Zdolność kredytowa a kredyt hipoteczny cz. 1 – podstawy

Zdolnosc kredytowa 1 1024x512 - Zdolność kredytowa  a kredyt hipoteczny cz. 1 - podstawy

Planujesz kupić mieszkanie lub wybudować dom? Potrzebujesz na ten cel kredytu hipotecznego, ale nie wiesz, jaka jest Twoja zdolność kredytowa? Pamiętaj – nie wystarczy, że  zaproponujesz dobre zabezpieczenie w postaci nieruchomości, którą kupujesz. Dobre zabezpieczenie i zdolność kredytowa to podstawa otrzymania kredytu. Do tego dochodzą inne czynniki takie jak np. ocena scoringowa (Twoja wiarygodność finansowa) czy też tendencja do zadłużania się.

Z uwagi na to, że temat zdolności kredytowej jest tematem szerokim, podzieliłam materiał na kilka części, które będą pojawiać się w kolejnych artykułach:

  1. Zdolność kredytowa cz. 1 – podstawy
  2. Zdolność kredytowa cz. 2 – Umowa o pracę i inne umowy cywilno-prawne
  3. Zdolność kredytowa cz. 3 – Działalność gospodarcza
  4. Zdolność kredytowa cz. 4 – Praca za granicą

Zdolność kredytowa a kredyt hipoteczny

W internecie znajdziesz kalkulatory, dzięki którym samodzielnie policzysz swoją zdolność kredytową. Zachęcam Cię jednak, abyś udał się osobiście do wybranego przez siebie banku lub skontaktował się z ekspertem kredytowym. Sprawdzi on podczas jednego spotkania Twoją zdolność kredytową we wszystkich bankach.

Fakt uzyskiwania przez Ciebie dochodów nie daje gwarancji uzyskania kredytu. Są dochody, które nie są akceptowane przez banki lub jeżeli nawet są, to są bardzo zaniżane. Najprostszym przykładem są kierowcy, którzy są zatrudnieni na podstawie  umowy o pracę z minimalnym dochodem brutto i do tego otrzymują diety. Sprawdzając samodzielnie zdolność kredytową, w kalkulatorze dostępnym w internecie, błędem będzie wpisanie łącznego dochodu netto z podstawy i diety. Niestety większość banków nie przyjmuje do zdolności kredytowej diet, a jeżeli już to w bardzo ograniczonej kwocie.

Istnieje wiele różnych interpretacji i procedur bankowych i dlatego tym bardziej zachęcam Cię do konsultacji z ekspertem kredytowym. On realnie określi Twoje możliwości, dzięki czemu będziesz czuł się bezpieczniej w trakcie podejmowania decyzji w sprawie  zakupu nieruchomości.

W dużym uproszczeniu zdolność kredytową liczymy w ten sposób, że od dochodu netto odejmujemy wysokość kosztów konsumpcyjnych, kosztów utrzymania nieruchomości i sumę zobowiązań kredytowych. Należy jeszcze odjąć inne stałe zobowiązania jak wypłacane alimenty i renty. To, co pozostanie, powinno wystarczyć na spłatę miesięcznej raty. Jeżeli nie wystarczy, oznacza, że nie masz zdolności kredytowej. Do tego dochodzi jeszcze rekomendacja T, która wskazuje, ile maksymalnie może wynosić wysokość Twoich rat w stosunku do Twoich dochodów. Oczywiście jest to w dużym uproszczeniu i tak naprawdę Twoja maksymalna zdolność kredytowa w poszczególnych bankach, może różnić się nawet o kilkaset tysięcy złotych. Dlatego warto to zweryfikować u specjalisty.

Wydatki gospodarstwa domowego

Różnica w zdolności kredytowej w poszczególnych bankach może być bardzo duża. Jeżeli zastanawiasz się, skąd to się bierze, to już wyjaśniam jeden z powodów. Każdy bank ma indywidualnie określone minimalne wydatki konsumpcyjne na osobę w gospodarstwie domowym. Nawet jeżeli wpiszesz we wniosku, że Twoja czteroosobowa rodzina jest w stanie utrzymać się za 1500 zł miesięcznie, nie oznacza, że bank przyjmie taką wartość do analizy. Zasada jest taka, że bank przyjmuje wyższą wartość. Ma „zaszyte” w kalkulatorach minimalne koszty utrzymania. Na nic zdadzą się wyjaśnienia, że mieszkasz z rodzicami i oni opłacają za Ciebie rachunki i gotują obiady. Po to kupujesz nieruchomość, aby się usamodzielnić i to Ty będziesz odpowiedzialny za ponoszenie wydatków związanych z utrzymaniem rodziny. Jeżeli wpiszesz we wniosku wyższe koszty, niż przyjmuje bank, to one będą uwzględnione w analizie.

Ilość osób w gospodarstwie

Pamiętaj, aby we wniosku wpisać prawdziwą liczbę osób na utrzymaniu. Próba zatajenia np. jednego dziecka w celu podwyższenia zdolności kredytowej, może mieć dla Ciebie fatalne skutki. Zastanów się, jak będziesz się tłumaczył z „zapomnienia” wpisania dziecka do wniosku, gdy analityk poprosi o zeszłoroczny PIT, w którym odliczyłeś ulgę na dzieci?  Analityk ma prawo poprosić o ten dokument. Niestety w tej sytuacji w 99% analiza kredytowa kończy się decyzją negatywną z uwagi na brak wiarygodności wnioskodawcy.

