Czy każda nieruchomość ma założoną księgę wieczystą?

Zaktualizowano: 18 września 2020 przez Bernardeta

Ksiega wieczysta 2 1024x576 - Czy każda nieruchomość ma założoną księgę wieczystą?

Czy każda nieruchomość ma założoną księgę wieczystą?

Co znajdziesz w artykule?

  • Co robić, gdy nieruchomość nie ma założonej księgi wieczystej?
  • Które nieruchomości nie posiadają księgi wieczystej?
    • Stare, opuszczone domy
    • Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego
    • Nieruchomości nabywane na rynku pierwotnym (od dewelopera)

Na etapie poszukiwania domu lub mieszkania, głównie zwracamy uwagę na jego wygląd, funkcjonalność, stan techniczny, konieczność przeprowadzenia remontu czy też lokalizację. Można w sumie długo wymieniać punkty, które nas interesują. Zwykle dopiero na samym końcu, gdy już znajdziemy dom lub mieszkanie naszych marzeń, zaczynamy zastanawiać się, czy aby na pewno nieruchomość, którą chcemy kupić, kupujemy od jej prawowitego właściciela.

Na szczęście z pomocą przechodzi nam księga wieczysta, z której dowiemy się jaki stan prawny posiada interesująca nas nieruchomość. Zawiera ona szereg informacji, które są bardzo istotne z punktu widzenia przyszłego nabywcy. Oprócz tego, kto jest właścicielem, dowiesz się, czy na nieruchomości ciążą ograniczenia. Jeżeli znasz numer księgi wieczystej, możesz zapoznać się z jej stanem na stronie EUKW.

A co jeżeli okaże się, że dom lub mieszkanie, które chcemy kupić, nie ma założonej księgi wieczystej? Czy oznacza to, że zakup jest niemożliwy?  Spokojnie, na szczęście takich nieruchomości jest niewiele a sam fakt  braku księgi wieczystej, nie powoduje, że nie możemy jej nabyć. Bezwzględnie jednak należy dowiedzieć się, dlaczego księga nie została założona. Kiedy i w jaki sposób dojdzie do jej założenia i oczywiście zweryfikować stan prawny na podstawie przedstawionych dokumentów.    

Co robić, gdy nieruchomość nie ma założonej księgi wieczystej?

Tak jak powyżej wspomniałam, większość nieruchomości znajdujących się w Polsce ma założone księgi wieczyste. Może jednak zdarzyć się, że ta, która akurat Ciebie zainteresuje, nie ma założonej i nie wiesz co w takiej sytuacji robić.

Bazując na moim doświadczeniu, uważam, że powinieneś zatrudnić specjalistę np. agenta nieruchomości, który zweryfikuje jej stan prawny. To na nim będzie spoczywała odpowiedzialność za to, abyś kupił dom lub mieszkanie od prawowitego właściciela. Owszem, zapłacisz za tę usługę. Pomyśl jednak – jeżeli kupisz nieruchomość bez założonej księgi wieczystej od osoby, która w konsekwencji okaże się nie być jedynym właścicielem (lub – co gorsza – w ogóle niebędącej właścicielem) to możesz stracić znacznie, znacznie więcej.  

Które nieruchomości nie posiadają księgi wieczystej?

Gdy okaże się, że Twój wybrany dom lub mieszkanie nie ma założonej księgi wieczystej, to nie wpadaj w panikę. Są tego różne powody:

Stare, opuszczone domy

Często spotykam się z tego typu domami (również i działkami). Brak założonej księgi wieczystej wynika zwykle z tego, że od lat nikt się tą nieruchomością nie zajmował i tym samym nie znajdowała się w obrocie (nie była np. sprzedana w okresie ostatnich kilkudziesięciu ostatnich lat).

Może to być dom, w którym od lat nikt nie mieszka i spadkobiercy decydują się go sprzedać. W takiej sytuacji najpóźniej, podczas aktu notarialnego (sprzedaży), notariusz wystąpi do sądu z wnioskiem o założenie nowej księgi wieczystej. Aby mógł tak zrobić, musi być w posiadaniu kompletu dokumentów, z których jasno będzie wynikało, kto jest właścicielem nieruchomości.

Jeżeli chodzi o mnie, to zawsze doradzam klientom, aby księga wieczysta była założona przed aktem notarialnym. Dzięki temu kupujący ma pewność, że kupuje od właściciela nieruchomości. Chroni go bowiem rękojmia ksiąg wieczystych. Oznacza to, że nawet gdyby okazało się, że ostatecznie właścicielem byłby ktoś inny to i tak nabywając od osoby znajdującej się w księdze, staje się nowym właścicielem.

Niestety większość właścicieli nie chce robić sobie kłopotu i zajmować się zakładaniem księgi wieczystej. Zlecają jej założenie notariuszowi podczas aktu notarialnego dotyczącego sprzedaży nieruchomości. Jeżeli dom od dawna jest wystawiony do sprzedaży i nie ma zbyt wielu chętnych do jego nabycia, to masz większe szanse na to, aby właściciela przekonać do jej założenia. Jeżeli natomiast jest wielu chętnych, to istnieje duże prawdopodobieństwo, że nie uda Ci się przekonać go do  założenia księgi przed przystąpieniem do aktu notarialnego. Tym bardziej że sąd taką księgę może zakładać kilka-kilkanaście miesięcy.

