Rata równa czy malejąca – kredyt hipoteczny

52 - Rata równa czy malejąca – kredyt hipoteczny

Rata równa czy malejąca – kredyt hipoteczny

Co znajdziesz w artykule:

  • Budowa raty
  • Rata równa
  • Rata malejąca
  • Rata równa vs. rata malejąca
    • Ten sam okres kredytowania
    • Różne okresy kredytowania
    • Ta sama wysokość pierwszej raty równej i malejącej – inne okresy kredytowania
  • Zmiana oprocentowania
  • Zdolność kredytowa

Jednym z wyborów, przed jakimi staje przyszły kredytobiorca, jest wybór sposobu spłaty raty. Do wyboru ma raty równe lub malejące. Różnica pomiędzy całkowitą kwotą odsetek do spłaty może wynosić nawet kilkadziesiąt tysięcy złotych! Oczywiście wybór korzystniejszej finansowo opcji niesie za sobą pewne konsekwencje. O tym, jakie one są oraz ile możesz zaoszczędzić lub stracić przeczytasz w poniższym artykule.

Budowa raty

Zacznijmy najpierw od wyjaśnienia, jak zbudowana jest rata kredytu hipotecznego.

rata kredytu - Rata równa czy malejąca – kredyt hipoteczny

Jak widać z powyższego wzoru, rata składa się z:

  • Części kapitałowej – jest to kwota, którą pożyczyliśmy i co miesiąc spłacamy
  • Części odsetkowej – jest to kwota, którą możemy nazwać wynagrodzeniem banku

Część kapitałowa

Jest to część raty, w której spłacasz, to co pożyczyłeś. To, w jakiej wysokości będzie to kwota, zależy od okresu kredytowania i właśnie od tego czy będzie to rata równa czy malejąca.

Część odsetkowa

Z uwagi na to, że jak dotąd kredyty hipoteczne ze zmiennym oprocentowaniem cieszą się większym zainteresowaniem kredytobiorców, w artykule skupię się na tych właśnie kredytach. W jednym z kolejnych artykułów skupimy się na oprocentowaniu stałym.

Wysokość odsetek uzależniona jest od oprocentowania kredytu. Przy kredytach ze zmiennym oprocentowaniem jest to suma marży i stawki referencyjnej np. WIBOR (przy kredytach w PLN). Dla kredytów w euro będzie to EURIBOR, dla kredytów we frankach szwajcarskich będzie to LIBOR.

Oprocentowanie kredytu - Rata równa czy malejąca – kredyt hipoteczny

Stawka referencyjna jest zmienna, np. WIBOR 3M zmienia się co 3 miesiące a WIBOR 6M co 6 miesięcy. Oznacza to, że co 3 miesiące lub 6 miesięcy (zależy od oferty banku) będziesz otrzymywać nowy harmonogram spłaty rat.

Obecne stawki referencyjne są na historycznie niskim poziomie, co w przyszłości przy ich podniesieniu może mieć wpływ na wysokość Twojej raty. O tym, w jaki sposób przeczytasz w dalszej części artykułu.

Marża kredytu jest to wynegocjowana na etapie składania wniosku druga część oprocentowania. Jej wysokość ma olbrzymi wpływ na łączny koszt odsetek do spłaty, zwłaszcza przy kredytach długoterminowych. Banki często kuszą nas promocją 0% prowizji, niestety kosztem marży co negatywnie wpływa na całkowity koszt kredytu. Przy kredytach krótkoterminowych może być to opłacalne, niekoniecznie przy długoterminowych. Dlatego, jeżeli zamierzasz wziąć kredyt hipoteczny na dłuższy okres, zadbaj o jak najniższą marżę, uwzględniając oczywiście całkowity koszt kredytu.


3 1024x1024 - Rata równa czy malejąca – kredyt hipoteczny

Pobierz bezpłatnego e-booka

Prawie 50 stron konkretnej wiedzy na temat zakupu mieszkania na kredyt

12 KROKÓW DO CELU


Rata równa

Raty równe – zwane też annuitetowe lub uśrednione.

Spłata kredytu w ratach równych jest najczęściej wybieraną formą spłaty kredytu przez Polaków. Niewątpliwym plusem tej formy jest to, że wysokość początkowych rat jest o wiele niższa niż w przypadku rat malejących. Drugim powodem jest to, że część kredytobiorców zwyczajnie nie posiada zdolności kredytowej na to, aby otrzymać kredyt w ratach malejących, przez co nie mają wyboru.

