Zakup mieszkania od dewelopera

condominium 690086 1920 1024x577 - Zakup mieszkania od dewelopera

Zakup mieszkania od dewelopera

Co znajdziesz w artykule:

  • Sprawdź swoją zdolność kredytową
  • Uwzględnij wszystkie koszty
  • Poszukiwanie nieruchomości
  • Sprawdź dewelopera
  • Negocjacje
  • Umowa deweloperska
  • Przekazanie mieszkania
  • Umowa ostateczna

Jeżeli interesuje Cię zakup mieszkania od dewelopera to, ten artykuł jest dla Ciebie. Dowiesz się jak do tego się przygotować, na co zwrócić uwagę oraz jak wygląda proces takiej transakcji. Poprowadzę Cię przez cały proces nabycia nieruchomości na rynku pierwotnym.

Sprawdź swoją zdolność kredytową

Jeżeli planujesz zakup mieszkanie od dewelopera za gotówkę, to ta część artykułu nie będzie Cię dotyczyła. Jeżeli jednak będziesz posiłkował się kredytem hipotecznym, to zanim na dobre rozpoczniesz poszukiwania mieszkania, sprawdź swoją zdolność kredytową. Możesz zrobić to bezpośrednio w banku lub skorzystać z usług specjalisty ds. kredytów hipotecznych, który podczas jednego spotkania sprawdzi Twoją zdolność we wszystkich bankach oraz zaproponuje najkorzystniejsze rozwiązania. Zachęcam Cię do przeczytania moich artykułów poświęconych zdolności kredytowej.

Po sprawdzeniu Twojej zdolności kredytowej będziesz wiedział, na co Cię stać. Pamiętaj również, że biorąc kredyt hipoteczny i tak będziesz musiał wnieść wkład własny w wysokości 10-20%. Na temat wkładu własnego przeczytasz w artykule: Wkład własny a kredyt hipoteczny

Uwzględnij wszystkie koszty

Przed podjęciem decyzji, dowiedź się, z jakimi kosztami związany jest zakup mieszkania od dewelopera. To nie tylko cena nabycia. Poniżej znajdziesz przykładowe koszty.

Wykończenie mieszkania

Istotną sprawą jest to, że zakup mieszkania od dewelopera wiąże się z dodatkowymi wydatkami związanymi z wykończeniem. Standard wykończenia różni się u poszczególnych deweloperów. W zależności, od tego jakich użyjesz materiałów, cena za 1 m2 może wynosić od 1000 do ponad 3000 zł.

Koszty notarialne

Zakup mieszkania od dewelopera, będącego w trakcie budowy, wiąże się z zawarciem dwóch aktów notarialnych: umowa deweloperska i umowa ostateczna. Zgodnie z ustawą deweloperską koszty tej pierwszej umowy obie strony pokrywają po połowie. W przypadku umowy ostatecznej całość pokrywa nabywający. Pocieszające jest to, że  przypadku rynku pierwotnego nabywca zwolniony jest z podatku PCC w wysokości 2%.

Wkład własny i koszty okołokredytowe

O wkładzie własnym wspominałam już wcześniej, ale celowo piszę o tym jeszcze raz w tym miejscu. Przy zakupie mieszkania w cenie 300 tys. zł wkład własny wyniesie od 30 do 60 tys. zł. Do tego dochodzą koszty okołokredytowe, które nie zawsze można skredytować. Wynoszą one średnio ok. 2% od kwoty kredytu, czyli przy założeniu, że kupujesz za 300 tys. zł, wkład własny 30 tys. zł to prowizja wyniesie 5400,00 zł.


3 1024x1024 - Zakup mieszkania od dewelopera

Pobierz bezpłatnego e-booka

Prawie 50 stron konkretnej wiedzy na temat zakupu mieszkania na kredyt

12 KROKÓW DO CELU


Prowizja biura nieruchomości

Jeżeli wynająłeś agenta nieruchomości w celu wyszukania dla Ciebie odpowiedniego mieszkania i bezpiecznego przeprowadzenia przez proces transakcji możesz liczyć się z dodatkową prowizją. Większość znanych mi agentów, podobnie jak ja, nie pobiera wynagrodzenia od klienta w przypadku transakcji na rynku pierwotnym. Przygotowując budżet inwestycji, zwróć uwagę również na ten punkt.

