Działki rolne – kto może kupić?

działka rolna

Działki rolne – kto może kupić?

Co znajdziesz w artykule:

  • Które działki są działkami rolnymi?
  • Czy działkę rolną można kupić?
  • Działki rolne, które nie podlegają ustawie
  • Zakup działki rolnej do 0,3 hektara  
  • Sprzedaż działki rolnej poniżej 1 hektara
  • Zakup działki rolnej powyżej 1 hektara
  • Odsprzedaż działki rolnej przed upływem 5 lat
  • Zakup działki rolnej znajdującej się w mieście
  • Podsumowanie

W czerwcu 2019 roku doczekaliśmy się kolejnej nowelizacji ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego. W ostatnich latach ustawa wzbudzała wiele kontrowersji, ograniczając obrót gruntami rolnymi. Jeżeli posiadasz działkę, która nawet w niewielkiej części jest działką rolną i zamierzasz ją sprzedać, przeczytaj koniecznie ten artykuł.

Ważne: poniższy artykuł oparty jest na nowelizacji ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego, która weszła w życie 26 czerwca 2019 roku.  Za każdym razem, gdy używam w artykule słowa „ustawa”, mam na myśli właśnie tę ustawę.  

Które działki są działkami rolnymi?

Ustawa o kształtowaniu ustroju rolnego dotyczy gruntów rolnych. Zgodnie z ustawą, to czy działka, która nas interesuje, jest działką rolną, decyduje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego.

Niestety wiele gmin nie posiada planu zagospodarowania przestrzennego lub te plany nie obejmują wszystkich terenów należących do danej gminy. Jeżeli tak jest, to wtedy decydujące są zapisy w ewidencji gruntów i budynków.  Zdarza się jednak, że dane w tej ewidencji są nieaktualne i zamiast terenów mieszkaniowych (które faktycznie są w tym miejscu) mamy wpis, że są to np. łąki, pastwiska, rola itp.

Istotne  jest to, że działki których nawet niewielka część należy do terenów określonych jako grunty rolne, ma status działki rolnej i podlega ustawie o kształtowaniu ustroju rolnego.

Aby to przybliżyć, podam przykład. Załóżmy, że mamy niezabudowaną działkę o powierzchni 4,5 tysiąca mkw. Wg miejscowego planu ok. 4,3 tysiąca m2 to tereny mieszkaniowe a 300 mkw to grunty rolne. W tej sytuacji działka podlega ustawie.

Czy działkę rolną można kupić?

Ustawa o kształtowaniu ustroju rolnego w dalszym ciągu ogranicza obrót gruntami rolnymi. Co prawda wprowadzono kilka nowości, które możemy odbierać na plus, ale to nie jest to czego byśmy się spodziewali. Wiele osób w dalszym ciągu jest zawiedziona ograniczeniami, związanymi z zapisami powyższej ustawy.

Co do zasady, działkę rolną może kupić tylko rolnik. Są jednak pewne wyjątki, o których poniżej. Wszystko zależy od tego, jaką powierzchnię ma działka i gdzie się znajduje, ale o tym po kolei.

Działki rolne, które nie podlegają ustawie

W ustawie znajdziemy listę nieruchomości, które nie podlegają ustawie o kształtowaniu ustroju rolnego. Są to m.in.:

