Działki rolne – kto może kupić?

W czerwcu 2019 roku doczekaliśmy się kolejnej nowelizacji ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego. W ostatnich latach ustawa wzbudzała wiele kontrowersji, ograniczając obrót gruntami rolnymi. Jeżeli posiadasz działkę, która nawet w niewielkiej części jest działką rolną i zamierzasz ją sprzedać, przeczytaj koniecznie ten artykuł.

Działki rolne - kto może kupić?

Działki rolne – kto może kupić?

Co znajdziesz w artykule:

Ważne: poniższy artykuł oparty jest na nowelizacji ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego, która weszła w życie 26 czerwca 2019 roku.  Za każdym razem, gdy używam w artykule słowa „ustawa”, mam na myśli właśnie tę ustawę.  

Które działki są działkami rolnymi?

Ustawa o kształtowaniu ustroju rolnego dotyczy gruntów rolnych. Zgodnie z ustawą, to czy działka, która nas interesuje jest działką rolną, decyduje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego.

Niestety wiele gmin nie posiada planu zagospodarowania przestrzennego lub te plany nie obejmują wszystkich terenów należących do danej gminy. Jeżeli tak jest, to wtedy decydujące są zapisy w ewidencji gruntów i budynków.  Zdarza się jednak, że dane w tej ewidencji są nieaktualne i zamiast terenów mieszkaniowych (które faktycznie są w tym miejscu) mamy wpis, że są to np. łąki, pastwiska, rola itp.

Istotne  jest to że, działki których nawet niewielka część należy do terenów określonych jako grunty rolne, ma status działki rolnej i podlega ustawie o kształtowaniu ustroju rolnego.

Aby to przybliżyć podam przykład. Załóżmy, że mamy niezabudowaną działkę o powierzchni 4,5 tysiąca mkw. Wg miejscowego planu ok. 4,3 tysiąca m2 to tereny mieszkaniowe a 300 mkw to grunty rolne. W tej sytuacji działka podlega ustawie.

Czy działkę rolną można kupić?

Ustawa o kształtowaniu ustroju rolnego w dalszym ciągu ogranicza obrót gruntami rolnymi. Co prawda wprowadzono kilka nowości, które możemy odbierać na plus ale to nie jest to czego byśmy się spodziewali. Wiele osób w dalszym ciągu jest zawiedziona ograniczeniami, związanymi z zapisami powyższej ustawy.

Co do zasady, działkę rolną może kupić tylko rolnik. Są jednak pewne wyjątki, o których poniżej. Wszystko zależy od tego jaką powierzchnię ma działka i gdzie się znajduje, ale o tym po kolei.

Działki rolne, które nie podlegają ustawie

W ustawie znajdziemy listę nieruchomości, które nie podlegają ustawie o kształtowaniu ustroju rolnego. Są to m.in.:

  • działki rolne o powierzchni mniejszej niż 0,3 ha,
  • nieruchomości rolne będące drogami wewnętrznymi,
  • nieruchomości rolne, w których grunty, oznaczone w ewidencji gruntów i budynków jako grunty pod stawami, stanowią co najmniej 70% powierzchni nieruchomości,
  • grunty rolne zabudowane o powierzchni nieprzekraczającej 0,5 ha, które w dniu 30 kwietnia 2016 r., zajęte były pod budynki mieszkalne oraz budynki, budowle i urządzenia niewykorzystywane obecnie do produkcji rolniczej, wraz z gruntami do nich przyległymi umożliwiającymi ich właściwe wykorzystanie oraz zajętymi na urządzenie ogródka przydomowego – jeżeli grunty te tworzą zorganizowaną całość gospodarczą oraz nie zostały wyłączone z produkcji rolnej w rozumieniu ustawy z dnia 3 lutego 1995 r. o ochronie gruntów rolnych i leśnych,
  • działki rolne, które w dniu 30 kwietnia 2016 r., w ostatecznych decyzjach o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu przeznaczone są (w całości), na cele inne niż rolne (np. budownictwo mieszkaniowe jednorodzinne lub inne, usługowe, przemysłowe itp.), o ile decyzja ta nie została zmieniona lub uchylona, nie stwierdzono jej nieważności lub wygaśnięcia.