Poszukiwanie nieruchomości

Gdy już wiesz, za jaką cenę możesz pozwolić sobie na zakup nieruchomości od dewelopera, przychodzi czas na poszukiwanie tej właściwej. Od czego zacząć?

Przede wszystkim warto zastanowić się nad tym, co jest dla Ciebie ważne. Jeżeli są pewne cechy, z których absolutnie nie możesz zrezygnować, wybierz maksymalnie trzy i szukając mieszkania, zwróć uwagę właśnie na nie. Pamiętaj – nie ma mieszkania, które w 100% spełni wszystkie Twoje oczekiwania. Dlatego warto ustawić priorytety i wypisać je na kartce papieru, zanim pójdziesz do biura sprzedaży dewelopera.

Lokalizacja

Lokalizacja inwestycji powinna być jednym z głównych kryteriów zakupu. Zastanów się, co jest dla Ciebie ważne, ile chcesz dojeżdżać do pracy, jak chcesz spędzać czas po pracy, uwzględnij potrzeby Twoich dzieci. W szczególności zwróć uwagę na:

  • odległość od miejsca pracy;
  • komunikacja;
  • dostęp do usług – sklepy, przychodnie, salony fryzjerskie itp.;
  • dostęp do rozrywki po pracy – siłownia, plac zabaw dla dzieci, tereny zielone, restauracje;
  • okolica – ponownie tereny zielone, zabudowa (czy Ci się podoba), lokalna społeczność, czy są planowane inne inwestycje w okolicy (jeżeli tak to co?), jakie jest przeznaczenie sąsiednich niezabudowanych działek w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego.

Standard

Poszukując mieszkanie, określ, jakie są Twoje oczekiwania i plany. Przykłady:

  • jeżeli planujesz powiększenie rodziny, uwzględnij dodatkowy pokój dla dziecka;
  • czy potrzebujesz miejsca postojowego w garażu, czy wystarczy Ci miejsce postojowe na zewnątrz;
  • które piętro i na jaką stronę świata;
  • czy potrzebujesz komórki na przechowanie np. sprzętu narciarskiego, roweru itp;
  • układ pomieszczeń – np. czy kuchnia oddzielna, czy jako aneks w dużym pokoju?
  • czy jest winda (zwłaszcza gdy masz lub planujesz mieć dzieci);
  • możliwość zmian architektonicznych (przestawienie ścianek działowych, oświetlenia, kontaktów, koloru okien wewnętrznych, układ grzejników – widziałam takie, które skutecznie zepsuły ustawność pokoju).
  • czy i jaki chcesz balkon (może taras?);
  • standard wykończenia – jakie materiały, jaki standard wykończenia?

Dodatkowe pomieszczenia takie jak miejsce postojowe w garażu lub komórka, są w większości dodatkowo płatne. Niekiedy deweloper zgodzi się na rabat, więc warto zapytać. Niestety bywa tak, że miejsc postojowych i komórek jest mniej niż mieszkań. Często właścicielami stają się osoby, którym udało się kupić mieszkanie na samym początku. Zastanów się, na ile ważne jest dla Ciebie ich posiadanie i od tego uzależnij kolejne decyzje.

Gdzie szukać

Poszukiwania inwestycji spełniającej Twoje oczekiwania możesz rozpocząć np. w Internecie np. w portalach ogłoszeniowych lub na oficjalnych stronach deweloperów. Możesz również zlecić wyszukanie nieruchomości agentowi nieruchomości, który specjalizuje się rynkiem pierwotnym. Tak jak wcześniej wspominałam, w większości są to usługi bezpłatne. Dzięki temu zaoszczędzisz pieniądze, a przy okazji skorzystasz z usług osoby, która:

  • przedstawi Ci inwestycje, które najlepiej będą pasowały do Twoich oczekiwań;
  • będzie w Twoim imieniu negocjować z deweloperem;
  • zwróci uwagę na plusy i minusy danej inwestycji;
  • wyjaśni Ci, jak wygląda cały proces transakcji i będzie Cię wspierał w tym procesie;
  • będzie przy Tobie podczas podpisywania umów, aby zadbać o Twoje interesy;
  • pomoże uzyskać kredyt hipoteczny.

