ustalenia dotyczące okresu wypowiedzenia oraz zasad rezygnacji z mieszkania
  • Wysokość kaucji i zasady jej zwrotu
  • Załączniki – np. protokół zdawczo-odbiorczy i zdjęcia przedstawiające stan techniczny mieszkania w chwili przekazania

W tym miejscu polecam wzory umów najmu, przygotowane przez zaprzyjaźnioną firmę Rentumi:

Umowa Najmu Mieszkania 300x212 - Jak bezpiecznie wynająć mieszkanie? – poradnik dla najemcy

Uzgodnij w umowie najmu szczegóły dotyczące napraw

W umowie najmu warto też zawrzeć informacje na temat odpowiedzialności za ewentualne naprawy.  Ustawa o ochronie praw lokatorów (art. 6a-6f) reguluje ten temat. Jednak strony w umowie mogą ustalić tę odpowiedzialność w inny sposób. Jest to zalecane w sytuacji gdy np. właściciel daleko mieszka i łatwej będzie wykonać najemcy te naprawy, za które zgodnie z ustawą odpowiada wynajmujący. W zamian za większą odpowiedzialność najemcy, strony powinny zrekompensować to niższym czynszem lub ustalić sposób rozliczenia kosztów remontu/ naprawy.

Jeżeli w umowie nie będzie uzgodnień z tym związanych, obowiązują zapisy ustawy o ochronie praw lokatorów (art. 6a-6f).

Jeżeli planujesz wykonać jakiekolwiek zmiany w aranżacji mieszkania lub zmienić umeblowanie/ wyposażenie mieszkania, musisz mieć na to pisemną zgodę właściciela. Można to zamieścić w umowie, przy okazji ustalając rozliczenie kosztów. Warto to zrobić zwłaszcza wtedy jeżeli zmiany wpłyną na zwiększenie wartości lokalu,  z czego skorzysta w przyszłości właściciel mieszkania. Bez pisemnych uzgodnień w tym zakresie, nie będziesz mógł później żądać od wynajmującego zwrotu poniesionych kosztów.  

Zasady wypowiedzenia umowy najmu

Zgodnie z ustawą o ochronie praw lokatorów właściciel może Ci wypowiedzieć umowę nie później niż na miesiąc naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego, jeżeli:

  • Będziesz używał lokal w sposób sprzeczny z umową o wynajem mieszkania,  będziesz dopuszczał do powstawania szkód w mieszkaniu lub regularnie zaburzał spokój innych mieszkańców.
  • Wynajmiesz, podnajmiesz albo oddasz do bezpłatnego używania lokal lub jego część bez wymaganej pisemnej zgody właściciela.
  • Będziesz zwlekał z zapłatą czynszu i innych opłat za przynajmniej trzy pełne okresy płatności pomimo tego, że wynajmujący uprzedzi Cię na piśmie o zamiarze wypowiedzenia umowy i wyznaczy dodatkowy, miesięczny termin do zapłaty zaległych i bieżących należności. 

Właściciel może wypowiedzieć Ci umowę z innych przyczyn niż wskazane powyżej. W takiej sytuacji okres wypowiedzenia jest o wiele dłuższy i wiąże się z dodatkowymi obowiązkami do wykonania przez wynajmującego. Więcej na ten temat możesz przeczytać w art. 11 ustawy o ochronie praw lokatorów. 

Jak bezpiecznie wynająć mieszkanie? Podpisz protokół zdawczo-odbiorczy!

Bardzo istotną sprawą jest sporządzenie protokołu zdawczo-odbiorczego. To w nim na etapie przekazania mieszkania zamieścicie uwagi dotyczące stanu technicznego mieszkania, umeblowania oraz sprzętu, który jest na wyposażeniu.

Podczas podpisywania umowy przekażesz właścicielowi kaucję. Otrzymasz ją z powrotem po rozwiązaniu umowy, jeżeli zwrócisz lokal w niepogorszonym stanie. Dlatego tak ważne jest, aby wszelkie mankamenty zostały wpisane do protokołu. Warto też zrobić zdjęcia przedstawiające wszelkie usterki jak pęknięcia na ścianach i na kafelkach, rysy na drzwiach i framugach itp. Zdjęcia dołączcie do protokołu. 

Ustal co Ci wolno a czego nie

Wielu właścicieli już na etapie pierwszej prezentacji zastrzega, że nie będzie tolerować pewnych sytuacji. Do jednych z najczęściej spotykanych należą brak akceptacji zwierząt czy zakaz palenia papierosów. Niektórzy nie wynajmą nam mieszkania jeżeli mamy dzieci.