  • działki rolne o powierzchni mniejszej niż 0,3 ha,
  • nieruchomości rolne będące drogami wewnętrznymi,
  • nieruchomości rolne, w których grunty, oznaczone w ewidencji gruntów i budynków jako grunty pod stawami, stanowią co najmniej 70% powierzchni nieruchomości,
  • grunty rolne zabudowane o powierzchni nieprzekraczającej 0,5 ha, które w dniu 30 kwietnia 2016 r., zajęte były pod budynki mieszkalne oraz budynki, budowle i urządzenia niewykorzystywane obecnie do produkcji rolniczej, wraz z gruntami do nich przyległymi umożliwiającymi ich właściwe wykorzystanie oraz zajętymi na urządzenie ogródka przydomowego – jeżeli grunty te tworzą zorganizowaną całość gospodarczą oraz nie zostały wyłączone z produkcji rolnej w rozumieniu ustawy z dnia 3 lutego 1995 r. o ochronie gruntów rolnych i leśnych,
  • działki rolne, które w dniu 30 kwietnia 2016 r., w ostatecznych decyzjach o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu przeznaczone są (w całości), na cele inne niż rolne (np. budownictwo mieszkaniowe jednorodzinne lub inne, usługowe, przemysłowe itp.), o ile decyzja ta nie została zmieniona lub uchylona, nie stwierdzono jej nieważności lub wygaśnięcia.

Zakup działki rolnej do 0,3 hektara  

Jak wynika z powyższej listy, bez problemu możemy nabyć działkę rolną o powierzchni poniżej 0,3 ha. Jeżeli chcemy na niej wybudować dom, ważne jest, aby w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego miała przeznaczenie mieszkaniowe oraz aby posiadała dostęp do drogi publicznej.

Czasem zdarza się, że właściciele większych działek, chcą je podzielić tak, aby osiągnąć powierzchnię poniżej 0,3 ha (w celu ominięcia ustawy). Należy jednak pamiętać, że przepisy nie pozwalają na podział działek rolnych, w  wyniku których powstanie działka poniżej 0,3 ha. Problemem jest sytuacja, gdy mamy działkę o powierzchni np. 0,5 ha. Nie da jej się podzielić tak, aby każda z nich miała co najmniej 0,3 ha.

Sprzedaż działki rolnej poniżej 1 hektara

Co do zasady nieruchomości rolne, które podlegają ustawie, mogą być nabyte wyłącznie przez rolnika indywidualnego. Są jednak wyjątki, o których mowa w art. 2a ust 3 ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego.

Wyjątkiem takim jest m.in. zakup nieruchomości rolnej o powierzchni poniżej 1 ha. Biorąc pod uwagę to, że grunty rolne do 0,3 ha są wykluczone z ustawy, to w tym przypadku mówimy o nieruchomości rolnej o powierzchni pomiędzy 0,3 ha do 1 ha. Taką działkę może kupić „nie rolnik” pod warunkiem, że Krajowy Ośrodek Wsparcia Rolnictwa (KOWR) nie skorzysta z prawa pierwokupu.

W tej sytuacji notariusz w pierwszej kolejności sporządzi warunkową umowę sprzedaży, której kopię prześle do KOWR, który ma miesiąc na podjęcie decyzji w sprawie pierwokupu. Jeżeli w terminie miesiąca KOWR nie wypowie się w tej sprawie lub złoży oświadczenie o braku zainteresowania skorzystaniem z pierwokupu, wówczas strony umowy mogą przystąpić do zawarcia ostatecznej umowy przeniesienia własności, na podstawie której kupujący stanie się właścicielem nieruchomości.

Ważną informacją dla nabywcy nieruchomości jest to, że nie będzie mógł jej zbyć w terminie 5 lat od dnia jej nabycia. Nie dotyczy to nieruchomości rolnych, zakupionych w mieści, o czym mowa będzie w dalszej części artykułu.

Istotne jest również to, że jeżeli już posiadasz działkę rolną np. 0,5 ha i chcesz dokupić np. 0,9 ha, to pojawi się obowiązek prowadzenia gospodarstwa rolnego przez minimum 5 lat od dnia jej nabycia. Jeżeli chcesz kupić działkę rolną, ale nie chcesz prowadzić gospodarstwa rolnego, to uważaj na to, aby łączna  powierzchnia działek wynosiła poniżej 1 ha. Powyższe dotyczy działek znajdujących się poza miastem.

