Zakup mieszkania od dewelopera

Jeżeli interesuje Cię zakup mieszkania od dewelopera to, ten artykuł jest dla Ciebie. Dowiesz się jak do tego się przygotować, na co zwrócić uwagę oraz jak wygląda proces takiej transakcji. Poprowadzę Cię przez cały proces nabycia nieruchomości na rynku pierwotnym.

Zakup mieszkania od dewelopera
Sprawdź swoją zdolność kredytową

Jeżeli planujesz zakup mieszkanie od dewelopera za gotówkę, to ta część artykułu nie będzie Cię dotyczyła. Jeżeli jednak będziesz posiłkował się kredytem hipotecznym, to zanim na dobre rozpoczniesz poszukiwania mieszkania, sprawdź swoją zdolność kredytową. Możesz zrobić to bezpośrednio w banku lub skorzystać z usług specjalisty ds. kredytów hipotecznych, który podczas jednego spotkania sprawdzi Twoją zdolność we wszystkich bankach oraz zaproponuje najkorzystniejsze rozwiązania. Zachęcam Cię do przeczytania moich artykułów poświęconych zdolności kredytowej.

Zdolność kredytowa

Po sprawdzeniu Twojej zdolności kredytowej będziesz wiedział, na co Cię stać. Pamiętaj również, że biorąc kredyt hipoteczny i tak będziesz musiał wnieść wkład własny w wysokości 10-20%. Na temat wkładu własnego przeczytasz w artykule: Wkład własny a kredyt hipoteczny

Uwzględnij wszystkie koszty

Przed podjęciem decyzji, dowiedź się, z jakimi kosztami związany jest zakup mieszkania od dewelopera. To nie tylko cena nabycia. Poniżej znajdziesz przykładowe koszty.

Wykończenie mieszkania

Istotną sprawą jest to, że zakup mieszkania od dewelopera wiąże się z dodatkowymi wydatkami związanymi z wykończeniem. Standard wykończenia różni się u poszczególnych deweloperów. W zależności, od tego jakich użyjesz materiałów, cena za 1 m2 może wynosić od 1000 do ponad 3000 zł.

Koszty notarialne

Zakup mieszkania od dewelopera, będącego w trakcie budowy, wiąże się z zawarciem dwóch aktów notarialnych: umowa deweloperska i umowa ostateczna. Zgodnie z ustawą deweloperską koszty tej pierwszej umowy obie strony pokrywają po połowie. W przypadku umowy ostatecznej całość pokrywa nabywający. Pocieszające jest to, że  przypadku rynku pierwotnego nabywca zwolniony jest z podatku PCC w wysokości 2%.

Wkład własny i koszty okołokredytowe

O wkładzie własnym wspominałam już wcześniej, ale celowo piszę o tym jeszcze raz w tym miejscu. Przy zakupie mieszkania w cenie 300 tys. zł wkład własny wyniesie od 30 do 60 tys. zł. Do tego dochodzą koszty okołokredytowe, które nie zawsze można skredytować. Wynoszą one średnio ok. 2% od kwoty kredytu, czyli przy założeniu, że kupujesz za 300 tys. zł, wkład własny 30 tys. zł to prowizja wyniesie 5400,00 zł.

Prowizja biura nieruchomości

Jeżeli wynająłeś agenta nieruchomości w celu wyszukania dla Ciebie odpowiedniego mieszkania i bezpiecznego przeprowadzenia przez proces transakcji możesz liczyć się z dodatkową prowizją. Większość znanych mi agentów, podobnie jak ja, nie pobiera wynagrodzenia od klienta w przypadku transakcji na rynku pierwotnym. Przygotowując budżet inwestycji, zwróć uwagę również na ten punkt.

Polecam również:

Jak przygotować się do kredytu hipotecznego
Jak przygotować się do kredytu hipotecznego
apartment architecture art 276724 300x169 - Zakup mieszkania od dewelopera
Jak kupić mieszkanie lub dom na kredyt

Poszukiwanie nieruchomości

Gdy już wiesz, za jaką cenę możesz pozwolić sobie na zakup nieruchomości od dewelopera, przychodzi czas na poszukiwanie tej właściwej. Od czego zacząć?

Przede wszystkim warto zastanowić się nad tym, co jest dla Ciebie ważne. Jeżeli są pewne cechy, z których absolutnie nie możesz zrezygnować, wybierz maksymalnie trzy i szukając mieszkania, zwróć uwagę właśnie na nie. Pamiętaj – nie ma mieszkania, które w 100% spełni wszystkie Twoje oczekiwania. Dlatego warto ustawić priorytety i wypisać je na kartce papieru, zanim pójdziesz do biura sprzedaży dewelopera.