Z drugiej zaś strony sprawą dość kontrowersyjną, jest posiadanie pełnoletniego dziecka, które w bieżącym roku osiąga dochód, a w ubiegłym roku było na Twoim utrzymaniu i z tego tytułu odliczyłeś ulgę. Analityk nie ma pewności czy dziecko się usamodzielniło, więc może zażądać dokumentu potwierdzającego osiąganie dochodu przez Twoje dziecko. Możesz zasłaniać się przepisami RODO itp. Jeżeli tego nie potwierdzisz, banki w większości przypadków przyjmą dziecko na utrzymaniu. Jeżeli nie będzie to miało wpływu na Twoją zdolność, nie musisz się przejmować.

Miejsce zamieszkania

To gdzie mieszkasz lub gdzie chcesz zamieszkać, kupując kredytowaną nieruchomość, ma ogromne znaczenie. Wiadomo, że koszty utrzymania np. w Warszawie są znacznie wyższe niż np. w średniej wielkości miejscowości na Śląsku. Banki biorą to pod uwagę przy liczeniu zdolności kredytowej. Dlatego powtórzę się – nie wystarczy zbadanie zdolności w ogólnodostępnym kalkulatorze. Jak widać, na Twoją zdolność kredytową ma wpływ wiele czynników.

Wiek kredytobiorców

Duże znaczenie ma Twój wiek. To od niego głównie zależy, na jaki maksymalny okres możesz otrzymać kredyt. Większość banków oczekuje, że spłacisz kredyt, zanim skończysz 65-75 lat. Są banki, które zgodzą się, aby to było nawet 80 lat. Oczywiście nie oznacza to, że mając 20 lat, otrzymasz kredyt na 50 lat. Zwykle banki udzielają kredytu na maksymalnie 30-35 lat. Niektóre banki warunkują podpisanie umowy kredytowej zawarciem umowy ubezpieczenia na życie. Zdarza się to np. w przypadku, gdy wnioskowany okres kredytowania przekroczy pewien ustalony wiek np. 67 lat.

Zobowiązania kredytowe

Kolejnym ważnym elementem Twojej zdolności kredytowej są Twoje zobowiązania kredytowe. Tak jak pisałam powyżej, od dochodu netto odejmujesz wysokość rat. Ok, ale co z limitami na kartach kredytowych i w rachunku osobistym? Nie wiem, czy wiesz, ale do oceny zdolności kredytowej banki przyjmują 2-5% wysokości przyznanych limitów. Oznacza to, że karta kredytowa, z której być może nawet nie korzystasz, z limitem 10 000,00 zł powoduje, że bank doliczy do Twoich zobowiązań kredytowych 500 zł (5% limitu). Być może taka kwota będzie miała wpływ na ostateczną Twoją zdolność kredytową, więc warto rozważyć zmniejszenie limitu lub zrezygnowanie z karty, jeżeli w ogóle z niej nie korzystasz.

Zobowiązania firmowe

Jeżeli prowadzisz działalność gospodarczą, będziesz musiał przedstawić  zobowiązania kredytowe zawarte w ramach jej prowadzenia. To czy będą one obciążały Twoją zdolność, czy też nie, zależeć będzie od tego, w jaki sposób są rozliczane. Przykładem mogą być leasingi operacyjne i finansowe, które są w odmienny sposób brane pod uwagę przy zdolności kredytowej.


Jeśli jesteś na etapie poszukiwania dla siebie odpowiedniej oferty, to rozważ skorzystanie z usług eksperta kredytowego. On sprawdzi Twoją zdolność kredytową i porówna oferty wszystkich banków. Wspólnie wybierzecie najkorzystniejszą ofertę. Pamiętaj, że wysokość raty kredytowej to nie wszystko. Na łączny koszt kredytu mają wpływ dodatkowe składniki takie jak np. prowizja za udzielenie kredytu, obowiązkowe ubezpieczenia, koszty prowadzenia rachunku osobistego itp. 

Jeżeli szukasz eksperta kredytowego i chcesz, abym Ci w tym pomogła, wyślij do mnie ZAPYTANIE. Jeżeli będę znała kogoś z Twojej okolicy, to wkrótce odezwie się do Ciebie ekspert. Rozmowa do niczego Cię nie zobowiązuje. Jeżeli uznasz, że nie odpowiada Ci polecona przeze mnie osoba, nie będziesz musiał z nią kontynuować rozmowy.

Jeżeli chcesz, abym to ja została Twoim ekspertem kredytowym i mieszkasz w mojej okolicy, to zapraszam Cię do kontaktu. Więcej na ten temat przeczytasz w zakładce WSPÓŁPRACA.

Przeczytaj również:

Jak przygotować się do kredytu hipotecznego?

Jak kupić mieszkanie na kredyt?

Kiedy należy wpłacić wkład własny i jak go udokumentować?

Kredyt budowlany – wypłata w transzach

Księga wieczysta – jak, gdzie i kiedy należy się z nią zapoznać?

Karencja w spłacie kapitału – kredyt hipoteczny


Chcesz być na bieżąco? Zapisz się do newslettera.


Dodaj komentarz

Twój adres email nie zostanie opublikowany. Pola, których wypełnienie jest wymagane, są oznaczone symbolem *