Ile kosztuje kredyt hipoteczny?

Planując zakup mieszkania lub budowę domu z wykorzystaniem kredytu hipotecznego, wkraczasz zapewne w etap poszukiwania najkorzystniejszej dla siebie oferty kredytowej. Na wybór oferty ma wpływ wiele czynników. Jednym z dominujących jest cena. O tym ile kosztuje kredyt hipoteczny, przeczytasz w poniższym artykule.

Ile kosztuje kredyt hipoteczny?

Ile kosztuje kredyt hipoteczny?

Co znajdziesz w artykule:

Decydując się na kredyt hipoteczny, przede wszystkim zwracamy uwagę na ratę — na jej wysokość. Banki doskonale o tym wiedzą, że najpopularniejszym wyznacznikiem wyboru oferty kredytowej jest wysokość raty i wykorzystują to przeciwko nam.

Tak naprawdę przy wyborze kredytu hipotecznego powinieneś porównywać całkowity koszt kredytu. Na jego wysokość  ma wpływ wiele składników i o tym właśnie przeczytasz w tym artykule.

Oprocentowanie kredytu

Na oprocentowanie kredytu hipotecznego ma wpływ marża ustalona  w umowie kredytowej oraz WIBOR 3M lub WIBOR 6M. O ile marża jest niezmienna przez cały okres kredytowania (z małymi wyjątkami),  o tyle WIBOR 3M/ 6M zmienia się co 3 lub 6 miesięcy. 

Decydując się na określoną kwotę kredytu, zapewne będziesz zwracał uwagę na wysokość raty. Pamiętaj jednak, że przy dzisiejszym WIBOR 3M na poziomie 1,72 p.p. wysokość raty będzie o wiele niższa niż gdyby ten WIBOR wynosił na przykład 5 punktów procentowych.

Zmiana raty

Na temat wzrostu oprocentowania kredytu hipotecznego pisałam m.in. w artykule Czy warto kupić mieszkanie na kredyt?

Wiedząc już, jak może zmieniać się wysokość raty oraz suma odsetek z powodu zmiany wskaźnika WIBOR 3M/ 6M możesz świadomie (bezpiecznie) wybrać wysokość kredytu tak, aby w przypadku wzrostu oprocentowania nie mieć problemu ze spłatą kredytu. Dzięki temu wiesz też, jak istotny wpływ na cały koszt kredytu ma wysokość oprocentowania.

Prowizja za udzielenie kredytu

Większość ofert kredytów hipotecznych wiąże się z koniecznością zapłaty prowizji za udzielenie kredytu. Na dzień pisania artykułu możemy spotkać oferty z prowizją w granicy 0-5%. Średnio jest to 2%. Przyjmując, że wnioskujesz o kredyt w wysokości 300 tys. zł prowizja wyniesie 6 tys zł.

Prowizja płatna jest zazwyczaj w dniu podpisania umowy kredytowej, rzadziej w dniu uruchomienia kredytu. W większości przypadków możesz skredytować prowizję dzięki czemu nie poniesiesz tak dużego kosztu na początku. Skredytowanie prowizji będzie miało jednak wpływ na wysokość raty i sumy odsetek do spłaty.

Ubezpieczenia na życie/ od utraty pracy

Niektóre banki proponują ubezpieczenie na życie lub od utraty pracy w zamian za 0% prowizji za udzielenie kredytu hipotecznego. Prawda jest taka, że udzielenie kredytu wiąże się z kosztami początkowymi. Jeżeli zamiast prowizji możesz zapłacić ubezpieczenie i mieć z tego dodatkową korzyść wynikającą z ochrony ubezpieczenia to dlaczego by nie?

Porównując jednak oferty, należy zapoznać się z zakresem ubezpieczenia, całkowitym jego kosztem i przede wszystkim całkowitym kosztem kredytu. Jeżeli całkowity koszt kredytu w opcji z ubezpieczeniem będzie porównywalny lub lepszy niż w opcji z prowizją to wg mnie nie ma się nad czym zastanawiać. Gorzej, jeżeli ubezpieczenie podwyższa koszt kredytu o kilkadziesiąt tysięcy złotych (a tak czasami bywa).

Oczywiście może się okazać, że jesteś gotowy na to, aby zapłacić więcej po to, tylko aby zabezpieczyć rodzinę w przypadku śmierci lub poważnego zachorowania. Pamiętaj jednak aby zapoznać się z Ogólnymi Warunkami ubezpieczenia tak, aby mieć pewność, że będzie Cię ono chronić w zadowalającym dla Ciebie zakresie.

Wycena nieruchomości

Każda nieruchomość, zanim zostanie przyjęta jako zabezpieczenie, musi być wyceniona (oszacowana) przez bank. Zgodnie z ustawą o kredytach hipotecznych, wnioskodawca ma prawo dostarczyć własny operat szacunkowy, sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego.