Zakup działki rolnej powyżej 1 hektara

Zakup nieruchomości rolnej o powierzchni powyżej 1 ha może nastąpić za zgodą Dyrektora Generalnego Krajowego Ośrodka Wsparcia Rolnictwa. W ustawie w art. 2a ust. 4 znajdziemy informację, jakie warunki należy spełnić, aby tę zgodę otrzymać.

Taka zgoda może być wydana np. na wniosek zbywcy nieruchomości, jeżeli:

  • wykazał, że nie było możliwości sprzedaży nieruchomości rolnej innemu rolnikowi;
  • nabywca nieruchomości rolnej zobowiąże się do prowadzenia działalności rolniczej na nabywanej nieruchomości rolnej;
  • w wyniku nabycia nieruchomości rolnej nie dojdzie do nadmiernej koncentracji gruntów rolnych.

Ustawa przewiduje zakup nieruchomości rolnych również na wniosek innych podmiotów, więc jeżeli jesteś szerzej zainteresowany tym tematem, odsyłam do ustawy (art. 2a ust. 4).

W przypadku nabycia działek powyżej 1 ha istnieje obowiązek prowadzenia gospodarstwa rolnego przez co najmniej 5 lat od ich nabycia oraz zakaz ich odsprzedaży w tym terminie.

Odsprzedaż działki przed upływem 5 lat

Zgodnie z ustawą istnieje możliwość uzyskania zgody na zbycie lub oddanie w posiadanie nabytej nieruchomości rolnej przed upływem 5 lat od dnia jej nabycia. Zgoda będzie wyrażana przez dyrektora generalnego KOWR w drodze decyzji administracyjnej, w przypadkach uzasadnionych ważnym interesem nabywcy nieruchomości rolnej lub interesem publicznym.

Zakup działki rolnej znajdującej się w mieście

Z przepisów ustawy wyłączone są nieruchomości rolne, znajdujące się w granicach administracyjnych miast, jeżeli w stosunku do tych nieruchomości została podjęta uchwała o ustaleniu lokalizacji inwestycji mieszkaniowej lub zbycie następuje w celu realizacji inwestycji mieszkaniowej.

Jeżeli działka będzie miała poniżej 1 ha, nabywający nie będzie zobowiązany do prowadzenia na niej gospodarstwa rolnego oraz będzie mógł ją sprzedać przed upływem 5 lat od jej nabycia. Tak naprawdę nie ma ograniczenia co do ilości  nabywanych działek.

Należy jednak pamiętać, że wykluczenie  z ustawy działek znajdujących się na terenie miasta, ma na celu rozwój budownictwa mieszkaniowego zgodnie z miejscowym planem. Ustawa narzuca na nabywcę terminy, w których musi zrealizować zamierzenia inwestycyjne. W związku z tym notariusz sporządzający umowę sprzedaży, ma obowiązek zawrzeć w akcie notarialnym pouczenie o możliwości nabycia przez KOWR nieruchomości, w przypadku ich niezrealizowania. Obowiązki spoczywające na nabywcy nieruchomości rolnej znajdującej się na terenie miasta, znajdują się w art. 9a ust. 3 ustawy.

Podsumowanie

Generalnie możliwość zakupu nieruchomości rolnej, zależy od jej powierzchni a także lokalizacji.

Działki do 0,3 ha nie podlegają ustawie, więc nie ma ograniczeń w ich zakupie.

Jeżeli kupujemy ziemię w mieście, to możemy kupić tych działek tyle, ile chcemy. Każdą jednak nie większą niż hektar. W sumie możemy kupić wiele hektarów (pod warunkiem, że znajdują się w miejscowym planie na terenach przeznaczonych pod budownictwo mieszkaniowe).

Jeżeli poza miastem, nie będąc rolnikiem kupimy łącznie więcej niż hektar, np. trzy działki po 0,5 hektara, co da nam 1,5 hektara, to utworzymy gospodarstwo rolne. Wiąże się to z tym, że musimy je prowadzić przez 5 lat i nie możemy go sprzedać również przez 5 lat.

