Zakup mieszkania od dewelopera

Negocjacje

Z negocjacją warunków cenowych z deweloperem różnie bywa. Wszystko zależy od tego, czy dana inwestycja cieszy się zainteresowaniem, w jakiej jest lokalizacji i ogólnie jaka jest sytuacja na rynku. Jeżeli deweloper będzie skłonny negocjować, możesz liczyć na obniżkę ceny np. za metr kwadratowy lokalu lub np. za miejsce postojowe w garażu podziemnym. Zdarzają się sytuacje, w których deweloper zgodzi się na sprzedaż np. komórki za 1 zł.

W tym miejscu przydadzą się jeszcze Twoje umiejętności negocjacyjne. Co z tego, że deweloper może być skłonny do negocjacji, skoro Ty nie będziesz umieć odpowiednio przeprowadzić negocjacji. Zatrudnienie odpowiedniego agenta nieruchomości zdejmie z Ciebie ten mało przyjemny dla wielu osób etap kupna nieruchomości.

Umowa deweloperska

Gdy już wybrałeś mieszkanie czas na podpisanie umowy. Jeżeli nieruchomość jest już oddana do użytkowania – sprawa jest prosta. Od razu możesz podpisać umowę przenoszącą własność.

Jeżeli jednak inwestycja jest w trakcie realizacji (zdecydowana większość inwestycji na rynku) podpisujesz tzw. umowę deweloperską. Jest ona zawierana w formie aktu notarialnego. Koszty jej sporządzenia, zgodnie z ustawą deweloperską ponoszą obie strony transakcji.

Umowę deweloperską powinieneś otrzymać przed podpisaniem umowy, aby móc się z nią zapoznać. W umowie deweloper zobowiązuje się wybudować nieruchomość, dokonać wszelkich czynności w określonym czasie umożliwiających przeniesienie na Twoją rzecz własności. Ty natomiast zobowiązujesz się nabyć tę nieruchomość i płacić transze w ustalonym czasie. Ustawa bardzo szczegółowo wskazuje jakie zapisy mają znaleźć się w umowie deweloperskiej. W dużym skrócie ma zawierać informacje na temat:

  • ceny nieruchomości i jej lokalizacji, położenia, powierzchni użytkowej, standardu wykończenia itp.,
  • terminów wpłaty zadatku,
  • terminów zapłaty kolejnych transz,
  • terminu przekazania i warunków odbioru lokalu,
  • skutków ewentualnej zmiany terminu zakończenia inwestycji,
  • warunków rozliczenia ewentualnych niezgodności z projektem (np. gdy powierzchnia mieszkania okaże się inna niż w planie),
  • konsekwencji wycofania się z zawartej umowy (utrata zadatku, gdy wycofa się kupujący, zwrot zadatku w podwójnej wysokości, gdy wycofa się sprzedający).

Przekazanie mieszkania

Po zakończeniu budowy nadchodzi najbardziej wyczekiwany moment – odbiór lokalu i przekazanie kluczy. Fakt odbioru mieszkania potwierdzasz w protokole przekazania. Ten etap jest bardzo ważny. Zanim podpiszesz protokół, sprawdź, czy lokal spełnia uzgodnione warunki. Bywa tak, że przekazanie odbywa się po umowie ostatecznej. W tej sytuacji nie będziesz mógł odstąpić od wcześniej zawartej umowy deweloperskiej z powodu uchybień dewelopera. Jeżeli zauważysz usterki, nie podpisuj protokołu. Skłoń dewelopera do ich usunięcia.

Dobrze by było, abyś na przekazanie mieszkania zabrał ze sobą zaufaną osobę, znającą się na sztuce budowlanej. Sprawdzi, czy okna zostały poprawnie wstawione, czy nie ma wad w wykonaniu podłóg, ścian, montażu okien, drzwi itp. Czy ściany są równe, czy wymiary pomieszczeń odpowiadają projektowi. Jeżeli nie to pamiętaj, że płaciłeś za metry kwadratowe. Jeżeli okaże się, że jest ich mniej, dopilnuj rozliczenia zgodnie z umową. Ewentualne wady powinny zostać naprawione w ustalonym w umowie terminie.

Umowa ostateczna

Przyszedł moment na podpisanie ostatecznej umowy zakupu mieszkania od dewelopera. Taka umowa zawierana jest wyłącznie w formie aktu notarialnego. Tym razem koszty jej sporządzenia w całości pokrywa kupujący. Dobre informacje to takie, że zakup mieszkania od dewelopera zwolniony jest z podatku PCC w wysokości 2%. Płacisz tylko podatek VAT, który jest zawarty w cenie nieruchomości i o którym już wcześniej powinieneś być poinformowany (w umowie deweloperskiej i prospekcie informacyjnym).