W tym miejscu musimy jednak obalić pewien mit, z którym się spotykam dość często. Rata równa to nie to samo co rata stała! Oznacza to, że wybierając ratę równą ze zmiennym oprocentowaniem (o którym pisałam powyżej) powinieneś liczyć się z tym, że wysokość Twojej raty będzie się zmieniała w zależności od poziomu stawki referencyjnej.

Na czym w takim razie polega rata równa?

Teoretycznie raty będą równe przez cały okres kredytowania, przy założeniu braku zmiany stopy procentowej. W początkowym okresie spłaty kredytu lwią część raty stanowią odsetki, które każdorazowo naliczane są od kwoty kredytu pozostającej do spłaty. Kapitał doliczany jest w taki sposób, aby każda rata była taka sama. W pierwszych latach spłaty kredytu udział kapitału w racie jest niższy niż kwota odsetek, w miarę spłaty kredytu udział ten się zwiększa.

Tak jak wcześniej wspomniałam, wysokość raty teoretycznie powinna być taka sama przez cały okres kredytowania. Jednak z uwagi na to, że jest to oprocentowanie zmienne i uzależnione od stawki referencyjnej, należy spodziewać się, że w przypadku jej zmiany otrzymamy nowy harmonogram spłaty. Poniższy wykres obrazuje, jak stawka WIBOR 3M zmieniała się na przestrzeni ostatnich lat.

graphchart ns - Rata równa czy malejąca – kredyt hipoteczny

Rata malejąca

Raty malejące – zwane też kapitałowe.

Raty malejące są o wiele mniej popularne niż raty równe. Głównym powodem jest dość często spotykany brak zdolności kredytowej na spłatę kredytu w ratach malejących lub zbyt duża rata w początkowym okresie spłaty (nawet kilkadziesiąt procent wyższa od raty równej).

Niewątpliwym plusem spłaty kredytu w ratach malejących jest oszczędność na odsetkach, sięgająca nawet kilkudziesięciu tysięcy złotych! Dowody na to znajdziesz w dalszej części artykułu.

Na czym polega rata malejąca?

Teoretycznie raty będą malały przez cały okres kredytowania, przy założeniu braku zmiany stopy procentowej. Część raty będąca kapitałem, przez cały okres kredytowania będzie na tym samym poziomie, natomiast odsetki szacowane są od zmniejszającego się co miesiąc kapitału. W tym przypadku również zmiana stawki referencyjnej może mieć wpływ na wysokość raty.

Rata równa vs. rata malejąca

Największą różnicę pomiędzy ratami równymi a malejącymi widać przy kredytach wysokokwotowych udzielanych na długi okres. Aby pokazać jak to wygląda w praktyce, przyjmijmy następujące założenia:

Kwota kredytu – 300 000,00 zł;
Okres kredytowania – 30 lat (360 rat);
Oprocentowanie – 3,50% (marża + stawka referencyjna WIBOR 3M). Dla potrzeb wyliczeń przyjmiemy, że stawka referencyjna nie zmieni się przez cały okres kredytowania.

Rata równa czy malejąca – ten sam okres kredytowania

W pierwszej kolejności porównamy wysokość raty ustalonej dla tego samego okresu kredytowania, czyli trzydziestoletniego. Dla zobrazowania różnic zakładamy, że stawka referencyjna nie zmieni się przez cały okres kredytowania.

Raty równe Raty malejące rata Kapitał PLN Odsetki PLN Wysokość raty PLN Kapitał PLN Odsetki PLN Wysokość raty PLN 1 mies. 47213 87500 1 34713 83333 87500 1 70833 2 mies. 47351 87362 1 34713 83 - Rata równa czy malejąca – kredyt hipoteczny

Jak widać z powyższego harmonogramu, wysokość raty równej wynosi 1347,13 zł. Natomiast pierwsza rata w wariancie rat malejących wynosi 1708,33 zł. Jest o prawie 27% wyższa od raty równej. Kwotowo jest to różnica 361,20 zł. Dla wielu moich klientów była to dość znaczna różnica i wybierali raty równe. Niemniej jednak należy zwrócić uwagę na to, ile jesteśmy w stanie zaoszczędzić na odsetkach, wybierając raty malejące.

Zakładając, że przez cały okres kredytowania stawka referencyjna będzie na tym samym poziomie, różnica w odsetkach wynosi 27 030,76zł!