Sprawdź dewelopera

Po określeniu warunków, jakie ma spełniać Twoje przyszłe mieszkanie, przyszedł czas na wybór 2-3 konkretnych inwestycji. To jest etap, kiedy bardziej szczegółowo powinieneś zagłębić się w temat samego dewelopera. Jeżeli korzystasz z usług agenta nieruchomości, możesz liczyć na jego pomoc w tej sprawie.

W praktyce możesz spotkać się z dwiema sytuacjami:

Budowa zakończona

W tej sytuacji ryzyko związane z transakcją jest minimalne. Musisz upewnić się m.in. czy deweloper otrzymał pozwolenie na użytkowanie, czy wyodrębnił lokale oraz, czy na nieruchomości są obciążenia w księdze wieczystej. Jeżeli będą obciążenia w dziale III dotyczące zajęć komorniczych, ZUS itp. to odpuść sobie tę inwestycję. Jeżeli w dziale IV będzie wpis hipoteki, to zażądaj promesy z banku kredytującego dewelopera. Powinna potwierdzać, że po dokonaniu zapłaty za lokal, bank wyrazi zgodę na bezciężarowe wydzielenie lokalu.

Inwestycja w trakcie budowy

W tej sytuacji, jeżeli deweloper oczekuje zapłaty już na etapie budowy, obowiązuje go ustawa „O ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego”, potocznie zwana ustawą deweloperską. Zgodnie z nią deweloper ma obowiązek przekazania prospektu informacyjnego, z którego wyczytasz istotne pod względem bezpieczeństwa informacje:

  • doświadczenie dewelopera, czyli jakie inwestycje wykonał do tej pory;
  • czy są prowadzone wobec dewelopera postępowania egzekucyjne;
  • jaki jest status prawny działki, m.in. czy stanowi zabezpieczenie kredytu;
  • czy inwestycja posiada obowiązkowe zezwolenia;
  • jaki jest termin zakończenia inwestycji i przeniesienia prawa własności nieruchomości;
  • jakie przeznaczenie w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego mają sąsiednie działki;
  • czy w promieniu 1 km planowane są inwestycje infrastrukturalne (np. nowe drogi, spalarnie, oczyszczalnie ścieków itp.);
  • kto finansuje inwestycję;
  • jak zabezpieczone są interesy nabywców – jaki rachunek powierniczy i w jakim banku.

Prospekt informacyjny powinien dać Ci pojęcie na temat dewelopera oraz bezpieczeństwa transakcji. Ważną sprawą jest obowiązek posiadania przez dewelopera rachunku powierniczego, na który będziesz wpłacać transze zgodnie z umową deweloperską. W zależności od zastosowanego rachunku deweloper będzie otrzymywał środki po ukończeniu pewnego etapu budowy lub po przeniesieniu własności.

Druga część prospektu informacyjnego będzie poświęcona wybranemu przez Ciebie lokalowi, tzn. jaka jest powierzchnia, położenie, ilość pomieszczeń, pomieszczenia przynależne itp.

Negocjacje

Z negocjacją warunków cenowych z deweloperem różnie bywa. Wszystko zależy od tego, czy dana inwestycja cieszy się zainteresowaniem, w jakiej jest lokalizacji i ogólnie jaka jest sytuacja na rynku. Jeżeli deweloper będzie skłonny negocjować, możesz liczyć na obniżkę ceny np. za metr kwadratowy lokalu lub np. za miejsce postojowe w garażu podziemnym. Zdarzają się sytuacje, w których deweloper zgodzi się na sprzedaż np. komórki za 1 zł.

W tym miejscu przydadzą się jeszcze Twoje umiejętności negocjacyjne. Co z tego, że deweloper może być skłonny do negocjacji, skoro Ty nie będziesz umieć odpowiednio przeprowadzić negocjacji. Zatrudnienie odpowiedniego agenta nieruchomości zdejmie z Ciebie ten mało przyjemny dla wielu osób etap kupna nieruchomości.