W tym miejscu nasuwa się pytanie – czy właściciel i Ty chcecie tak długo na to czekać? Jeżeli nie i jesteś gotowy kupić dom bez księgi wieczystej, to zrób wszystko, abyś był pewien stanu prawnego nabywanej nieruchomości. Tak jak wcześniej pisałam, możesz w tym celu zatrudnić agenta nieruchomości.  

Ważne – w przypadku zakupu nieruchomości na kredyt, skonsultuj się koniecznie z ekspertem kredytowym. Sprawdzi, czy na podstawie posiadanych przez właściciela dokumentów, będzie możliwe udzielenie kredytu hipotecznego. Zrób to, zanim podpiszesz umowę przedwstępną i wpłacisz zadatek.


3 1024x1024 - Czy każda nieruchomość ma założoną księgę wieczystą?

Pobierz bezpłatnego e-booka

Prawie 50 stron konkretnej wiedzy na temat zakupu mieszkania na kredyt

12 KROKÓW DO CELU


Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego

Tego typu  lokale  nie mają obowiązku posiadania ksiąg wieczystych. W przeciwieństwie do lokali własnościowych, mogą być sprzedane bez konieczności jej zakładania. Są jednak pewna ograniczenia, o których przeczytasz poniżej.  

Jeżeli chcesz kupić takie mieszkanie za posiadane oszczędności, to zasadniczo nie ma z tym problemu. Spółdzielnia wystawia zaświadczenie o aktualnym stanie prawnym i na tej podstawie notariusz dokonuje czynności.

Niestety jest pewne ryzyko. Jeżeli trafisz na nieuczciwą osobę, to może okazać się, że w krótkim czasie sprzeda mieszkanie kilku osobom. Księga wieczysta nieruchomości ma to do siebie, że notariusz po dokonaniu czynności notarialnej sprzedaży, ma obowiązek najpóźniej do końca tego samego dnia, wysłać do sądu elektroniczny wniosek z informacją, że dokonano sprzedaży. W przypadku braku księgi wieczystej informowana jest tylko spółdzielnia mieszkaniowa i to zwykłą drogą pocztową. W takiej sytuacji bardzo dobrym rozwiązaniem jest współpraca z agentem nieruchomości, posiadającym dany lokal w ofercie.  

Jeżeli zamierzasz kupić na kredyt spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego bez założonej księgi wieczystej, to powinieneś upewnić się, czy nie ma przeciwwskazań do jej założenia. Warunkiem uruchomienia kredytu będzie złożenie wniosku o założenie księgi wieczystej (w akcie notarialnym) oraz wniosek o wpis hipoteki (również w akcie podczas sprzedaży lub samodzielnie w sądzie).

Warunkiem założenia księgi dla tego prawa, jest uregulowany stan prawny gruntów, znajdujących się pod budynkiem.  Niestety w Polsce jest wiele jeszcze spółdzielni, które nie mają uregulowanego tego stanu.

W sytuacji, gdy nie ma możliwości założenia księgi wieczystej dla wybranego przez Ciebie lokalu, to pozostaje jeszcze rozwiązanie w postaci zabezpieczenia na innej nieruchomości. Najlepiej przed podjęciem jakichkolwiek decyzji w tym zakresie, skonsultuj to ze swoim ekspertem kredytowym.

Nieruchomości nabywane na rynku pierwotnym (od dewelopera)

Deweloper zwykle buduje osiedla na  działkach, znajdujących się w jednej lub w kilku księgach wieczystych. Dopiero po zakończeniu inwestycji i po oddaniu poszczególnych lokali do użytkowania, może założyć dla każdego lokalu księgę wieczystą. Zwykle robi to podczas ostatecznej umowy sprzedaży. Ważne jest, aby przed podpisaniem umowy rezerwacyjnej lub deweloperskiej, zapoznać się z dokumentacją i zweryfikować stan prawny nabywanej nieruchomości. W tym celu również możesz zatrudnić agenta (o korzyściach związanych z jego zatrudnieniem pisałam powyżej).

Do czasu założenia nowej księgi wieczystej i złożenia wniosku o wpis hipoteki, banki stosują przejściowe zabezpieczenie kredytu. Dzięki temu możesz otrzymać kredyt na zakup nieruchomości od dewelopera, której budowa nie została fizycznie jeszcze rozpoczęta. 

Podsumowanie

Jak widzisz, zdarzają się nieruchomości bez założonej księgi wieczystej. Czasem jest to nawet standardem tak jak w przypadku zakupu lokalu lub domu od dewelopera. Należy jednak zawsze zachować ostrożność i upewnić się, że stan prawny nieruchomości jest uregulowany i że nabywamy ją od prawowitych właścicieli. W tym na pewno pomoże Ci agent nieruchomości, który weźmie na siebie odpowiedzialność za bezpieczeństwo całej transakcji.



3 1024x1024 - Czy każda nieruchomość ma założoną księgę wieczystą?

Pobierz bezpłatnego e-booka

12 KROKÓW DO CELU


Agent nieruchomo%C5%9Bci Ekspert kredytowy wsp%C3%B3%C5%82praca - Czy każda nieruchomość ma założoną księgę wieczystą?

1 myśl na “Czy każda nieruchomość ma założoną księgę wieczystą?

Dodaj komentarz

Twój adres email nie zostanie opublikowany. Pola, których wypełnienie jest wymagane, są oznaczone symbolem *