Wyłączenie działki z produkcji rolniczej

koszt wylaczenia dzialki z produkcji rolniczej 2 1024x576 - Wyłączenie działki z produkcji rolniczej

Chcesz kupić działkę, aby wybudować na niej dom? Znalazłeś tę jedyną wymarzoną? Super! Teraz upewnij się, czy będziesz mógł się na niej wybudować. Jest wiele czynników, które mają na to wpływ. W tym artykule opiszę sytuację związaną z koniecznością wyłączenia działki z produkcji rolniczej

Na co dzień spotykam się z takimi opiniami, że wystarczy, aby działka miała przeznaczenie mieszkaniowe w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego. Jeżeli nie ma takiego planu, to należy wystąpić o warunki zabudowy, które to potwierdzą. Niestety jest to błędne założenie. Zdarzają się sytuacje, gdzie działka ma takie przeznaczenie w miejscowym planie, ale za to w ewidencji gruntów jest oznaczona jako np. działka rolna, leśna, pastwiska itp. W takiej sytuacji musimy sprawdzić, czy będzie podlegać wyłączeniu z produkcji rolniczej. Jeżeli okaże się, że tak jest, to czekają nas naprawdę duże wydatki z tym związane. Dlatego przed zakupem działki powinniśmy mieć tego świadomość. 

Co ważne – działki rolne, które znajdują się w granicach administracyjnych miast, są odrolnione z mocy prawa, zgodnie z rozdziałem 2 art. 10a ustawy o ochronie gruntów rolnych i leśnych z dnia 3 lutego 1995 roku (Dz.U.2017.1161). Dzięki temu nie musimy przechodzić  skomplikowanych procedur dotyczących odrolnienia działki zawartych w art. 2 wyżej wymienionej ustawy. Jednak powinniśmy wiedzieć, że odrolnienie działki to nie jest to samo co wyłączenie gruntu z produkcji rolniczej. Niestety wyłączenie obowiązuje również w granicach administracyjnych miast.

Co to jest wyłączenie z produkcji rolniczej?

Jest to rozpoczęcie innego niż rolnicze lub leśne użytkowanie gruntów. Często jest to jeden z koniecznych warunków uzyskania pozwolenia na budowę. Dlatego bardzo ważne jest to, abyśmy znali klasę gruntu, na którym planujemy zrealizować inwestycję, czyli np. wybudować dom. Od tego będzie zależeć czy musimy uzyskać decyzję, która zezwoli nam na wyłączenie gruntu rolnego z produkcji rolniczej.

Jakie grunty wymagają wyłączenia z produkcji rolniczej? 

Wyłączenia z produkcji rolniczej wymagają następujące grunty: 

  1. użytki rolne wytworzone z gleb pochodzenia mineralnego i organicznego, zaliczone do klas I, II, III, IIIa, IIIb,
  2. użytki rolne wytworzone z gleb pochodzenia organicznego, zaliczone do klas IV, IVa, IVb, V i VI,
  3. inne grunty rolne wskazane przez ustawę o ochronie gruntów rolnych i leśnych, czyli grunty:
  • pod stawami rybnymi i innymi zbiornikami wodnymi, służącymi wyłącznie dla potrzeb rolnictwa;
  • parków wiejskich oraz pod zadrzewieniami i zakrzewieniami śródpolnymi, w tym również pod pasami przeciwwietrznymi i urządzeniami przeciwerozyjnymi;
  • pod wchodzącymi w skład gospodarstw rolnych budynkami mieszkalnymi oraz innymi budynkami i urządzeniami służącymi wyłącznie produkcji rolniczej, oraz przetwórstwu rolno-spożywczemu;
  • pod budynkami i urządzeniami służącymi bezpośrednio do produkcji rolniczej uznanej za dział specjalny, stosownie do przepisów o podatku dochodowym od osób fizycznych i podatku dochodowym od osób prawnych;
  • rodzinnych ogrodów działkowych i ogrodów botanicznych;
  • pod urządzeniami: melioracji wodnych, przeciwpowodziowych i przeciwpożarowych, zaopatrzenia rolnictwa w wodę, kanalizacji oraz utylizacji ścieków i odpadów dla potrzeb rolnictwa i mieszkańców wsi;
  • zrekultywowane dla potrzeb rolnictwa;
  • torfowisk i oczek wodnych;
  • pod drogami dojazdowymi do gruntów rolnych.

Decyzji o wyłączeniu z produkcji nie wymagają użytki rolne wytworzone z gleb pochodzenia mineralnego zaliczone do klas IV-VI (za wyjątkiem gruntów wymienionych w punkcie 3, bez względu na ich klasę).

koszt wylaczenia dzialki z produkcji rolniczej 1 1024x576 - Wyłączenie działki z produkcji rolniczej

Ile kosztuje wyłączenie gruntów z produkcji rolniczej?