Rata równa czy melająca – różne okresy kredytowania

Teraz zobaczmy, jak dla naszego przykładu będzie kształtowała się łączna wysokość odsetek dla różnych okresów kredytowania:

Raty równe czy malejące różny okres kredytowania - Rata równa czy malejąca – kredyt hipoteczny

Jak widać, okres kredytowania ma duży wpływ na różnicę w sumie odsetek do spłaty. Po pierwsze nim krócej będziesz spłacał kredyt, tym oczywiście mniej zapłacisz odsetek. Po drugie nim krótszy będzie okres kredytowania, tym mniejsza będzie różnica pomiędzy sumą odsetek do spłaty w obu wariantach.

Zawsze rekomenduję moim klientom jak najkrótszy okres kredytowania – uwzględniając oczywiście ich możliwości finansowe. W tym miejscu na pewno warto podkreślić, że różnica w racie pomiędzy 25 a 30-letnim okresem kredytowania jest niewielka, natomiast znaczna jeżeli chodzi o wysokość odsetek. Dlatego nie bez powodu KNF (Komisja Nadzoru Finansowego) rekomenduje kredyty hipoteczne udzielane maksymalnie na 25 lat.

Ta sama wysokość pierwszej raty równej i malejącej – inne okresy kredytowania

Jest jeszcze inne rozwiązanie. Jeżeli klient z naszego przykładu mógłby pozwolić sobie na ratę powyżej 1700,00 zł, to warto rozważyć opcję skrócenia okresu kredytowania do np. 20 lat. W tej sytuacji rata równa wyniosłaby 1739,88 zł, a suma odsetek 117 571,00 zł co daje nam oszczędności na odsetkach w wysokości 67 397,26 (w porównaniu do 30 lat spłaty kredytu w ratach równych i przy założeniu, że oprocentowanie się nie zmieni).

Zmiana oprocentowania

Stawki referencyjne, na których oparte jest oprocentowanie kredytów hipotecznych, są od kilku lat na historycznie niskim poziomie. Dla przykładu WIBOR 3M na dzień pisania tego artykułu wynosi 1,70 p.p (potocznie mówiąc 1,70%). Powyżej mogłeś zapoznać się z tabelką przedstawiającą zmianę tej stawki na przestrzeni ostatnich lat.

Teraz zobaczmy jaki wpływ na wysokość rat równych i malejących będzie miała zmiana stawki WIBOR 3M o 2 p.p.

Zmiana oprocentowania - Rata równa czy malejąca – kredyt hipoteczny

Jak możesz zauważyć, wzrost stawki referencyjnej może mieć duży wpływ na wysokość Twojej przyszłej raty i w konsekwencji na wysokość łącznej kwoty odsetek do spłaty. Rata malejąca wzrośnie o wiele więcej niż rata równa. Za to różnica w sumie odsetek pomiędzy dwoma opcjami powiększy się jeszcze bardziej na niekorzyść rat równych.

Podczas spotkań z klientami zawsze tłumaczę, że decydując się na kredyt hipoteczny, powinni uwzględnić ewentualny wzrost stóp procentowych i na tej podstawie oszacować swoje możliwości finansowe.

Zdolność kredytowa

Zakładając ten sam okres kredytowania, wiemy, że rata malejąca będzie wyższa niż rata równa. Ma to bezpośredni wpływ na zdolność kredytową. Może bowiem okazać się, że nie otrzymamy takiej kwoty kredytu w ratach malejących, jaką moglibyśmy otrzymać, korzystając z opcji spłaty w ratach równych. Dlatego często, pomimo chęci zaoszczędzenia na odsetkach, kredytobiorcy i tak są zmuszeni do skorzystania z mniej atrakcyjnej finansowo opcji.

Podsumowanie

Dokonując wyboru oferty, zawsze porównuj wysokość rat i różnicę w wysokości odsetek do spłaty w obu wariantach. Różnica w odsetkach pomiędzy ratami równymi a malejącymi może wynosić nawet kilkadziesiąt tysięcy złotych! Warto też rozważyć krótszy okres kredytowania, mając jednak na uwadze ryzyko związane ze wzrostem stóp procentowych.

Zachęcam Cię do skorzystania z usług Eksperta kredytowego, który bezpłatnie przeprowadzi Cię przez proces uzyskania kredytu. Wspólnie przeanalizujecie wiele ofert i opcji tak, abyś dokonał właściwego wyboru.



3 1024x1024 - Rata równa czy malejąca – kredyt hipoteczny

Pobierz bezpłatnego e-booka

12 KROKÓW DO CELU


Agent nieruchomo%C5%9Bci Ekspert kredytowy wsp%C3%B3%C5%82praca - Rata równa czy malejąca – kredyt hipoteczny

Dodaj komentarz

Twój adres email nie zostanie opublikowany. Pola, których wypełnienie jest wymagane, są oznaczone symbolem *