Fundusz remontowy w kamienicy to wyodrębniona pula środków na remonty i modernizacje części wspólnych budynku. We wspólnocie mieszkaniowej powstaje na podstawie uchwały właścicieli, a wpłacane pieniądze nie są prywatną lokatą mieszkańca – pozostają związane z nieruchomością.
Czym jest fundusz remontowy i po co istnieje?
Fundusz remontowy pozwala odkładać pieniądze na większe wydatki dotyczące całego budynku. Dzięki regularnym wpłatom wspólnota może finansować remont dachu, elewacji lub instalacji bez organizowania za każdym razem wysokiej, jednorazowej dopłaty.
Nie jest to podatek, lecz sposób planowania kosztów zarządu nieruchomością wspólną. Środki służą elementom, z których korzystają wszyscy właściciele albo które wpływają na bezpieczeństwo budynku. Nie powinny finansować remontów wykonywanych wyłącznie wewnątrz prywatnego lokalu.
Jak powstaje fundusz we wspólnocie i spółdzielni?
Podstawowe zasady zarządzania nieruchomością wspólną określa Ustawa o własności lokali z 24 czerwca 1994 r. Nie nakazuje ona jednak każdej wspólnocie tworzenia osobnego funduszu remontowego. Właściciele podejmują w tej sprawie uchwałę, w której mogą określić wysokość składki, terminy wpłat i przeznaczenie pieniędzy.
Inaczej wygląda sytuacja w spółdzielni mieszkaniowej. Obowiązek tworzenia funduszu remontowego wynika tam z przepisów dotyczących spółdzielni. Szczegółowe zasady gospodarowania środkami mogą wynikać także ze statutu i regulaminów spółdzielni.
| Cecha | Wspólnota mieszkaniowa | Spółdzielnia mieszkaniowa |
|---|---|---|
| Podstawa utworzenia | Uchwała właścicieli | Obowiązek wynikający z ustawy |
| Wysokość wpłat | Ustalana uchwałą, z uwzględnieniem potrzeb budynku | Ustalana według zasad obowiązujących w spółdzielni |
| Kontrola wydatków | Właściciel może kontrolować dokumentację wspólnoty i głosować nad uchwałami | Członek korzysta z uprawnień przewidzianych w przepisach i statucie |
W większych wspólnotach uchwały są zwykle podejmowane większością udziałów, choć w określonych sytuacjach możliwy jest także model „jeden właściciel – jeden głos”. W małych wspólnotach zastosowanie mają również reguły współwłasności, a decyzje dotyczące poważniejszych wydatków mogą wymagać szerszej zgody właścicieli.
Jak ustala się składkę i na co można wydać środki?
Ustawa nie wskazuje jednej stawki dla wszystkich kamienic. Wysokość wpłat zależy między innymi od wieku budynku, jego stanu technicznego, planowanych prac i wysokości zgromadzonej rezerwy. Najczęściej składkę oblicza się proporcjonalnie do udziału właściciela w nieruchomości wspólnej, który zwykle odpowiada powierzchni lokalu i pomieszczeń przynależnych.
Przykładowo, przy stawce 1 zł za metr kwadratowy właściciel lokalu o powierzchni 50 m² wpłaca 50 zł miesięcznie. Taka stawka jest tylko przykładem. W konkretnej kamienicy należy sprawdzić treść uchwały oraz sposób naliczania przyjęty przez wspólnotę.
Fundusz może finansować prace dotyczące nieruchomości wspólnej, w szczególności:
- remont lub zabezpieczenie dachu i kominów,
- naprawę albo odnowienie elewacji i izolacji budynku,
- wymianę pionów oraz wspólnych instalacji wodnych, kanalizacyjnych, elektrycznych, gazowych lub grzewczych,
- remont klatek schodowych, piwnic, korytarzy, wejść i innych wspólnych pomieszczeń,
- modernizację windy oraz osuszanie fundamentów.
Nie powinno się z niego opłacać wymiany podłogi, instalacji czy okien znajdujących się wyłącznie w prywatnym mieszkaniu. Inaczej może być tylko wtedy, gdy dany element formalnie należy do części wspólnej i uchwała obejmuje jego remont.
Co dzieje się z funduszem przy sprzedaży mieszkania?
Wpłaty na fundusz remontowy nie podlegają zwrotowi przy sprzedaży lokalu. Środki są związane z nieruchomością wspólną, a nie z konkretną osobą. Stanowią część finansów wspólnoty i służą obecnym oraz przyszłym właścicielom.
Oznacza to, że sprzedający nie może zażądać wypłaty sumy wpłaconej przez lata. Nowy nabywca korzysta natomiast z efektów wcześniejszego oszczędzania, na przykład z wyremontowanego dachu, elewacji lub instalacji. Przed zakupem warto sprawdzić saldo funduszu, planowane remonty, wysokość miesięcznych wpłat i ewentualne zadłużenie wspólnoty.