Szukasz mieszkania na rynku pierwotym  1 - Zakup mieszkania od dewelopera

Umowa deweloperska

Gdy już wybrałeś mieszkanie czas na podpisanie umowy. Jeżeli nieruchomość jest już oddana do użytkowania – sprawa jest prosta. Od razu możesz podpisać umowę przenoszącą własność.

Jeżeli jednak inwestycja jest w trakcie realizacji (zdecydowana większość inwestycji na rynku) podpisujesz tzw. umowę deweloperską. Jest ona zawierana w formie aktu notarialnego. Koszty jej sporządzenia, zgodnie z ustawą deweloperską ponoszą obie strony transakcji.

Umowę deweloperską powinieneś otrzymać przed podpisaniem umowy, aby móc się z nią zapoznać. W umowie deweloper zobowiązuje się wybudować nieruchomość, dokonać wszelkich czynności w określonym czasie umożliwiających przeniesienie na Twoją rzecz własności. Ty natomiast zobowiązujesz się nabyć tę nieruchomość i płacić transze w ustalonym czasie. Ustawa bardzo szczegółowo wskazuje jakie zapisy mają znaleźć się w umowie deweloperskiej. W dużym skrócie ma zawierać informacje na temat:

  • ceny nieruchomości i jej lokalizacji, położenia, powierzchni użytkowej, standardu wykończenia itp.,
  • terminów wpłaty zadatku,
  • terminów zapłaty kolejnych transz,
  • terminu przekazania i warunków odbioru lokalu,
  • skutków ewentualnej zmiany terminu zakończenia inwestycji,
  • warunków rozliczenia ewentualnych niezgodności z projektem (np. gdy powierzchnia mieszkania okaże się inna niż w planie),
  • konsekwencji wycofania się z zawartej umowy (utrata zadatku, gdy wycofa się kupujący, zwrot zadatku w podwójnej wysokości, gdy wycofa się sprzedający).

Przekazanie mieszkania

Po zakończeniu budowy nadchodzi najbardziej wyczekiwany moment – odbiór lokalu i przekazanie kluczy. Fakt odbioru mieszkania potwierdzasz w protokole przekazania. Ten etap jest bardzo ważny. Zanim podpiszesz protokół, sprawdź, czy lokal spełnia uzgodnione warunki. Bywa tak, że przekazanie odbywa się po umowie ostatecznej. W tej sytuacji nie będziesz mógł odstąpić od wcześniej zawartej umowy deweloperskiej z powodu uchybień dewelopera. Jeżeli zauważysz usterki, nie podpisuj protokołu. Skłoń dewelopera do ich usunięcia.

Dobrze by było, abyś na przekazanie mieszkania zabrał ze sobą zaufaną osobę, znającą się na sztuce budowlanej. Sprawdzi, czy okna zostały poprawnie wstawione, czy nie ma wad w wykonaniu podłóg, ścian, montażu okien, drzwi itp. Czy ściany są równe, czy wymiary pomieszczeń odpowiadają projektowi. Jeżeli nie to pamiętaj, że płaciłeś za metry kwadratowe. Jeżeli okaże się, że jest ich mniej, dopilnuj rozliczenia zgodnie z umową. Ewentualne wady powinny zostać naprawione w ustalonym w umowie terminie.

Umowa ostateczna

Przyszedł moment na podpisanie ostatecznej umowy zakupu mieszkania od dewelopera. Taka umowa zawierana jest wyłącznie w formie aktu notarialnego. Tym razem koszty jej sporządzenia w całości pokrywa kupujący. Dobre informacje to takie, że zakup mieszkania od dewelopera zwolniony jest z podatku PCC w wysokości 2%. Płacisz tylko podatek VAT, który jest zawarty w cenie nieruchomości i o którym już wcześniej powinieneś być poinformowany (w umowie deweloperskiej i prospekcie informacyjnym).

