Zakup zadłużonego mieszkania – szanse i zagrożenia

Hipoteka przymusowa

Inaczej jest w przypadku hipoteki przymusowej. Może być ona ustanawiana np. na rzecz Urzędu Skarbowego lub ZUS (ale nie tylko). Dzieje się tak w sytuacji gdy właściciel nieruchomości ma zaległości wobec tych instytucji. Różni się ona od poprzedniej hipoteki tym, że nikt nie pyta właściciela o zgodę na jej wpis.

Podobnie jak przy zwykłej hipotece masz możliwość zakupu nieruchomości w sposób bezpieczny i przy okazji taniej. Wpisy hipoteki przymusowej mogą świadczyć, że obecny właściciel ma problemy finansowe i bardziej będzie skłonny do negocjacji ceny.

Zadbaj o swoje interesy!

Pamiętaj, że w Twoim interesie jest to, aby zostały wykreślone wpisy dotyczące hipoteki przymusowej. Jeżeli to możliwe to najlepiej, aby sprzedający spłacił zaległości przed umową ostateczną. Jeżeli nie ma na to pieniędzy, może wykorzystać Twój zadatek, który będzie zabezpieczony w umowie przedwstępnej. Najlepiej, abyś to Ty przelał odpowiednią kwotę bezpośrednio na konto wierzyciela. Oczywiście przed podpisaniem umowy przedwstępnej zażądaj od sprzedającego dostarczenia zaświadczenia, z którego będzie wynikała kwota zaległości do spłaty oraz numer konta, na który należy wpłacić należną kwotę.

Wysokość zadłużenia ma bardzo duże znaczenie. Może bowiem okazać się, że jest wyższa niż cena sprzedaży. Oznaczać to będzie, że zaległości nie zostaną spłacone i tym samym wierzyciel może później sięgnąć po Twoje nowo nabyte mieszkanie.

Jeżeli nie jest możliwe uregulowanie zaległości wpłaconym zadatkiem (np. z powodu zbyt dużej jej wysokości), można dokonać spłaty po podpisaniu umowy ostatecznej, tak samo jak w przypadku hipoteki zwykłej. Pamiętaj, aby do aktu sprzedający dostarczył zaświadczenie o wysokości zadłużenia i warunkach związanych z wydaniem zgody na wykreślenie hipoteki. Tak jak wcześniej pisałam, to Ty dokonujesz przelewu tytułem spłaty zaległości. Nigdy nie przekazuj pieniędzy na konto sprzedającego, aby sam sobie uregulował należności! Po spłaceniu zadłużenia, wierzyciel wyda odpowiednią zgodę na wykreślenie hipoteki w księdze wieczystej, którą jako nowy właściciel złożysz do sądu.

Jeżeli chodzi o możliwość zakupu takiego mieszkania na kredyt, to najlepiej przed podjęciem decyzji skontaktuj się z ekspertem kredytowym. Każdy bank rozpatruje sprawę indywidualnie i ma swoje procedury.

Zajęcie komornicze


Zakup nieruchomości licytowanej przez komornika, jest znaczenie trudniejszy.

Ostrzeżenie o wszczęciu egzekucji

Jeżeli w księdze wieczystej w dziale III widzisz ostrzeżenie o wszczęciu egzekucji, to musisz wiedzieć, że w każdej chwili mogą zgłaszać się nowi wierzyciele. Nie masz pewności czy kwota zadłużenia, jaką podaje sprzedający, jest kwotą ostateczną. Transakcja koniecznie powinna być przeprowadzona z udziałem komornika, który wskaże kwotę, jaką należy wpłacić, aby mógł odstąpić od zajęcia i wyrazić zgodę na wykreślenie wpisu ostrzeżenia.

Ponieważ w tej sytuacji do końca nie jest pewna ostateczna kwota zadłużenia, banki nie chcą udzielać kredytu na zakup takiej nieruchomości. Nie oznacza to jednak, że takiej transakcji nie da się zrobić, wiem to z doświadczenia. Proces długi, ale możliwy.

Licytacja komornicza

Inaczej jest w przypadku gdy doszło do licytacji komorniczej i Ty ją nabyłeś. Niektóre banki udzielają kredytów na jej zakup. Niestety największym przeciwnikiem może być tutaj czas. Od momentu zamknięcia licytacji, jeśli ją wygrałeś, masz jedynie 14 dni na wpłatę pełnej kwoty na rzecz sprzedającego, co praktycznie jest wyzwaniem dla większości banków. Dlatego warto przygotować się na taką sytuację już wcześniej. Mieć pewność co do swojej zdolności kredytowej, przygotować wszystkie dokumenty, aby wydanie pozytywnej decyzji kredytowej było tylko formalnością. Inną przeszkodą jest to, że bank musi uruchomić kredyt na konto zbywcy nieruchomości jeszcze przed podpisaniem aktu notarialnego.

Ponieważ na sukces całej transakcji wpływa wiele czynników, warto skorzystać z usług specjalisty, który podpowie, w jakim banku można sprawnie to zrobić.