Aby doszło do umowy ostatecznej, budowa musi być zakończona, co ma potwierdzać pozwolenie na użytkowanie. Poza tym Twój lokal musi być wyodrębniony. Jeżeli w księdze wieczystej, w której znajduje się nieruchomość, widnieje obciążenie w dziale IV w formie hipoteki, konieczne jest przedstawienie przez dewelopera promesy dotyczącej bezciężarowego wydzielenia Twojego lokalu.

Jeżeli skorzystałeś z kredytu hipotecznego, to pamiętaj, że to jest ten moment, w którym zgodnie z umową masz złożyć do sądu wniosek o wpis hipoteki. Poza tym ubezpiecz nieruchomość od ognia i innych zdarzeń losowych.
Po dopełnieniu tych wszystkich formalności zostałeś właścicielem mieszkania. Pozostaje wykończenie i przeprowadzka. Podejrzewam, że przez te kilka miesięcy oczekiwania masz już wszystko zaplanowane.

Podsumowanie

Zanim wybierzesz właściwą nieruchomość, powinieneś zastanowić się, co jest dla Ciebie ważne. W końcu jest to poważna inwestycja. Mam nadzieję, że mój artykuł pomoże Ci w zakupie wymarzonej nieruchomości.
Pamiętaj, że możesz skorzystać z usług profesjonalisty, który pomoże Ci bezpiecznie przejść przez cały proces zakupu. Jeżeli szukasz agenta nieruchomości, który mógłby Ci w tym pomóc, napisz do mnie.

Przeczytaj również:

Rynek pierwotny a wtórny – różnice w transakcji

Odbiór mieszkania od dewelopera

Jak przygotować się do kredytu hipotecznego?

Jak kupić mieszkanie na kredyt?

Ile kosztuje kredyt hipoteczny?


Chcesz być na bieżąco? Zapisz się do newslettera.



Pages: 1 2

12 myśli na “Zakup mieszkania od dewelopera”

  1. Obecnie coraz częściej ludzie decydują się na zakup mieszkania od dewelopera, ponieważ jest to znacznie bardziej atrakcyjna inwestycja z uwagi na wyższą wartość rynkową. Ponadto, takie nieruchomości są nowocześnie wykończone, mają wysoki standard.

  2. Witam,
    jestem an etapie kupienia mieszkania od developera. Budynek jest już oddany do użytku i w większości zamieszkały. Lokal , który zamierzam nabyć jest w stanie deweloperskim- instalacje, tynki, wylewki, osprzęt elektryczny, piec gazowy, itp. zainstalowane. Z racji, iż mieszkanie jest w projekcie z antresolom , na antresolom jest bardzo dużo skosów a poruszanie się na tej części jest ograniczone z racji wysokości – max 220cm w najwyższym miejscu. Oprócz tego znajduje się kilka filarów drewnianych obłożonych rigipsami.
    Deweloper w planie ma, że wielkość mieszkania w całości ma 50m2 dolna kondygnacja a antresoli 19,5m.
    Pytałem, go czy na pewno jest tyle metrów na antresoli, z racji dużej ilości skosów i problemu poruszania się po tek części. I czy oby na pewno jest to cześć użytkowa wliczona w metry wynikająca z prawa budowlanego. On stwierdził, że tak i został sporządzony obmiar powykonawczy przez geodetę i tyle metrów musi być. jest to dla mnie trochę wątpiące, iż mówi że pełny metr był mierzony od wysokości 1,9m.
    Pytanie jest takie :