Koszt sporządzenia operatu szacunkowego wynosi ok. 400-500 zł w przypadku mieszkań i działek, 600-1200 zł w przypadku domów.

Jeden operat szacunkowy może posłużyć nam do złożenia wniosków w kilku bankach. Niestety na dzień pisania artykułu są banki, które w dalszym ciągu same wykonują wyceny nieruchomości i nie przyjmują operatów wykonanych przez zewnętrznych rzeczoznawców.

Jeżeli wcześniej zleciłeś wykonanie operatu szacunkowego na rzecz innych banków, a w ostateczności wybierzesz jeden z powyższych banków, to poniesiesz tak naprawdę dwukrotnie koszt wyceny nieruchomości.

Niektóre banki dają Ci wybór — możesz skorzystać z ich wyceny lub przedstawić swój operat. Bankowa wycena zwykle jest tańsza niż operat szacunkowy. Biorąc jednak pod uwagę to, że zwykle składa się wnioski do kilku banków, korzystniej jest zrobić jeden operat szacunkowy niż płacić każdemu bankowi z osobna.

Ekspert kredytowy pomoże Ci w sposób właściwy zaplanować złożenie wniosków i ograniczyć koszty związane z wyceną nieruchomości.

Koszt związany z wypłatą transz na budowę lub dla dewelopera

Kredyt na budowę domu, remont nieruchomości lub jej zakup od dewelopera gdzie wypłata kredytu będzie w transzach, wiąże się z dodatkowymi opłatami. Każda kolejna wypłata transzy wiąże się z kontrolą postępu prac budowlanych/ remontowych. Wysokość jednorazowej opłaty to ok. 200 zł. Banki mają różne podejście do wypłaty kolejnych transz i ma to wpływ na ich ilość. W ostateczności możesz się spotkać z różnicą w opłacie za kontrole inwestycji na poziomie kilkuset złotych przy tej samej kwocie kredytu.

W przypadku budowy czy remontu niektóre banki zastrzegają sobie w umowie prowizję za kontrolę zakończonych prac po wypłacie ostatniej transzy. Zwykle kosztują tak samo, jak kontrola przed wypłatą transzy kredytu.

Ubezpieczenie niskiego wkładu własnego

Zgodnie z ustawą o kredytach hipotecznych powinieneś posiadać wkład własny w wysokości 20%. Jeżeli posiadasz mniej (niemniej jednak niż 10%) to brakujący wkład własny w większości banków będzie podlegał dodatkowemu ubezpieczeniu. Zwykle będziesz płacił to ubezpieczenie do czasu, aż spłacisz brakujący wkład.

Przy kredycie w wysokości 300 tys. zł i wkładzie własnym 10%, koszt związany z tym ubezpieczeniem wyniesie w granicach 1700 -2400 zł.

Możesz spotkać się z bankami, które nie mają dodatkowego ubezpieczenia wkładu własnego. Nie ma nic jednak za darmo. Zwykle takie oferty mają wyższe oprocentowanie (marżę)

Ubezpieczenie nieruchomości

Kolejnym obowiązkowym kosztem jest ubezpieczenie nieruchomości od ognia i innych zdarzeń losowych. Wysokość składki ubezpieczeniowej to ok. 240-400 zł rocznie. Jeżeli wybierzesz bardzo rozbudowany zakres ubezpieczenia (ubezpieczenie ruchomości, rabunek, włamanie, OC) to składka, może być wyższa.

Składka uzależniona jest od sumy ubezpieczenia. Większość banków wymaga, aby suma ubezpieczenia była równa wartości nieruchomości. W niektórych bankach wystarczy, że będzie równa kwocie kredytu. Rozważ jednak ubezpieczenie w pełnej wysokości. Pamiętaj, że w przypadku całkowitej szkody ubezpieczyciel przyzna odszkodowanie na podstawie sumy ubezpieczenia. Może być to sytuacja bardzo dla Ciebie niekorzystna.

Większość banków pozwoli Ci na ubezpieczenie nieruchomości u wybranego przez Ciebie ubezpieczyciela. Ważne, aby znajdował się na liście akceptowanych przez bank ubezpieczycieli. Przed zawarciem umowy ubezpieczenia upewnij się w banku, że tak jest.

Niektóre banki proponują zawarcie ubezpieczenia znajdującego się w ich ofercie. W zamian proponują obniżkę marży, która ma mieć wpływ na wysokość oprocentowania. W tym miejscu warto porównać wysokość rocznej składki ubezpieczenia z realnym zyskiem związanym z obniżeniem marży.

Prowizja za wcześniejszą spłatę lub nadpłatę kredytu hipotecznego

O ten punkt bardzo często pytają mnie klienci. Jeszcze do niedawna praktycznie panowała samowola w tym zakresie. Na szczęście obecnie obowiązująca ustawa o kredytach hipotecznych wprowadziła pewne ograniczenia.