Są i tacy właściciele, którzy jeszcze bardziej mogą ograniczyć Twoje prawa w ten sposób, że np. zabronią organizowania imprez lub zapraszania gości zwłaszcza na noc. Te elementy warto uzgodnić zawczasu i wpisać je do umowy najmu. Być może dzięki temu w porę zorientujesz się, że wynajem tego akurat mieszkania będzie wiązał się z ograniczeniami, których nie jesteś w stanie zaakceptować. 

Zdarzają się również i tacy właściciele, którzy uważają, że mają prawo w każdej chwili odwiedzić Ciebie, aby sprawdzić, czy wszystko jest ok z ich mieszkaniem. Co gorsza, są i tacy, którzy będą to chcieli zrobić pod Twoją nieobecność. Pomimo tego, że właściciel może posiadać drugi komplet kluczy, nie ma prawa do wchodzenia do wynajmowanego przez Ciebie mieszkania pod Twoją nieobecność. Co prawda jest wyjątek, czyli sytuacja gdy musi wejść w celu naprawy usterki zagrażającej zdrowiu i życiu innym. Aby tak się jednak stało, musi to zrobić w obecności policji. Nieuzgodnione wizyty zgodnie z art. 193 kodeksu karnego są traktowane jako wtargnięcie i naruszenie miru domowego.

Oczywiście właściciel ma prawo wejść do wynajmowanego przez Ciebie mieszkania, w celu okresowego przeglądu stanu technicznego mieszkania i ustalenia zakresu niezbędnych do wykonania prac remontowych.  Taka wizyta ma być wcześniej umówiona i najemca musi na nią wyrazić zgodę. Natomiast nie musisz zgadzać się na wejście właściciela gdy bez zapowiedzi Cię odwiedzi. W tej sytuacji to jest Twoja dobra wola. 

Jak bezpiecznie wynająć mieszkanie? Zatrudnij agenta nieruchomości!

Jeżeli dotarłeś do tego miejsca w artykule, zapewne zależy Ci na tym, aby w sposób bezpieczny wynająć mieszkanie. Dlatego zaproponuję Ci, abyś skorzystał z usług specjalisty – agenta nieruchomości.  Jest to osoba, która:

  • posiada doświadczenie w tym zakresie – zna ceny rynkowe, okolice, formalności, jakie należy wykonać w związku z najmem itp.
  • zweryfikuje stan prawny nieruchomości, dzięki czemu podpiszesz ją z osobą, która ma do tego prawo – wyeliminujesz ryzyko związane z działalnością oszustów
  • wynegocjuje dla Ciebie najkorzystniejszą cenę
  • zadba o bezpieczeństwo transakcji, pośrednicząc przy zawieraniu umowy najmu, która będzie zawierała korzystne dla Ciebie zapisy

Agent nieruchomości po rozpoznaniu Twoich oczekiwań, przejmie na siebie obowiązek wyszukania odpowiedniego dla Ciebie mieszkania i zadbania o sprawy formalne. Dzięki temu będziesz miał więcej czasu dla siebie, a dodatkowo będziesz mógł spokojnie przystąpić do zawarcia umowy najmu bez obaw związanych z działalnością nieuczciwych osób działających na rynku.  

Współpraca z agentem nieruchomości wiąże się z wynagrodzeniem. Zazwyczaj jest to wysokość jednorazowego czynszu. Działając samemu, nie poniesiesz tego kosztu. Jednak pamiętaj, że oszuści głównie celują w osoby, które nie posiadają doświadczenia w tym zakresie. Dlatego nie współpracując z agentem, możesz zaoszczędzić na jego prowizji. Jeżeli jednak nie pójdzie dobrze, możesz wiele stracić – pieniędzy, czasu i nerwów. Bądź ostrożny, zwłaszcza wtedy gdy jest sezon na poszukiwanie mieszkań na wynajem, czyli przed rozpoczęciem roku akademickiego. Jest to czas zwiększonej aktywności oszustów.    



3 1024x1024 - Jak bezpiecznie wynająć mieszkanie? – poradnik dla najemcy

Pobierz bezpłatnego e-booka

12 KROKÓW DO CELU


Agent nieruchomo%C5%9Bci Ekspert kredytowy wsp%C3%B3%C5%82praca - Jak bezpiecznie wynająć mieszkanie? – poradnik dla najemcy

2 myśli na “Jak bezpiecznie wynająć mieszkanie? – poradnik dla najemcy

Dodaj komentarz

Twój adres email nie zostanie opublikowany. Pola, których wypełnienie jest wymagane, są oznaczone symbolem *