Lokalizacja

Lokalizacja inwestycji powinna być jednym z głównych kryteriów zakupu. Zastanów się, co jest dla Ciebie ważne, ile chcesz dojeżdżać do pracy, jak chcesz spędzać czas po pracy, uwzględnij potrzeby Twoich dzieci. W szczególności zwróć uwagę na:

  • odległość od miejsca pracy;
  • komunikacja;
  • dostęp do usług – sklepy, przychodnie, salony fryzjerskie itp.;
  • dostęp do rozrywki po pracy – siłownia, plac zabaw dla dzieci, tereny zielone, restauracje;
  • okolica – ponownie tereny zielone, zabudowa (czy Ci się podoba), lokalna społeczność, czy są planowane inne inwestycje w okolicy (jeżeli tak to co?), jakie jest przeznaczenie sąsiednich niezabudowanych działek w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego.

Szybka gotówka

Standard

Poszukując mieszkanie, określ, jakie są Twoje oczekiwania i plany. Przykłady:

  • jeżeli planujesz powiększenie rodziny, uwzględnij dodatkowy pokój dla dziecka;
  • czy potrzebujesz miejsca postojowego w garażu, czy wystarczy Ci miejsce postojowe na zewnątrz;
  • które piętro i na jaką stronę świata;
  • czy potrzebujesz komórki na przechowanie np. sprzętu narciarskiego, roweru itp;
  • układ pomieszczeń – np. czy kuchnia oddzielna, czy jako aneks w dużym pokoju?
  • czy jest winda (zwłaszcza gdy masz lub planujesz mieć dzieci);
  • możliwość zmian architektonicznych (przestawienie ścianek działowych, oświetlenia, kontaktów, koloru okien wewnętrznych, układ grzejników – widziałam takie, które skutecznie zepsuły ustawność pokoju).
  • czy i jaki chcesz balkon (może taras?);
  • standard wykończenia – jakie materiały, jaki standard wykończenia?

Dodatkowe pomieszczenia takie jak miejsce postojowe w garażu lub komórka, są w większości dodatkowo płatne. Niekiedy deweloper zgodzi się na rabat, więc warto zapytać. Niestety bywa tak, że miejsc postojowych i komórek jest mniej niż mieszkań. Często właścicielami stają się osoby, którym udało się kupić mieszkanie na samym początku. Zastanów się, na ile ważne jest dla Ciebie ich posiadanie i od tego uzależnij kolejne decyzje.

Gdzie szukać

Poszukiwania inwestycji spełniającej Twoje oczekiwania możesz rozpocząć np. w Internecie np. w portalach ogłoszeniowych lub na oficjalnych stronach deweloperów. Możesz również zlecić wyszukanie nieruchomości agentowi nieruchomości, który specjalizuje się rynkiem pierwotnym. Tak jak wcześniej wspominałam, w większości są to usługi bezpłatne. Dzięki temu zaoszczędzisz pieniądze, a przy okazji skorzystasz z usług osoby, która:

  • przedstawi Ci inwestycje, które najlepiej będą pasowały do Twoich oczekiwań;
  • będzie w Twoim imieniu negocjować z deweloperem;
  • zwróci uwagę na plusy i minusy danej inwestycji;
  • wyjaśni Ci, jak wygląda cały proces transakcji i będzie Cię wspierał w tym procesie;
  • będzie przy Tobie podczas podpisywania umów, aby zadbać o Twoje interesy;
  • pomoże uzyskać kredyt hipoteczny.

Sprawdź dewelopera

Po określeniu warunków, jakie ma spełniać Twoje przyszłe mieszkanie, przyszedł czas na wybór 2-3 konkretnych inwestycji. To jest etap, kiedy bardziej szczegółowo powinieneś zagłębić się w temat samego dewelopera. Jeżeli korzystasz z usług agenta nieruchomości, możesz liczyć na jego pomoc w tej sprawie.

W praktyce możesz spotkać się z dwiema sytuacjami:

Budowa zakończona

W tej sytuacji ryzyko związane z transakcją jest minimalne. Musisz upewnić się m.in. czy deweloper otrzymał pozwolenie na użytkowanie, czy wyodrębnił lokale oraz, czy na nieruchomości są obciążenia w księdze wieczystej. Jeżeli będą obciążenia w dziale III dotyczące zajęć komorniczych, ZUS itp. to odpuść sobie tę inwestycję. Jeżeli w dziale IV będzie wpis hipoteki, to zażądaj promesy z banku kredytującego dewelopera. Powinna potwierdzać, że po dokonaniu zapłaty za lokal, bank wyrazi zgodę na bezciężarowe wydzielenie lokalu.