W przypadku całkowitej spłaty lub nadpłaty kredytu banki mogą pobierać prowizję za tę czynność maksymalnie w okresie pierwszych 3 lat od podpisania umowy kredytowej. Wysokość prowizji nie może być wyższa niż 3%.

Dobra wiadomość jest taka, że większość banków całkowicie zrezygnowała z pobierania prowizji rekompensacyjnej.

Dodam jeszcze, że spłacając kredyt hipoteczny w całości lub częściowo nie będziesz płacił już odsetek od tej części spłacanej.

Koszt dodatkowych obowiązkowych produktów

Banki nie mogą wymagać od Ciebie zakupu dodatkowych produktów w zamian za wydanie pozytywnej decyzji kredytowej (takich jak rachunek osobisty, karta kredytowa, ubezpieczenia). Masz prawo wnioskować o kredyt i masz prawo go otrzymać (o ile spełniasz pozostałe warunki) bez konieczności zakupu dodatkowych produktów.

Niestety z doświadczenia wiem, że takie (gołe) kredyty są niekorzystne dla klientów. Mają zwykle wysoką marżę lub prowizję i w konsekwencji ich całkowity koszt przekracza kredyty udzielone z dodatkowymi produktami.

Doświadczony Ekspert kredytowy zapewne pokaże Ci różnicę w kosztach, więc warto skorzystać z jego usług (tym bardziej że współpraca z nim jest bezpłatna).

Pozostałe koszty i prowizje

Kredyt hipoteczny związany jest z wieloletnią spłatą. W tym czasie wiele może się zdarzyć. Zazwyczaj tego typu opłaty są uzależnione od taryfy opłat i prowizji, która w każdej chwili trwania umowy może się zmienić.

Do najpopularniejszych czynności, za które banki pobierają prowizje lub opłaty należą:

  • podwyższenie kwoty kredytu
  • wykreślenie współkredytobiorcy (np. w przypadku rozwodu lub śmierci)
  • skrócenie/ wydłużenie okresu kredytowania
  • przewalutowanie kredytu (raczej dotyczy to kredytów z czasów, gdy ogólnie dostępne były kredyty w obcych walutach)
  • zmiana zabezpieczenia
  • zmiany w kosztorysie budowlanym
  • wydłużenie okresu potrzebnego na dokończenie budowy

Podsumowanie — Ile kosztuje kredyt hipoteczny?

Jak już zapewne zauważyłeś, na koszt kredytu hipotecznego ma wpływ wiele czynników. Przed wyborem najkorzystniejszej oferty, powinieneś porównać oferty kilku-kilkunastu banków. W każdym banku otrzymasz symulacje kredytu i formularz informacyjny. Z doświadczenia wiem, że nie jest łatwo to wszystko ze sobą porównać i dokonać właściwego wyboru.

Różnica w całkowitym koszcie kredytu może być ogromna.

Przy kredycie w kwocie 300 tys. zł (wkład własny 20%) udzielonego na 25 lat, całkowity koszt kredytu może wynieść od 177 789,00 zł do 367260 zł (a nawet 512 766 zł w przypadku oferty w jednym z banków dotyczącej nabycia spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego).*

Jeżeli zdecydujesz się na współpracę z Ekspertem kredytowym, on zestawi ze sobą najkorzystniejsze dla Ciebie oferty tak, abyś dokładnie zauważył różnice w ofertach, ich wady i zalety oraz całkowity koszt kredytu.


Temat kredytu hipotecznego to temat rzeka. Jeżeli masz jakiekolwiek pytania, skontaktuj się ze mną lub zostaw komentarz. Interesuje Cię jakiś szczególny temat? Napisz, a ja postaram się opisać temat na blogu.

Tworzę blog dla Was i chcę, aby wpisy były jak najbardziej dla Was wartościowe 🙂

Jeżeli szukasz specjalisty ds. kredytów, skontaktuje się ze mną lub zostaw poniżej komentarz. Jeżeli nawet mieszkasz daleko ode mnie, postaram się pomóc. Znam wielu bardzo dobrych specjalistów, których mogę Ci polecić 🙂


* wyliczenia aktualne na dzień publikacji artykułu tj. 4.07.2019


Aby nic Ci nie umknęło, zapisz się do NEWSLETTERA


Szybka gotówka

Przeczytaj również:

Doradca kredytowy – czy warto skorzystać?

Czy warto kupić mieszkanie na kredyt?

Jak przygotować się do kredytu hipotecznego

Rynek pierwotny a wtórny

Zakup mieszkania od dewelopera

Wkład własny a kredyt hipoteczny

Zdolność kredytowa a kredyt hipoteczny cz. 1 – podstawy

Bernardeta Wiekiera
Bernardeta Wiekiera

Dodaj komentarz

avatar
  Subscribe  
Powiadom o