Aby doszło do umowy ostatecznej, budowa musi być zakończona, co ma potwierdzać pozwolenie na użytkowanie. Poza tym Twój lokal musi być wyodrębniony. Jeżeli w księdze wieczystej, w której znajduje się nieruchomość, widnieje obciążenie w dziale IV w formie hipoteki, konieczne jest przedstawienie przez dewelopera promesy dotyczącej bezciężarowego wydzielenia Twojego lokalu.

Jeżeli skorzystałeś z kredytu hipotecznego, to pamiętaj, że to jest ten moment, w którym zgodnie z umową masz złożyć do sądu wniosek o wpis hipoteki. Poza tym ubezpiecz nieruchomość od ognia i innych zdarzeń losowych.
Po dopełnieniu tych wszystkich formalności zostałeś właścicielem mieszkania. Pozostaje wykończenie i przeprowadzka. Podejrzewam, że przez te kilka miesięcy oczekiwania masz już wszystko zaplanowane.

Podsumowanie

Zanim wybierzesz właściwą nieruchomość, powinieneś zastanowić się, co jest dla Ciebie ważne. W końcu jest to poważna inwestycja. Mam nadzieję, że mój artykuł pomoże Ci w zakupie wymarzonej nieruchomości.
Pamiętaj, że możesz skorzystać z usług profesjonalisty, który pomoże Ci bezpiecznie przejść przez cały proces zakupu. Jeżeli szukasz agenta nieruchomości, który mógłby Ci w tym pomóc, napisz do mnie.



3 1024x1024 - Zakup mieszkania od dewelopera

Pobierz bezpłatnego e-booka

12 KROKÓW DO CELU


Agent nieruchomo%C5%9Bci Ekspert kredytowy wsp%C3%B3%C5%82praca - Zakup mieszkania od dewelopera

11 myśli na “Zakup mieszkania od dewelopera

  1. Witam,
    jestem an etapie kupienia mieszkania od developera. Budynek jest już oddany do użytku i w większości zamieszkały. Lokal , który zamierzam nabyć jest w stanie deweloperskim- instalacje, tynki, wylewki, osprzęt elektryczny, piec gazowy, itp. zainstalowane. Z racji, iż mieszkanie jest w projekcie z antresolom , na antresolom jest bardzo dużo skosów a poruszanie się na tej części jest ograniczone z racji wysokości – max 220cm w najwyższym miejscu. Oprócz tego znajduje się kilka filarów drewnianych obłożonych rigipsami.
    Deweloper w planie ma, że wielkość mieszkania w całości ma 50m2 dolna kondygnacja a antresoli 19,5m.
    Pytałem, go czy na pewno jest tyle metrów na antresoli, z racji dużej ilości skosów i problemu poruszania się po tek części. I czy oby na pewno jest to cześć użytkowa wliczona w metry wynikająca z prawa budowlanego. On stwierdził, że tak i został sporządzony obmiar powykonawczy przez geodetę i tyle metrów musi być. jest to dla mnie trochę wątpiące, iż mówi że pełny metr był mierzony od wysokości 1,9m.
    Pytanie jest takie :

    -Czy po zakupie mieszkania i podpisaniu umowy u Notariusza, gdzie zostanie dołączony dokument o ilości m2 pomieszczeń, jeśli po odebraniu kluczy wezmę sobie na własną rękę jakiegoś geodetę, oczywiście licencjonowanego, on zrobi obmiar i okaże się, że np. metrów powinno być znacznie mniej wliczone lub wysokość przestrzeni komunikacyjnej nie pozwala na zakwalifikowanie tej części do pow. użytkowej, to mam możliwość zakwestionowanie wielkości mieszkania oczywiście odpowiednimi dokumentami geodezyjnymi, i zadania zwrotu pieniędzy za niesłusznie policzone m2? Czy ze sprawa idę do dewelopera czy np do sądu. Jak wygląda droga w takim przypadku. Zaznaczę, że mieszkanie kupuje za gotówkę i przy podpisaniu płacę 3/4 ceny a resztę za 2 miesiące.
    Geodeta wchodził w skład firmy która projektowała budynek. Może się pomylił, nie celowo a może celowo “nagiął” obliczenia aby było więcej m2 co za tym wyższa cena mieszkania.
    Zaznaczę jeszcze, że z projektu wychodziło 73,4m2 a po geodecie 69,5m2.
    Myślę , że najlepiej byłoby sprawdzić to przed zakupem , ale z racji iż deweloperem jest mój znajomy, nie chcę robić zamieszanie ani podważać czyiś kompetencji, jednak jestem za teorią “wierzę – ufam , ale sprawdzam”.

