Kto płaci za remonty i naprawy w wynajmowanym mieszkaniu?

Kto placi za remont mieszkania wynajem 1024x576 - Kto płaci za remonty i naprawy w wynajmowanym mieszkaniu?

Decydując się na wynajem mieszkania, niezależnie od tego czy jesteśmy właścicielami (wynajmującymi) czy najemcami, powinniśmy wiedzieć jakie obowiązki na nas spoczywają.

Z poprzedniego artykułu Jak bezpiecznie wynająć mieszkanie – poradnik dla najemcy mogłeś dowiedzieć się, w jaki sposób zadbać o to, aby cała transakcja przebiegła bezpiecznie. Na co zwrócić uwagę przy poszukiwaniu odpowiedniego mieszkania, co powinno wzbudzić Twoją czujność i co powinno znaleźć się w umowie najmu.

W tym artykule skupimy się na tematach związanych z odpowiedzialnością za prace remontowe, za naprawę usterek (i nie tylko) w wynajmowanym mieszkaniu.

Ustawa o ochronie praw lokatorów

Jeżeli w umowie najmu nie znajdują się indywidualne ustalenia związane z odpowiedzialnością za wykonywanie prac remontowych lub naprawę usterek to obowiązują zapisy ustawy o ochronie praw lokatorów – art. 6a i 6b.

Strony mogą ustalić odmienny niż w ustawie sposób odpowiedzialności. Jest to wskazane zwłaszcza wtedy, gdy np. wynajmujący mieszka daleko i trudno byłoby mu dokonać naprawy, która zgodnie z ustawą należy do jego obowiązków. Często mogą być to usterki wymagające pilnej interwencji. Dzięki odpowiednim zapisom najemca może szybko reagować w trudnych czy też w zagrażających życiu i zdrowiu mieszkańcom sytuacjach  

Kto ponosi odpowiedzialność za naprawę usterek w wynajmowanym mieszkaniu zgodnie z ustawą?

Bardzo często w trakcie trwania umowy najmu dochodzi do sytuacji, gdzie coś się popsuje. Jest to normalna, życiowa sytuacja. Dlatego, zanim zadzwonimy do właściciela z prośbą o usunięcie usterki, warto wiedzieć, czy aby na pewno on za to odpowiada. Poniżej przeczytasz zapisy, jakie znajdują się w ustawie o ochronie praw lokatorów, które konkretnie wskazują zakres odpowiedzialności.     

Obowiązki wynajmującego

Obowiązki wynajmującego – ustawa o ochronie praw lokatorów art. 6a (stan prawny – 23.04.2020 r.)

1. Wynajmujący jest obowiązany do zapewnienia sprawnego działania istniejących instalacji i urządzeń związanych z budynkiem umożliwiających najemcy korzystanie z wody, paliw gazowych i ciekłych, ciepła, energii elektrycznej, dźwigów osobowych oraz innych instalacji i urządzeń stanowiących wyposażenie lokalu i budynku określone odrębnymi przepisami.

2. W razie oddania w najem lokalu opróżnionego przez dotychczasowego najemcę, wynajmujący jest obowiązany wymienić zużyte elementy wyposażenia lokalu.

3. Do obowiązków wynajmującego należy w szczególności:

1) utrzymanie w należytym stanie, porządku i czystości pomieszczeń i urządzeń budynku, służących do wspólnego użytku mieszkańców, oraz jego otoczenia;

2) dokonywanie napraw budynku, jego pomieszczeń i urządzeń, o których mowa w pkt 1, oraz przywrócenie poprzedniego stanu budynku uszkodzonego, niezależnie od przyczyn, z tym że najemcę obciąża obowiązek pokrycia strat powstałych z jego winy;

3) dokonywanie napraw lokalu, napraw lub wymiany instalacji i elementów wyposażenia technicznego w zakresie nieobciążającym najemcy, a zwłaszcza:

a) napraw i wymiany wewnętrznych instalacji: wodociągowej, gazowej i ciepłej wody – bez armatury i wyposażenia, a także napraw i wymiany wewnętrznej instalacji kanalizacyjnej, centralnego ogrzewania wraz z grzejnikami, instalacji elektrycznej, anteny zbiorczej – z wyjątkiem osprzętu,

b) wymiany pieców grzewczych, stolarki okiennej i drzwiowej oraz podłóg, posadzek i wykładzin podłogowych, a także tynków.

Obowiązki najemcy

Obowiązki najemcy – ustawa o ochronie praw lokatorów art. 6a (stan prawny – 23.04.2020 r.)

1. Najemca jest obowiązany utrzymywać lokal oraz pomieszczenia, do używania których jest uprawniony, we właściwym stanie technicznym i higieniczno-sanitarnym określonym odrębnymi przepisami oraz przestrzegać porządku domowego. Najemca jest także obowiązany dbać i chronić przed uszkodzeniem lub dewastacją części budynku przeznaczone do wspólnego użytku, jak dźwigi osobowe, klatki schodowe, korytarze, pomieszczenia zsypów, inne pomieszczenia gospodarcze oraz otoczenie budynku.