Zakup działki rolnej do 0,3 hektara  

Jak wynika z powyższej listy, bez problemu możemy nabyć działkę rolną o powierzchni do 0,3 ha. Jeżeli chcemy na niej wybudować dom, ważne jest, aby w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego miała przeznaczenie mieszkaniowe oraz aby posiadała dostęp do drogi publicznej.

Czasem zdarza się, że właściciele większych działek, chcą je podzielić tak, aby osiągnąć powierzchnię poniżej 0,3 ha (w celu ominięcia ustawy). Należy jednak pamiętać, że przepisy nie pozwalają na podział działek rolnych, w  wyniku których powstanie działka poniżej 0,3 ha. Problemem jest sytuacja, gdy mamy działkę o powierzchni np. 0,5 ha. Nie da jej się podzielić tak, aby każda z nich miała co najmniej 0,3 ha.

Sprzedaż działki rolnej poniżej 1 hektara

Co do zasady nieruchomości rolne, które podlegają ustawie, mogą być nabyte wyłącznie przez rolnika indywidualnego. Są jednak wyjątki, o których mowa w art. 2a ust 3 ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego.

Wyjątkiem takim jest m.in. zakup nieruchomości rolnej o powierzchni poniżej 1 ha. Biorąc pod uwagę to, że grunty rolne do 0,3 ha są wykluczone z ustawy, to w tym przypadku mówimy o nieruchomości rolnej o powierzchni pomiędzy 0,3 ha do 1 ha. Taką działkę może kupić „nie rolnik” pod warunkiem, że Krajowy Ośrodek Wsparcia Rolnictwa (KOWR) nie skorzysta z prawa pierwokupu.

W tej sytuacji notariusz w pierwszej kolejności sporządzi warunkową umowę sprzedaży, której kopię prześle do KOWR, który ma miesiąc na podjęcie decyzji w sprawie pierwokupu. Jeżeli w terminie miesiąca KOWR nie wypowie się w tej sprawie lub złoży oświadczenie o braku zainteresowania skorzystaniem z pierwokupu, wówczas strony umowy mogą przystąpić do zawarcia ostatecznej umowy przeniesienia własności, na podstawie której kupujący stanie się właścicielem nieruchomości.

Ważną informacją dla nabywcy nieruchomości jest to, że nie będzie mógł jej zbyć w terminie 5 lat od dnia jej nabycia. Nie dotyczy to nieruchomości rolnych zakupionych w mieści, o czym mowa będzie w dalszej części artykułu.

Istotne jest również to, że jeżeli już posiadasz działkę rolną np. 0,5 ha i chcesz dokupić np. 0,9 ha, to pojawi się obowiązek prowadzenia gospodarstwa rolnego przez minimum 5 lat od dnia jej nabycia. Jeżeli chcesz kupić działkę rolną ale nie chcesz prowadzić gospodarstwa rolnego to uważaj na to aby łączna  powierzchnia działek wynosiła poniżej 1 ha. Powyższe dotyczy działek znajdujących się poza miastem.

Zakup działki rolnej powyżej 1 hektara

Zakup nieruchomości rolnej o powierzchni powyżej 1 ha może nastąpić za zgodą Dyrektora Generalnego Krajowego Ośrodka Wsparcia Rolnictwa. W ustawie w art. 2a ust. 4 znajdziemy informację jakie warunki należy spełnić aby tę zgodę otrzymać.

Taka zgoda może być wydana np. na wniosek zbywcy nieruchomości, jeżeli:

  • wykazał, że nie było możliwości sprzedaży nieruchomości rolnej innemu rolnikowi;
  • nabywca nieruchomości rolnej zobowiąże się do prowadzenia działalności rolniczej na nabywanej nieruchomości rolnej;
  • w wyniku nabycia nieruchomości rolnej nie dojdzie do nadmiernej koncentracji gruntów rolnych.

Ustawa przewiduje zakup nieruchomości rolnych również na wniosek innych podmiotów, więc jeżeli jesteś szerzej zainteresowany tym tematem, odsyłam do ustawy (art. 2a ust. 4).

W przypadku nabycia działek powyżej 1 ha, istnieje obowiązek prowadzenia gospodarstwa rolnego przez co najmniej 5 lat od ich nabycia oraz zakaz ich odsprzedaży w tym terminie.