Należy też pamiętać, że działki od 0,3 do 0,9999 ha podlegają prawu pierwokupu przez KOWR, a działki powyżej 1 ha wymagają zgody na jej zakup wydanej przez KOWR.

Przeczytaj również:

Sprzedaż nieruchomości przed upływem 5 lat (podatek dochodowy od sprzedaży nieruchomości)

Renta planistyczna – przeczytaj, zanim sprzedaż nieruchomość

Umowa przedwstępna, podpisuj ją świadomie – zadatek czy zaliczka?

Postępowanie spadkowe

Księga wieczysta – jak, gdzie i kiedy należy się z nią zapoznać?

Czy każda nieruchomość ma założoną księgę wieczystą?


Chcesz być na bieżąco?

Obserwuj mnie na:



14 komentarzy do “Działki rolne – kto może kupić?”

  1. Witam serdecznie!
    Świetny artykuł. Dużo wyjaśnia, ale nie w moim przypadku. Zastanawiam się nad sprzedażą działki rolnej i do tej pory wszystko było dla mnie jasne, teraz już niczego nie jestem pewien. Wydawało mi się, że wielkość powierzchni gruntów rolnych decyduje komu możemy sprzedać działkę, a nie wielkość całej działki. Cała moja działka ma 1.24ha i składa się z gruntów rolnych zabudowanych(Br-RIVb) o pow. 5a i 22a , lasy(LsVI) o pow. 8a, grunty zadrzewione i zakrzewione(Lz) o pow. 16a, sady(S-RV) o pow. 73a. Dodam jeszcze, działkę obejmuje obszar Natura 2000 bo graniczy z linią brzegową największej rzeki w Polsce. Kiedyś prowadziłem gospodarstwo rolne, które obejmowało więcej działek, ale została mi tylko ta jedna. Gospodarstwa nie wyrejestrowałem, grunty użytkuję jak ogródek działkowy (na własny użytek i rekreacyjnie)tak jak i zabudowania oraz dom mieszkalny. Komu można taką działkę sprzedać i jakie obejmują to procedury?
    Pozdrawiam i z góry dziękuję za odpowiedź.

    1. Witam, w przypadku działek do 1ha mamy do czynienia z prawem pierwokupu przez KOWR. Więcej na ten temat przeczyta Pan w powyższym artykule w części: Sprzedaż działki rolnej poniżej 1 hektara

  2. Dzień dobry Pani Bernadeto, mam pytanie. Jeżeli mam zabudowaną działkę o powierzchni 0,8ha,w częsci budowlana a w części rolna, to dobrze rozumiem, że nie muszę mieć zgody agencji rolnej?

  3. Dobrze, że Pani o tym pisze. Wiele osób ma problem z wykupieniem działki, ale też nie zna się na tych przepisach. I to dobrze, że gdzieś można tę wiedzę pozyskać. Ja też czytałam jak odnaleźć numer księgi wieczystej, bo to wcale proste też nie jest. I teraz już sobie z tym poradzę.

      1. A co w przypadku zakupu dwóch działek o powierzchni 23 ary. Przez jednego nabywcę. Czy podlega to pod prawo pierwokupu przez kowr.

      2. Bardzo fajny artykuł ale brakuj mi informacji o lasach. Bardzo często pojawiają się oferty sprzedaży działki gdzie kilka arów to las…a z tym to juz nie tak łatwo.

        1. Dokładnie, sama miałam kilka takich sytuacji, gdzie niewielka część działki miała przeznaczenie leśne. W tej sytuacji co do zasady Lasy Państwowe mają prawo pierwokupu takiej działki przed Krajowym Ośrodkiem Wsparcia Rolnictwa. Oczywiście jak to w życiu bywa, są i tutaj wyjątki, ale to jest temat na kolejny artykuł.

Dodaj komentarz

Twój adres e-mail nie zostanie opublikowany.