2. Najemcę obciąża naprawa i konserwacja:

1) podłóg, posadzek, wykładzin podłogowych oraz ściennych okładzin ceramicznych,  szklanych i innych;

2) okien i drzwi;

3) wbudowanych mebli, łącznie z ich wymianą;

4) trzonów kuchennych, kuchni i grzejników wody przepływowej (gazowych, elektrycznych i węglowych), podgrzewaczy wody, wanien, brodzików, mis klozetowych, zlewozmywaków i umywalek wraz z syfonami, baterii i zaworów czerpalnych oraz innych urządzeń sanitarnych, w które lokal jest wyposażony, łącznie z ich wymianą;

5) osprzętu i zabezpieczeń instalacji elektrycznej, z wyłączeniem wymiany przewodów oraz osprzętu anteny zbiorczej;

6) pieców węglowych i akumulacyjnych, łącznie z wymianą zużytych elementów;

7) etażowego centralnego ogrzewania, a w przypadku gdy nie zostało ono zainstalowane na koszt wynajmującego, także jego wymiana;

8) przewodów odpływowych urządzeń sanitarnych aż do pionów zbiorczych, w tym niezwłoczne usuwanie ich niedrożności;

9) innych elementów wyposażenia lokalu i pomieszczeń przynależnych przez:

a) malowanie lub tapetowanie oraz naprawę uszkodzeń tynków ścian i sufitów,

b) malowanie drzwi i okien, wbudowanych mebli, urządzeń kuchennych, sanitarnych i grzewczych.

Protokół zdawczo-odbiorczy

W poprzednim wpisie mogłeś przeczytać o tym, że jednym z załączników umowy najmu jest protokół zdawczo-odbiorczy. Obowiązek jego sporządzenia wynika wprost z ustawy o ochronie praw lokatorów – art. 6c. Jest on sporządzany przed wydaniem mieszkania najemcy. Strony określają w nim stan techniczny i stopień zużycia znajdujących się  w nim instalacji i urządzeń.

Pamiętaj, że protokół będzie stanowił podstawę rozliczeń przy zwrocie lokalu. Przy okazji warto do protokołu dołączyć zdjęcia. Zwłaszcza tych miejsc, które posiadają mankamenty, np. rysy na drzwiach, pęknięcia na kafelkach itp.

Jeżeli jesteś przed podpisaniem umowy najmu, to w tym miejscu polecam wzory umów najmu, przygotowane przez zaprzyjaźnioną firmę Rentumi:

Umowa Najmu Mieszkania - Kto płaci za remonty i naprawy w wynajmowanym mieszkaniu?

Gotowe wzory dokumentów:

  • Umowa najmu mieszkania
  • Umowa najmu pokoju
  • Umowa najmu okazjonalnego
  • Check Lista Weryfikacji Najemców

Bieżące naprawy  

Jeżeli w trakcie trwania umowy najmu, wystąpi usterka, która obciąża wynajmującego, najemca powinien go niezwłocznie o tym poinformować. Nie powinien działać na własną rękę. Jeżeli strony dojdą do porozumienia, że najemca ma wykonać naprawę usterki w zamian za późniejsze rozliczenie, to powinno być to uzgodnione w formie pisemnej. W przeciwnym razie trudno będzie najemcy dochodzić zwrotu poniesionych kosztów.

Ulepszenia dokonywane przez najemcę

Zgodnie z ustawą, najemca może wprowadzić w lokalu ulepszenia pod warunkiem, że otrzyma na to pisemną zgodę. Jest to umowa, która określa sposób rozliczeń z tego tytułu. Jeżeli najemca nie będzie miał takiej zgody, to po zakończeniu najmu właściciel może żądać usunięcia ulepszeń wprowadzonych przez najemcę i przywrócenia stanu poprzedniego. Może też te ulepszenia zatrzymać w zamian za rozliczenie kosztów poniesionych w związku z ich wprowadzeniem, oczywiście uwzględniając stopień ich zużycia wg stanu na dzień opróżnienia mieszkania.

Obowiązki najemcy po zakończeniu najmu

Po zakończeniu najmu, do obowiązków najemcy należy odnowienie i dokonanie w nim obciążających go napraw. W skrócie – jesteś zobowiązany do oddania mieszkania w stanie niepogorszonym, zgodnym z tym z protokołu zdawczo-odbiorczego.

Najemca nie ponosi odpowiedzialności za zużycie rzeczy będące następstwem prawidłowego używania. Dla przykładu jeżeli ściany będą tylko przykurzone, to nie musisz ich malować. Jeżeli jednak będą one uszkodzone lub brudne np. będą posiadały plamy wymagające odmalowania, to niezbędne będzie ich pomalowanie.

Dobrym przykładem może być wykładzina, której, uszkodzenia wynikają ze zwykłego użytkowania. Jeżeli jest jedynie wytarta w miejscach chodzenia, to najemca nie jest zobowiązany do jej wymiany. Jeżeli jednak ma plamę np. z wina, której nie dało się usunąć, to najemca będzie musiał kupić nową.

Zakres prac zależy również od okresu najmu. Jeżeli wynajmowałeś mieszkanie przez na przykład jeden rok, to prawidłowo używając mieszkania, nie przypuszczam, aby ściany wymagały malowania. Inaczej jednak będzie jeżeli najem trwał kilka lat.

Należy pamiętać, że zakres odpowiedzialności w trakcie i po okresie wynajmu może zostać określony w umowie najmu. W tej sytuacji to te uzgodnienia mają pierwszeństwo nad zapisami w ustawie. 

Przeczytaj również:

Jak bezpiecznie wynająć mieszkanie – poradnik dla najemcy

Protokół zdawczo-odbiorczy lokalu


Chcesz być na bieżąco?

Obserwuje mnie na:



1 myśl na “Kto płaci za remonty i naprawy w wynajmowanym mieszkaniu?”

Dodaj komentarz

Twój adres email nie zostanie opublikowany. Pola, których wypełnienie jest wymagane, są oznaczone symbolem *