    1. Dzień dobry
      Uważam, że takie sprawy powinno się wyjaśnić przed odbiorem mieszkania i przed podpisaniem umowy sprzedaży. Jeżeli nie chce Pan tego teraz robić, to radziłabym to skonsultować z prawnikiem. Niestety na to pytanie nie jestem w stanie Panu odpowiedzieć 🙂

  2. Interesuje mnie zakup lokalu w miejscowości turystycznej. Deweloper sprzedaje je jako lokale użytkowe 23% pod wynajem. Ja chcę dla siebie. NIe ma rachunku powierniczego bo to nie jest “budynek mieszkalny”. Wpłaty byłyby bezpośrednio na konto dewelopera. Czy można się jakoś zabezpieczyć? Budynek jest w trakcie budowy. Ale przecież różnie bywa. Proszę o pomoc co zrobić, aby nie stracić 🙁

    1. Pani Agnieszko, na co dzień nie zajmuję się sprzedażą tego typu lokali, więc nie mam praktycznego doświadczenia. Faktycznie taka sprzedaż nie podlega tzw. ustawie deweloperskiej, dlatego trzeba być ostrożnym. Jedynie co mogę poradzić to, aby zweryfikowała Pani dewelopera (jego dotychczasowe inwestycje doświadczenie, opinie na jego temat itp.) oraz to, aby wpłacała Pani kolejne transze po realizacji określonego w umowie etapu. Np. 10% zapłaty za 10% postępu prac budowlanych, kolejne 10% za wykonanie kolejnych 10% prac itd. Może też Pani skonsultować sprawę z prawnikiem, który być może podpowie inne rozwiązania.

  3. Nas o tych wszystkich rzeczach poinformowało biuro nieruchomości, z którego korzystaliśmy (ABC DOM w Krakowie), dzięki czemu cały zakup poszedł bardzo sprawnie i wiedzieliśmy, na co być przygotowanym w danym momencie 🙂

  4. Świetny wpis, dla osób zastanawiających się nad zakupem mieszkania jak znalazł. Grunt to dobry i rzetelny deweloper – wiem to na swoim przykładzie. My zdecydowaliśmy się na mieszkanie w Poznaniu od dewelopera Red Co i nie mieliśmy żadnych nieprzyjemności czy ukrytych kosztów. A słyszało się różne historie o innych deweloperach.

  5. Dzień dobry,
    chciałbym kupić mieszkanie od dewelopera…budynek w trakcie budowy. Mam pytanie nawiązując do tego:
    Ważną sprawą jest obowiązek posiadania przez dewelopera rachunku powierniczego, na który będziesz wpłacać transze zgodnie z umową deweloperską.

    Tak się składa, ze na ta inwestycje deweloper nie ma rachunku powierniczego- zatem nie ma obowiązku posiadania takiego rachunku?
    Pozdrawiam

      1. budynek jest w trakcie budowy, zakończenie budowy 10.2021. Kiedy by trzeba było płacić- tego nie wiem, ale napisze do dewelopera. Dziekuje póki co.

        1. Jeżeli okaże się, że ma Pan płacić przed aktem notarialnym to proszę zapytać się od razu czy posiada prospekt informacyjny i wzór umowy deweloperskiej. Jeżeli deweloper powie, że nie bo np. jego nie obowiązuje ustawa deweloperska, to proszę go zapytać, dlaczego nie (na jakiej podstawie).
          Jak będę wiedziała, jakie jest jego stanowisko, łatwiej mi będzie odnieść się do sytuacji.

Dodaj komentarz

Twój adres email nie zostanie opublikowany. Pola, których wypełnienie jest wymagane, są oznaczone symbolem *