Oczywiście w przypadku licytacji komorniczej najłatwiej zakupić nieruchomość za gotówkę, nie każdy jednak może sobie na to pozwolić.

Nieruchomości obciążone zajęciem komorniczym zwykle są sprzedawane poniżej ceny rynkowej. Często właściciele decydują się sami je sprzedać, zanim zrobi to komornik. Wiąże się to z tym, że każda następna licytacja komornicza, obniża cenę wywoławczą. W konsekwencji może się okazać, że dla dłużnika zostanie bardzo mała kwota albo jeszcze gorzej – cena ze sprzedaży nie pokryje długu.

Zakup takiego mieszkania może okazać się łakomym kąskiem. Faktycznie można zarobić! Istnieje jednak ryzyko, że osoba niedoświadczona może paść ofiarą oszusta, który sprzeda mu nieruchomość wraz z obciążeniami. O tym, że obciążenia znajdujące się w księdze wieczystej przechodzą na nowego właściciela, pisałam już kilkukrotnie powyżej. Dlatego tak ważne jest, aby osoby nieposiadające doświadczenia w zakupie nieruchomości, korzystały z usług osób przez siebie wynajętych, a nie pokładały całej wiary w dobre intencje sprzedającego i osób go reprezentujących.    

Zadłużenie wobec spółdzielni mieszkaniowej lub wspólnoty

Niekiedy możesz spotkać się z ofertą sprzedaży mieszkania poniżej ceny rynkowej. Zwykle są to sytuacje, gdzie sprzedający z jakichś względów jest zmuszony do szybkiej sprzedaży, np. z powodu problemów finansowych, wysokich zaległości wobec spółdzielni mieszkaniowej lub wspólnoty. Nierzadko takie mieszkania są bardzo zaniedbane i wymagają generalnego remontu.

Są to tzw. okazje inwestycyjne, na które poluje wielu inwestorów. Takie oferty bardzo szybko znajdują nowych nabywców. Praktycznie jest to wyścig z czasem i większą szansę na wygraną mają osoby, które płacą gotówką za mieszkanie. Niestety przy dużej ilości chętnych kupujących, sprzedający nie będzie skory do czekania, aż kupujący załatwi formalności związane z kredytem hipotecznym.

Plusem w zakupie takiego mieszkania, jest na pewno możliwy do osiągnięcia zysk. Oczywiście osoba, która zamierza inwestować w nieruchomości na zasadzie zakupu, remontu i późniejszej sprzedaży musi posiadać pewną znajomość sytuacji rynkowej choćby po to, aby policzyć opłacalność inwestycji.

Zagrożeniem nabycia nieruchomości obciążonej długami wobec spółdzielni czy wspólnoty jest to, że jeżeli nie dopilnujesz spłaty zaległości, możesz mieć później problemy. Za długi powstałe przed zakupem mieszkania, odpowiada były właściciel. Zdarzają się jednak spółdzielnie czy wspólnoty, które próbują wyegzekwować zaległości od nowego właściciela (bo np. tak im łatwiej).

Nie mają do tego prawa za wyjątkiem dwóch sytuacji. Po pierwsze wówczas, gdy wierzytelność spółdzielni, np. z tytułu zaległości czynszowych, została zabezpieczona hipoteką na spółdzielczym prawie do lokalu mieszkalnego. Drugim przypadkiem jest sytuacja gdy nabywca zobowiązał się, że spłaci zobowiązania wobec spółdzielni.

Standardowo do umowy ostatecznej sprzedający przedkłada zaświadczenie, z którego będzie wynikała kwota zaległości. Można zrobić tak jak w przypadku hipoteki, czyli zostaną one uregulowane ze środków pochodzących z zadatku. Jeżeli jednak jest to większa kwota, to kupujący może na siebie przenieść ciężar spłaty zaległości po nabyciu mieszkania (oświadcza to w akcie notarialnym). Oczywiście cena sprzedaży powinna być odpowiednio obniżona z uwagi na konieczność spłaty zaległości.

Chcesz wiedzieć więcej?

Jeżeli potrzebujesz porady prawnej dotyczącej omawianego w tym artykule obszaru, to polecam Ci skorzystanie z pomocy prawnej online na stronie LEXNONSTOP. Jest to platforma, z której sama korzystam na co dzień (m.in. posiadam Pakiet prawny dla firm).

Za niewielką kwotę można otrzymać opinię radcy prawnego z każdej dziedziny prawa. Chcę też, abyś wiedział, że współpracuję z tą platformą w ten sposób, że za każdy zakup porady za pośrednictwem mojego linka (http://lexnonstop.com/d71Vt5) otrzymuję niewielki procent. Dzięki temu w dalszym ciągu mogę rozwijać ten blog.

Podsumowanie

Jak się okazuje z powyższego artykułu, zakup zadłużonego mieszkania może być dobrą okazją inwestycyjną. Aby jednak tak się stało, należy dochować wszelkiej ostrożności związanej z ustaleniem wierzycieli oraz aktualnego stanu zadłużenia. Ponadto w sytuacji małego doświadczenia warto zatrudnić specjalistę, który poprowadzi tak transakcję, aby była ona bezpieczna dla kupującego. Przy okazji wspólnie z kupującym dokona analizy opłacalności inwestycji.