Samo złożenie wniosku i decyzja są bezpłatne. Natomiast musimy przygotować się na koszty związane z przygotowaniem załączników do wniosku. Są to m.in.: 

  • wypis z rejestru gruntów; 
  • wypis i wyrys z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego; 
  • decyzja o warunkach zabudowy (o ile nie ma miejscowego planu); 
  • dokument określający wartość rynkową gruntu rolnego objętego inwestycją; 

Koszty pojawiają się wraz z wydaniem decyzji zezwalającej na wyłączenie gruntów z produkcji rolniczej. Jeżeli uzyskamy taką decyzję to mamy obowiązek zapłacić jednorazowo tzw. należność oraz opłaty roczne. Obowiązek taki powstaje od dnia faktycznego wyłączenia gruntów z produkcji. 

Należność oraz opłata roczna nie dotyczy wyłączenia gruntów z produkcji rolniczej lub leśnej na cele budownictwa mieszkaniowego:

  • do 0,05 ha (500 m2) w przypadku budynku jednorodzinnego; 
  • do 0,02 ha (200 m2) w przypadku budynku wielorodzinnego.

Gdy przekroczymy tę powierzchnię, to od nadwyżki zostanie nam naliczona należność i opłaty roczne.

Ile wynosi „należność”?

Należność to jednorazowa opłata, którą musimy zapłacić za trwałe wyłączenie gruntów rolnych z produkcji. Poniższa tabela przedstawia koszt wyłączenia 1 ha gruntów rolnych w podziale na klasy gruntu i ich rodzaj. Nasza należność będzie wyliczona proporcjonalnie do powierzchni wyłączanych z produkcji gruntów rolnych.

Należność wpłacamy w terminie do 60 dni od dnia, w którym decyzja stała się ostateczna.

Jeżeli cena gruntu, którego dotyczy wyłączenie, jest bardzo wysoka i przewyższa wysokość ustalonej należności, wówczas nie płacimy tej należności. Jeżeli cena gruntów jest niższa od wyliczonej należności, to wpłacamy jedynie różnicę między kwotą należności i ceną ziemi. 

Należność za wyłączenie z produkcji 1 ha gruntów rolnych 

koszt wylaczenia z produkcji rolnej - Wyłączenie działki z produkcji rolniczej
Ustawa o ochronie gruntów rolnych i leśnych
Stan prawny aktualny na dzień: 20.05.2021

Ile wynosi „opłata roczna”? 

Opłaty roczne musimy płacić przez 10 lat. Każda z nich wynosi 10% należności (bez pomniejszenia o wartość rynkową gruntu). Płacimy ją za dany rok do 30 czerwca każdego roku.

W przypadku czasowego (nietrwałego wyłączenia) gruntu, opłaty roczne płacimy przez okres tego wyłączenia, nie dłużej niż 20 lat od chwili wyłączenia tych gruntów z produkcji.

Jeżeli nie zgadzamy się z wysokością ustalonej należności lub opłat rocznych, możemy odwołać się od decyzji starosty w tej sprawie do Samorządowego Kolegium Odwoławczego. W treści każdej decyzji starosta zamieszcza pouczenie o możliwości odwołania do właściwego organu.

Warto pamiętać o tym, że jeżeli w okresie 2 lat zrezygnujemy w całości lub w części z uzyskanego prawa do wyłączenia gruntów z produkcji rolniczej, otrzymamy zwrot uiszczonej należności. Będzie on w wysokości wyliczonej odpowiednio do powierzchni gruntów niewyłączonych z produkcji. Zwrot otrzymamy w terminie do trzech miesięcy od dnia zgłoszenia rezygnacji.

Koszt odrolnienia pozostałych gruntów

W przypadku gruntów pod stawami rybnymi, gruntów rodzinnych ogródków działkowych i ogrodów botanicznych, gruntów pod urządzeniami: melioracji wodnych, przeciwpowodziowych i przeciwpożarowych, zaopatrzenia rolnictwa w wodę, kanalizacji oraz utylizacji ścieków i odpadów dla potrzeb rolnictwa i mieszkańców wsi, zrekultywowane dla potrzeb rolnictwa, torfowisk i oczek wodnych stawka wynosi 233 160 zł za hektar.

Kto może złożyć wniosek o wyłączenie gruntów z produkcji rolniczej?

Wniosek może złożyć właściciel gruntu, posiadacz samoistny, zarządca lub użytkownik, użytkownik wieczysty i dzierżawca – osoba fizyczna, osoba prawna lub jednostka organizacyjna nieposiadająca osobowości prawnej.

Jak otrzymać decyzję zezwalającą na wyłączenie gruntów z produkcji?

Zanim wystąpimy z wnioskiem o pozwolenie na budowę, powinniśmy złożyć wniosek o wydanie decyzji zezwalającej na wyłączenie gruntów z produkcji rolniczej. Na początku skontaktujmy się ze starostwem, aby dowiedzieć się jakich załączników wymagają dla działki leżącej na danym terenie. 

