Najem to pojęcie prawne, a wynajem – potoczne określenie oddania rzeczy do używania za opłatą. Najemca korzysta z lokalu i płaci czynsz, natomiast wynajmujący udostępnia lokal. W ogłoszeniu można mówić o wynajmie, ale formalna relacja i dokument to najem.
Najem czy wynajem – czym różnią się te pojęcia?
W języku codziennym słowa „najem” i „wynajem” często są używane zamiennie. Mówi się o mieszkaniu na wynajem, wynajmie samochodu albo wynajęciu lokalu. Taki sposób komunikacji jest zrozumiały i nie stanowi problemu w ogłoszeniu czy zwykłej rozmowie.
W prawie podstawowym pojęciem jest jednak najem. Zgodnie z art. 659 § 1 Kodeksu cywilnego przez umowę najmu wynajmujący oddaje rzecz najemcy do używania przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić umówiony czynsz. Najem opisuje więc cały stosunek prawny między stronami.
„Wynajem” odnosi się przede wszystkim do czynności oddania rzeczy do używania i funkcjonuje jako określenie potoczne. Dlatego właściciel wynajmuje mieszkanie, ale dokument zawierany z lokatorem to umowa najmu.
Dlaczego w dokumentach liczy się precyzja?
W ogłoszeniu określenie „mieszkanie na wynajem” jest naturalne. W umowie, protokole zdawczo-odbiorczym, wezwaniu do zapłaty czy piśmie dotyczącym wypowiedzenia lepiej stosować terminologię prawną. Jasne nazwanie relacji ułatwia ustalenie, kto ma jakie prawa i obowiązki.
Samo użycie słowa „wynajem” nie powoduje automatycznie nieważności umowy. O jej charakterze decyduje przede wszystkim treść, czyli między innymi oddanie rzeczy do używania oraz obowiązek zapłaty czynszu. Nieprecyzyjne albo niespójne określenie stron może jednak utrudnić interpretację dokumentu i dochodzenie roszczeń.
Problem pojawia się zwłaszcza wtedy, gdy najemca zostanie omyłkowo opisany jako wynajmujący albo odwrotnie. W razie sporu może powstać wątpliwość, kto miał płacić czynsz, kto powinien wydać lokal, kto odpowiadał za określone obowiązki albo komu przysługiwało prawo do wypowiedzenia umowy. Nie oznacza to, że każda taka pomyłka unieważnia dokument, ale może komplikować wykazanie rzeczywistej treści ustaleń.
Najemca i wynajmujący – kto jest kim?
Najprostszy sposób zapamiętania ról jest następujący: najemca najmuje rzecz dla siebie, a wynajmujący wynajmuje ją drugiej stronie. Właściciel nie zawsze musi być wynajmującym, ponieważ tę rolę może pełnić także osoba mająca inne uprawnienie do oddania rzeczy w używanie.
| Strona | Rola | Działanie |
|---|---|---|
| Najemca | Korzysta z cudzej rzeczy lub lokalu | Płaci czynsz i używa przedmiotu zgodnie z umową |
| Wynajmujący | Oddaje rzecz lub lokal do używania | Wydaje przedmiot najmu i pobiera umówiony czynsz |
| Obie strony | Są stronami umowy najmu | Wykonują obowiązki określone w umowie i przepisach |
Przed podpisaniem dokumentu warto sprawdzić role stron w kilku miejscach, ponieważ pomyłka w jednym paragrafie może później powodować niejasności:
- Sprawdź, kto oddaje lokal lub inną rzecz do używania. Ta osoba albo podmiot powinien być oznaczony jako wynajmujący.
- Sprawdź, kto korzysta z rzeczy i zobowiązuje się do zapłaty czynszu. Ta strona powinna być oznaczona jako najemca.
- Porównaj oznaczenia w całej umowie, protokole, załącznikach i ewentualnych oświadczeniach. Nazwy stron powinny być wszędzie takie same.
W umowie najmu powinny znaleźć się także dane stron, opis przedmiotu najmu, wysokość czynszu, zasady płatności oraz czas trwania umowy. Przy najmie lokalu mieszkalnego znaczenie mogą mieć również przepisy ustawy o ochronie praw lokatorów.
Najem a dzierżawa i użyczenie
Najem bywa mylony nie tylko z wynajmem, lecz także z innymi formami korzystania z cudzej rzeczy. Najważniejsze różnice przedstawiają się następująco:
- Najem – odpłatne korzystanie z rzeczy zgodnie z umową, bez przeniesienia własności.
- Dzierżawa – odpłatne używanie rzeczy połączone z prawem pobierania z niej pożytków, na przykład plonów z gruntu.
- Użyczenie – bezpłatne oddanie rzeczy do używania. Jeżeli lokal jest udostępniany bez czynszu, co do zasady nie mamy do czynienia z najmem.
O rodzaju relacji nie decyduje samo określenie użyte przez strony, lecz rzeczywiste warunki korzystania z rzeczy. Dlatego w dokumencie należy jasno opisać, czy korzystający płaci czynsz i jakie uprawnienia otrzymuje.
Jak używać tych słów poprawnie?
W komunikacji codziennej i ogłoszeniach można bez przeszkód używać słowa „wynajem”. Zwrot „lokal na wynajem” jest powszechny i zrozumiały. W dokumentach formalnych bezpieczniej używać określenia „najem”, a strony nazywać najemcą i wynajmującym.
Najprostsza zasada brzmi: ogłoszenie – wynajem, umowa – najem. Najemca to osoba korzystająca z lokalu i płacąca czynsz, a wynajmujący to osoba lub podmiot, który lokal udostępnia. Taka konsekwencja porządkuje dokument i ogranicza ryzyko sporów o obowiązki stron.