Ulga na zabytki w kamienicy
Właściciel lub współwłaściciel lokalu w zabytkowej kamienicy może skorzystać z ulgi na zabytki, jeżeli budynek jest wpisany do rejestru zabytków albo figuruje w gminnej ewidencji zabytków. Podstawę stanowi art. 26hb ustawy o PIT.
W przypadku wpłat na fundusz remontowy odliczeniu podlega 50% udokumentowanej kwoty wpłat. Odliczenie pomniejsza podstawę obliczenia podatku, a nie samą kwotę wpłaty. Przepisy dotyczą podatników rozliczających między innymi podatek według skali, podatek liniowy lub ryczałt od przychodów ewidencjonowanych.
| Warunek | Szczegóły |
|---|---|
| Status budynku | Wpis do rejestru zabytków albo ujęcie w gminnej ewidencji zabytków |
| Wysokość odliczenia | 50% udokumentowanych wpłat na fundusz remontowy |
| Uprawniona osoba | Właściciel lub współwłaściciel zabytku nieruchomego w chwili wpłaty |
| Dokument wpłaty | Potwierdzenie przelewu, pokwitowanie albo zaświadczenie wspólnoty |
| Niewykorzystana kwota | Może być rozliczana w kolejnych latach na zasadach określonych w ustawie |
Przed rozliczeniem ulgi trzeba zgromadzić dokumenty potwierdzające zarówno status budynku, jak i faktyczne wpłaty:
- zaświadczenie lub potwierdzenie, że kamienica figuruje w rejestrze albo gminnej ewidencji zabytków,
- zaświadczenie wspólnoty o wysokości wpłat dokonanych w danym roku,
- potwierdzenia przelewów lub pokwitowania wpłat gotówkowych,
- dokument potwierdzający własność albo współwłasność lokalu.
Wydatku nie można odliczyć ponownie w ramach innej ulgi ani wtedy, gdy został sfinansowany, dofinansowany lub zwrócony podatnikowi. Szczegółowe rozliczenie zależy od formy opodatkowania i aktualnych przepisów, dlatego przy większych kwotach warto skonsultować dokumentację z doradcą podatkowym.
Procedura wygląda następująco:
- Sprawdź status budynku – zapytaj zarządcę, urząd miasta albo właściwego konserwatora zabytków, czy kamienica znajduje się w wymaganej ewidencji lub rejestrze.
- Zbieraj potwierdzenia wpłat – zachowuj przelewy albo poproś wspólnotę o roczne zaświadczenie obejmujące wszystkie wpłaty na fundusz.
- Ustal kwotę odliczenia – od sumy udokumentowanych wpłat wylicz 50% podlegające odliczeniu.
- Wpisz kwotę do zeznania PIT – rozlicz ulgę za rok, w którym faktycznie dokonano wpłat.
- Przechowuj dokumenty – zachowaj je na wypadek pytań organu podatkowego.
Interpretacja indywidualna Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z 13 marca 2026 r., sygn. 0115-KDIT2.4011.29.2026.3.ŁS, potwierdza, że w przypadku wpłat na fundusz remontowy znaczenie ma własność lokalu w momencie dokonywania wpłaty. Nie trzeba być właścicielem już w chwili podjęcia uchwały o remoncie.
Najczęstsze pytania
Czy mogę nie płacić na fundusz, jeśli nie zgadzam się z uchwałą?
Samo niezadowolenie z uchwały nie zwalnia z wpłat. Jeżeli została podjęta prawidłowo, właściciel powinien regulować należności. Można natomiast skorzystać z prawa do zaskarżenia uchwały, jeżeli narusza przepisy, interes właściciela albo zasady prawidłowego zarządzania. Spór sądowy nie zawsze automatycznie wstrzymuje wykonanie uchwały.
Czy fundusz można wydać na wymianę okien w moim mieszkaniu?
Zasadniczo nie. Fundusz służy częściom wspólnym, a nie indywidualnym remontom lokali. Wymiana okien może być finansowana ze środków wspólnoty, gdy okna są elementem nieruchomości wspólnej albo remont obejmuje jednolicie wszystkie takie elementy w budynku i wynika z prawidłowej decyzji wspólnoty.
Czy niewykorzystane pieniądze są zwracane właścicielom?
Nie. Nadwyżka pozostaje w zasobach wspólnoty i może finansować kolejne prace. Nie jest osobistym saldem przypisanym do konkretnego lokalu.
Najważniejsze jest rozróżnienie między własnością wpłat a ich przeznaczeniem. Fundusz remontowy pozostaje częścią finansów budynku, umożliwia planowanie większych prac i może dawać dodatkową korzyść podatkową, gdy kamienica spełnia warunki ulgi na zabytki.
Artykuł ma charakter informacyjny i nie stanowi porady prawnej ani podatkowej. Przed rozliczeniem ulgi na zabytki warto sprawdzić aktualne przepisy oraz skonsultować indywidualną sytuację ze specjalistą.