Inwestycja w trakcie budowy

W tej sytuacji, jeżeli deweloper oczekuje zapłaty już na etapie budowy, obowiązuje go ustawa „O ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego”, potocznie zwana ustawą deweloperską. Zgodnie z nią deweloper ma obowiązek przekazania prospektu informacyjnego, z którego wyczytasz istotne pod względem bezpieczeństwa informacje:

  • doświadczenie dewelopera, czyli jakie inwestycje wykonał do tej pory;
  • czy są prowadzone wobec dewelopera postępowania egzekucyjne;
  • jaki jest status prawny działki, m.in. czy stanowi zabezpieczenie kredytu;
  • czy inwestycja posiada obowiązkowe zezwolenia;
  • jaki jest termin zakończenia inwestycji i przeniesienia prawa własności nieruchomości;
  • jakie przeznaczenie w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego mają sąsiednie działki;
  • czy w promieniu 1 km planowane są inwestycje infrastrukturalne (np. nowe drogi, spalarnie, oczyszczalnie ścieków itp.);
  • kto finansuje inwestycję;
  • jak zabezpieczone są interesy nabywców – jaki rachunek powierniczy i w jakim banku.

Prospekt informacyjny powinien dać Ci pojęcie na temat dewelopera oraz bezpieczeństwa transakcji. Ważną sprawą jest obowiązek posiadania przez dewelopera rachunku powierniczego, na który będziesz wpłacać transze zgodnie z umową deweloperską. W zależności od zastosowanego rachunku deweloper będzie otrzymywał środki po ukończeniu pewnego etapu budowy lub po przeniesieniu własności.

Druga część prospektu informacyjnego będzie poświęcona wybranemu przez Ciebie lokalowi, tzn. jaka jest powierzchnia, położenie, ilość pomieszczeń, pomieszczenia przynależne itp.

Negocjacje

Z negocjacją warunków cenowych z deweloperem różnie bywa. Wszystko zależy od tego, czy dana inwestycja cieszy się zainteresowaniem, w jakiej jest lokalizacji i ogólnie jaka jest sytuacja na rynku. Jeżeli deweloper będzie skłonny negocjować, możesz liczyć na obniżkę ceny np. za metr kwadratowy lokalu lub np. za miejsce postojowe w garażu podziemnym. Zdarzają się sytuacje, w których deweloper zgodzi się na sprzedaż np. komórki za 1 zł.

W tym miejscu przydadzą się jeszcze Twoje umiejętności negocjacyjne. Co z tego, że deweloper może być skłonny do negocjacji, skoro Ty nie będziesz umieć odpowiednio przeprowadzić negocjacji. Zatrudnienie odpowiedniego agenta nieruchomości zdejmie z Ciebie ten mało przyjemny dla wielu osób etap kupna nieruchomości.

Bernardeta Wiekiera
Agent nieruchomości – 21 powodów dlaczego warto go zatrudnić

Umowa deweloperska

Gdy już wybrałeś mieszkanie czas na podpisanie umowy. Jeżeli nieruchomość jest już oddana do użytkowania – sprawa jest prosta. Od razu możesz podpisać umowę przenoszącą własność.

Jeżeli jednak inwestycja jest w trakcie realizacji (zdecydowana większość inwestycji na rynku) podpisujesz tzw. umowę deweloperską. Jest ona zawierana w formie aktu notarialnego. Koszty jej sporządzenia, zgodnie z ustawą deweloperską ponoszą obie strony transakcji.

Umowę deweloperską powinieneś otrzymać przed podpisaniem umowy, aby móc się z nią zapoznać. W umowie deweloper zobowiązuje się wybudować nieruchomość, dokonać wszelkich czynności w określonym czasie umożliwiających przeniesienie na Twoją rzecz własności. Ty natomiast zobowiązujesz się nabyć tę nieruchomość i płacić transze w ustalonym czasie. Ustawa bardzo szczegółowo wskazuje jakie zapisy mają znaleźć się w umowie deweloperskiej. W dużym skrócie ma zawierać informacje na temat:

  • ceny nieruchomości i jej lokalizacji, położenia, powierzchni użytkowej, standardu wykończenia itp.,
  • terminów wpłaty zadatku,
  • terminów zapłaty kolejnych transz,
  • terminu przekazania i warunków odbioru lokalu,
  • skutków ewentualnej zmiany terminu zakończenia inwestycji,
  • warunków rozliczenia ewentualnych niezgodności z projektem (np. gdy powierzchnia mieszkania okaże się inna niż w planie),
  • konsekwencji wycofania się z zawartej umowy (utrata zadatku, gdy wycofa się kupujący, zwrot zadatku w podwójnej wysokości, gdy wycofa się sprzedający).