Standardowe dokumenty to:  

  • wniosek o wyłączenie gruntów rolnych z produkcji;
  • wypis z rejestru gruntów
  • wypis i wyrys z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego lub decyzja o warunkach zabudowy;
  • dokument określający wartość rynkową gruntu rolnego objętego inwestycją;
  • projekt zagospodarowania działki lub terenu;
  • dokument potwierdzający tytuł prawny do nieruchomości. 

Jeżeli nasz wniosek będzie zawierał braki formalne, to urząd wezwie nas do poprawienia błędów. Na uzupełnienie braków będziemy mieć co najmniej 7 dni od otrzymania wezwania.

Na decyzję w sprawie wyłączenia gruntu z produkcji rolniczej powinniśmy czekać nie dłużej niż miesiąc. Termin może się wydłużyć do 2 miesięcy (dostaniemy o tym informację).

Czy są kary za wykorzystywanie gruntów rolnych bez zezwolenia? 

Jeśli urząd stwierdzi, że wykorzystujemy grunty rolne (które podlegają wyłączeniu z produkcji rolniczej) w sposób niezgodny z ich przeznaczeniem to możemy być objęci sankcjami:   

  • opłata w wysokości dwukrotnej należności – w przypadku wyłączenia gruntów z produkcji rolniczej, które nie zostały przeznaczone na cele nierolnicze w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego;
  • należności podwyższonej o 10% – w przypadku wyłączenia gruntów z produkcji rolniczej, które zostały przeznaczone na cele nierolnicze w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego. 

Co się dzieje w przypadku sprzedaży działki, dla której wydano decyzję o wyłączeniu z produkcji rolniczej? 

Jeżeli jesteśmy w trakcie sprzedaży działki, dla której wydano decyzję, ale nie została ona jeszcze wyłączona z produkcji, to musimy uprzedzić nabywcę, że to na niego przejdzie obowiązek zapłaty jednorazowej należności oraz opłat rocznych.  

Jeżeli sprzedajemy grunty już wyłączone z produkcji, to obowiązek zapłaty kolejnych opłat rocznych przechodzi na nabywcę. Oczywiście przed sprzedażą nieruchomości, musimy jego o tym poinformować. 

Podsumowanie

Jeżeli jesteś na etapie zakupu działki, na której chcesz wybudować dom, to upewnij się, czy nie będą z tym związane dodatkowe koszty. Możesz to zrobić samodzielnie zasięgając informacji w starostwie, lub skorzystać z usług doświadczonego agenta nieruchomości.

Usługi agenta nieruchomości będą Cię kosztowały, jednak wysokość jego wynagrodzenia jest niczym w porównaniu do potencjalnych kosztów związanych z koniecznością wyłączenia działki z produkcji rolniczej. Poza tym on sprawdzi inne ważne informacje, które są istotne dla nabywcy.

Podstawa prawna

Ustawa z dnia 3 lutego 1995 r. o ochronie gruntów rolnych i leśnych

Wyłączenie gruntów z produkcji rolniczej – Biznes.gov.pl

Bernardeta Wiekiera - Wyłączenie działki z produkcji rolniczej

Potrzebujesz konsultacji?

Jeśli planujesz wziąć kredyt hipoteczny, to świetnie trafiłeś. Wyślij do mnie zapytanie w sprawie bezpłatnych konsultacji. Więcej na ten temat przeczytasz, klikając w poniższy przycisk:

Przeczytaj również:

Kiedy należy wpłacić wkład własny i jak go udokumentować?

Działka widmo – z życia wzięte

Renta planistyczna – przeczytaj, zanim sprzedaż nieruchomość

Kredyt budowlany – wypłata w transzach

Karencja w spłacie kapitału – kredyt hipoteczny


Chcesz być na bieżąco?

Obserwuje mnie na:


5 myśli na “Wyłączenie działki z produkcji rolniczej”

  1. Witam,
    Klasę gruntu łatwo sprawdzić, ale skąd mam wiedzieć czy gleba jest organiczna czy mineralna?
    W internecie znalazłam jedynie informację, że można zlecić badanie gruntu. Da się to szybciej zrobić?
    Czy np są dostępne do wiadomości publicznej mapy z takim podziałem ziemi?

    1. Witam,
      Taką informację może Pani otrzymać w wydziale środowiska w starostwie odpowiednim dla lokalizacji działki. Niestety z dostępnością bywa różnie. Na moim przykładzie — w Będzinie wystarczy, że zadzwonię i otrzymam informację telefonicznie, a w Olkuszu muszę złożyć pismo i czekać na odpowiedź (bo podobno nie mają dostępu do bazy).

Dodaj komentarz

Twój adres email nie zostanie opublikowany. Pola, których wypełnienie jest wymagane, są oznaczone symbolem *