    -Czy po zakupie mieszkania i podpisaniu umowy u Notariusza, gdzie zostanie dołączony dokument o ilości m2 pomieszczeń, jeśli po odebraniu kluczy wezmę sobie na własną rękę jakiegoś geodetę, oczywiście licencjonowanego, on zrobi obmiar i okaże się, że np. metrów powinno być znacznie mniej wliczone lub wysokość przestrzeni komunikacyjnej nie pozwala na zakwalifikowanie tej części do pow. użytkowej, to mam możliwość zakwestionowanie wielkości mieszkania oczywiście odpowiednimi dokumentami geodezyjnymi, i zadania zwrotu pieniędzy za niesłusznie policzone m2? Czy ze sprawa idę do dewelopera czy np do sądu. Jak wygląda droga w takim przypadku. Zaznaczę, że mieszkanie kupuje za gotówkę i przy podpisaniu płacę 3/4 ceny a resztę za 2 miesiące.
    Geodeta wchodził w skład firmy która projektowała budynek. Może się pomylił, nie celowo a może celowo “nagiął” obliczenia aby było więcej m2 co za tym wyższa cena mieszkania.
    Zaznaczę jeszcze, że z projektu wychodziło 73,4m2 a po geodecie 69,5m2.
    Myślę , że najlepiej byłoby sprawdzić to przed zakupem , ale z racji iż deweloperem jest mój znajomy, nie chcę robić zamieszanie ani podważać czyiś kompetencji, jednak jestem za teorią “wierzę – ufam , ale sprawdzam”.

    1. Dzień dobry
      Uważam, że takie sprawy powinno się wyjaśnić przed odbiorem mieszkania i przed podpisaniem umowy sprzedaży. Jeżeli nie chce Pan tego teraz robić, to radziłabym to skonsultować z prawnikiem. Niestety na to pytanie nie jestem w stanie Panu odpowiedzieć 🙂

  3. Interesuje mnie zakup lokalu w miejscowości turystycznej. Deweloper sprzedaje je jako lokale użytkowe 23% pod wynajem. Ja chcę dla siebie. NIe ma rachunku powierniczego bo to nie jest “budynek mieszkalny”. Wpłaty byłyby bezpośrednio na konto dewelopera. Czy można się jakoś zabezpieczyć? Budynek jest w trakcie budowy. Ale przecież różnie bywa. Proszę o pomoc co zrobić, aby nie stracić 🙁

    1. Pani Agnieszko, na co dzień nie zajmuję się sprzedażą tego typu lokali, więc nie mam praktycznego doświadczenia. Faktycznie taka sprzedaż nie podlega tzw. ustawie deweloperskiej, dlatego trzeba być ostrożnym. Jedynie co mogę poradzić to, aby zweryfikowała Pani dewelopera (jego dotychczasowe inwestycje doświadczenie, opinie na jego temat itp.) oraz to, aby wpłacała Pani kolejne transze po realizacji określonego w umowie etapu. Np. 10% zapłaty za 10% postępu prac budowlanych, kolejne 10% za wykonanie kolejnych 10% prac itd. Może też Pani skonsultować sprawę z prawnikiem, który być może podpowie inne rozwiązania.

  4. Nas o tych wszystkich rzeczach poinformowało biuro nieruchomości, z którego korzystaliśmy (ABC DOM w Krakowie), dzięki czemu cały zakup poszedł bardzo sprawnie i wiedzieliśmy, na co być przygotowanym w danym momencie 🙂

  5. Świetny wpis, dla osób zastanawiających się nad zakupem mieszkania jak znalazł. Grunt to dobry i rzetelny deweloper – wiem to na swoim przykładzie. My zdecydowaliśmy się na mieszkanie w Poznaniu od dewelopera Red Co i nie mieliśmy żadnych nieprzyjemności czy ukrytych kosztów. A słyszało się różne historie o innych deweloperach.

  6. Dzień dobry,
    chciałbym kupić mieszkanie od dewelopera…budynek w trakcie budowy. Mam pytanie nawiązując do tego:
    Ważną sprawą jest obowiązek posiadania przez dewelopera rachunku powierniczego, na który będziesz wpłacać transze zgodnie z umową deweloperską.

    Tak się składa, ze na ta inwestycje deweloper nie ma rachunku powierniczego- zatem nie ma obowiązku posiadania takiego rachunku?
    Pozdrawiam

      1. budynek jest w trakcie budowy, zakończenie budowy 10.2021. Kiedy by trzeba było płacić- tego nie wiem, ale napisze do dewelopera. Dziekuje póki co.

        1. Jeżeli okaże się, że ma Pan płacić przed aktem notarialnym to proszę zapytać się od razu czy posiada prospekt informacyjny i wzór umowy deweloperskiej. Jeżeli deweloper powie, że nie bo np. jego nie obowiązuje ustawa deweloperska, to proszę go zapytać, dlaczego nie (na jakiej podstawie).
          Jak będę wiedziała, jakie jest jego stanowisko, łatwiej mi będzie odnieść się do sytuacji.

Dodaj komentarz

Twój adres email nie zostanie opublikowany. Pola, których wypełnienie jest wymagane, są oznaczone symbolem *