Odsprzedaż działki przed upływem 5 lat

Zgodnie z ustawą jest możliwość uzyskania zgody na zbycie lub oddanie w posiadanie nabytej nieruchomości rolnej przed upływem 5 lat od dnia jej nabycia. Zgoda będzie wyrażana przez dyrektora generalnego KOWR w drodze decyzji administracyjnej, w przypadkach uzasadnionych ważnym interesem nabywcy nieruchomości rolnej lub interesem publicznym.

Zakup działki rolnej znajdującej się w mieście

Z przepisów ustawy wyłączone są nieruchomości rolne, znajdujące się w granicach administracyjnych miast, jeżeli w stosunku do tych nieruchomości została podjęta uchwała o ustaleniu lokalizacji inwestycji mieszkaniowej lub zbycie następuje w celu realizacji inwestycji mieszkaniowej.

Jeżeli działka będzie miała poniżej 1 ha, nabywający nie będzie zobowiązany do prowadzenia na niej gospodarstwa rolnego oraz będzie mógł ją sprzedać przed upływem 5 lat od jej nabycia. Tak naprawdę nie ma ograniczenia co do ilości  nabywanych działek.

Należy jednak pamiętać, że wykluczenie  z ustawy działek znajdujących się na terenie miasta, ma na celu rozwój budownictwa mieszkaniowego zgodnie z miejscowym planem. Ustawa narzuca na nabywcę terminy, w których musi zrealizować zamierzenia inwestycyjne. W związku z tym, notariusz sporządzający umowę sprzedaży, ma obowiązek zawrzeć w akcie notarialnym pouczenie o możliwości nabycia przez KOWR nieruchomości, w przypadku ich niezrealizowania. Obowiązki spoczywające na nabywcy nieruchomości rolnej znajdującej się na terenie miasta, znajdują się w art. 9a ust. 3 ustawy.

Podsumowanie

Generalnie możliwość zakupu nieruchomości rolnej, zależy od jej powierzchni a także lokalizacji.

Działki do 0,3 ha nie podlegają ustawie, więc nie ma ograniczeń w ich zakupie.

Jeżeli kupujemy ziemię w mieście, to możemy kupić tych działek tyle, ile chcemy. Każdą jednak nie większą niż hektar. W sumie możemy kupić wiele hektarów (pod warunkiem, że znajdują się w miejscowym planie na terenach przeznaczonych pod budownictwo mieszkaniowe).

Jeżeli poza miastem, nie będąc rolnikiem kupimy łącznie więcej niż hektar, np. trzy działki po 0,5 hektara, co da nam 1,5 hektara, to utworzymy gospodarstwo rolne. Wiąże się to z tym, że musimy je prowadzić przez 5 lat i nie możemy go sprzedać również przez 5 lat.

Należy też pamiętać, że działki od 0,3 do 0,9999 ha podlegają prawu pierwokupu przez KOWR, a działki powyżej 1 ha wymagają zgody na jej zakup wydanej przez KOWR.


Tematy dotyczące nieruchomości i kredytów hipotecznych to temat rzeka. Jeżeli masz jakiekolwiek pytania, skontaktuj się ze mną lub zostaw komentarz. Interesuje Cię jakiś szczególny temat? Napisz, a ja postaram się opisać temat na blogu.

Tworzę blog dla Was i chcę, aby wpisy były jak najbardziej dla Was wartościowe 🙂

Jeżeli szukasz specjalisty ds. kredytów, skontaktuj się ze mną lub zostaw poniżej komentarz. Jeżeli nawet mieszkasz daleko ode mnie, postaram się pomóc. Znam wielu bardzo dobrych specjalistów, których mogę Ci polecić 🙂


Aby nic Ci nie umknęło, zapisz się do NEWSLETTERA


Przeczytaj również:

Doradca kredytowy – czy warto skorzystać?

Czy warto kupić mieszkanie na kredyt?

Jak przygotować się do kredytu hipotecznego

Rynek pierwotny a wtórny

Zakup mieszkania od dewelopera

Wkład własny a kredyt hipoteczny

Zdolność kredytowa a kredyt hipoteczny cz. 1 – podstawy

Bernardeta Wiekiera
Bernardeta Wiekiera

Dodaj komentarz

avatar
  Subscribe  
Powiadom o