Przekazanie mieszkania

Po zakończeniu budowy nadchodzi najbardziej wyczekiwany moment – odbiór lokalu i przekazanie kluczy. Fakt odbioru mieszkania potwierdzasz w protokole przekazania. Ten etap jest bardzo ważny. Zanim podpiszesz protokół, sprawdź, czy lokal spełnia uzgodnione warunki. Bywa tak, że przekazanie odbywa się po umowie ostatecznej. W tej sytuacji nie będziesz mógł odstąpić od wcześniej zawartej umowy deweloperskiej z powodu uchybień dewelopera. Jeżeli zauważysz usterki, nie podpisuj protokołu. Skłoń dewelopera do ich usunięcia.

Dobrze by było, abyś na przekazanie mieszkania zabrał ze sobą zaufaną osobę, znającą się na sztuce budowlanej. Sprawdzi, czy okna zostały poprawnie wstawione, czy nie ma wad w wykonaniu podłóg, ścian, montażu okien, drzwi itp. Czy ściany są równe, czy wymiary pomieszczeń odpowiadają projektowi. Jeżeli nie to pamiętaj, że płaciłeś za metry kwadratowe. Jeżeli okaże się, że jest ich mniej, dopilnuj rozliczenia zgodnie z umową. Ewentualne wady powinny zostać naprawione w ustalonym w umowie terminie.

Umowa ostateczna

Przyszedł moment na podpisanie ostatecznej umowy zakupu mieszkania od dewelopera. Taka umowa zawierana jest wyłącznie w formie aktu notarialnego. Tym razem koszty jej sporządzenia w całości pokrywa kupujący. Dobre informacje to takie, że zakup mieszkania od dewelopera zwolniony jest z podatku PCC w wysokości 2%. Płacisz tylko podatek VAT, który jest zawarty w cenie nieruchomości i o którym już wcześniej powinieneś być poinformowany (w umowie deweloperskiej i prospekcie informacyjnym).

Aby doszło do umowy ostatecznej, budowa musi być zakończona, co ma potwierdzać pozwolenie na użytkowanie. Poza tym Twój lokal musi być wyodrębniony. Jeżeli w księdze wieczystej, w której znajduje się nieruchomość, widnieje obciążenie w dziale IV w formie hipoteki, konieczne jest przedstawienie przez dewelopera promesy dotyczącej bezciężarowego wydzielenia Twojego lokalu.

Jeżeli skorzystałeś z kredytu hipotecznego, to pamiętaj, że to jest ten moment, w którym zgodnie z umową masz złożyć do sądu wniosek o wpis hipoteki. Poza tym ubezpiecz nieruchomość od ognia i innych zdarzeń losowych.
Po dopełnieniu tych wszystkich formalności zostałeś właścicielem mieszkania. Pozostaje wykończenie i przeprowadzka. Podejrzewam, że przez te kilka miesięcy oczekiwania masz już wszystko zaplanowane.

Podsumowanie

Zanim wybierzesz właściwą nieruchomość, powinieneś zastanowić, się co jest dla Ciebie ważne. W końcu jest to poważna inwestycja. Mam nadzieję, że mój artykuł pomoże Ci w zakupie wymarzonej nieruchomości.
Pamiętaj, że możesz skorzystać z usług profesjonalisty, który pomoże Ci bezpiecznie przejść przez cały proces zakupu. Jeżeli szukasz agenta nieruchomości, który mógłby Ci w tym pomóc, napisz do mnie.


Aby nic Ci nie umknęło, zapisz się do NEWSLETTERA


Szybka gotówka


Przeczytaj również:

Jak przygotować się do kredytu hipotecznego

Jak kupić mieszkanie na kredyt

Rynek pierwotny a wtórny

Wkład własny a kredyt hipoteczny

Zdolność kredytowa a kredyt hipoteczny cz. 1 – podstawy

Zakup mieszkania od dewelopera

Bernardeta Wiekiera

Dodaj komentarz

avatar
  Subscribe  
Powiadom o