Przeczytaj również:

Jak bezpiecznie wynająć mieszkanie? – poradnik dla najemcy

Kto płaci za remonty i naprawy w wynajmowanym mieszkaniu?

Zakup mieszkania w kamienicy – wady i zalety

Jak kupić mieszkanie na kredyt?


Chcesz być na bieżąco?

Obserwuje mnie na:



Pages: 1 2

10 myśli na “Zakup zadłużonego mieszkania – szanse i zagrożenia”

  1. Witam, chce kupic od rodzicow mieszkanie które jest zadluzone przez komornika za brak oplat za czynsz i dodatkowo w ksiege jest wpisane jeszcze kilku ukrytych wierzycieli. Czy ci ukryci wierzyciele przejda na mnie po splacie komornika i kupnie mieszkania?

    1. Witam . Jestem w trakcie kupna mieszkania
      Mieszkanie było zadłuzone w dziale 3 ksiąg wieczystych . Umówilem się z właścielem na zadatek w wysokości 90 tysiecy zł a przy przejeciu pełnej własności 20 tysiecy zł w styczniu 2022 roku
      Przez ten czas przychodzą kolejne egzekucje są one opłacane przez własciele . Moje pytanie jest takie co bedzie jak mieszkanie przejdzie na mnie w styczniu . Czy bedą mnie scigać za jego długi ? Mieszkanie kupowane jest przez biuro nieruchomosci i przez notariusza . Zagraża mi coś ? Przypomnie mieszkanie nie jest kupione po cenie zanizonej . Prosze o wiadomosc
      Może jescze jak mogę się zabezpieczyć w tym przypadku co dopisac do aktu umowy w styczniu?

      1. To zależy od wielu czynników, m.in. co to jest za zadłużenie, co jest zabezpieczeniem, kto jest wierzycielem, czy jest już zaangażowany komornik itp itd.
        Jeżeli jest już komornik, to proszę udać się do niego i porozmawiać z nim na ten temat.
        Na Pana miejscu skonsultowałabym się z radcą prawnym, który zna się na tym temacie, aby podpowiedział Panu i pomógł zabezpieczyć transakcję. Jeżeli nie zna Pan takiej osoby, to może Pan wysłać zapytanie na Lexnonstop link https://lexnonstop.com/d71Vt5. Ja często korzystam z ich pomocy. Specjalizują się w wielu dziedzinach, a ceny mają naprawdę przystępne. Może Pan nawet wysłać bezpłatne wstępne zapytanie, czy są w stanie Panu pomóc i ile by to kosztowało.

  2. Witam
    Chcemy kupić dom na którym komornik jest wpisany w księdze wieczystej na hipotece, zadłużenie jest równe cenie sprzedaży
    Jakie podjąć kroki aby bezpiecznie kupic dom i mieć pewność że wpłacone pieniądze pójdą na dług i aby księga wieczysta była “czysta”.

    1. Witam, w tym przypadku niezbędna jest rozmowa z komornikiem, w celu określenia ryzyka pojawienia się kolejnych wierzycieli. Od rozmowy z nim powinna Pani zacząć. Wszystko zależy od tego, na jakim etapie jest egzekucja.

  3. Witam, jak wyglada sytuacja jesli chce kupic mieszkanie zadłużone.
    I jestem tego swiadoma, po prostu kwota bedzie mniejsza o ta kwote co jest w ksiedze wieczystej.
    Od czego zaczac w takiej sytuacji

    1. Przede wszystkim powinna Pani ustalić źródło tego zadłużenia. Najlepiej, aby skontaktowała się Pani z kimś, kto Pani pomoże przejść bezpiecznie procedurę zakupu. Jeżeli będzie Pani korzystała z kredytu na zakup, to polecam eksperta kredytowego. Jeżeli będzie Pani płaciła gotówką, to agenta nieruchomości lub od razu notariusza, u którego będzie podpisywana umowa. Oni sprawdzą zapisy w księdze wieczystej i odpowiednio Panią pokierują. Nie wiem, czego dotyczy zadłużenie, dlatego trudno mi powiedzieć, od czego powinna Pani zacząć.

  4. Witam,
    Czy wpisy w dziale III księgi wieczystej dotyczące np. przesyłu na rzecz Taurona mogą stanowić dla mnie jakiś problem? Chce kupić działkę i takie coś znalazłem w księdze. Nie wiem co mam z tym zrobić.

    1. Panie Robercie, jest to często spotykany wpis w dziale III i nie stanowi dla Pana zagrożenia. Jedynie musi Pan wiedzieć, że Tauron będzie miał prawo wejść na Pana działkę i dokonać napraw lub modernizacji sieci zgodnie z potrzebami.

Dodaj komentarz

Twój adres email nie zostanie opublikowany. Pola, których wypełnienie jest wymagane, są oznaczone symbolem *