Wkład własny – kredyt hipoteczny w 2020 r.

Zaktualizowano: 4 października 2020 przez Bernardeta

Wklad wlasny - Wkład własny - kredyt hipoteczny w 2020 r.

Posiadanie własnego mieszkania lub domu jest marzeniem wielu osób. Jednak nie zawsze jest łatwo spełnić te marzenia. Zakup nieruchomości wiąże się bowiem z koniecznością posiadania sporej kwoty, co dla wielu z nas jest trudne do spełnienia. Rozwiązaniem na to, może być możliwość skorzystania z kredytu hipotecznego.

Wkład własny – kredyt hipoteczny w 2020 r.

Co znajdziesz w artykule?

  • Jaki jest wymagany wkład własny?
  • Wkład własny a wycena nieruchomości
  • Dodatkowe koszty inwestycji
  • Kredytowanie dodatkowych kosztów
  • Kiedy należy wpłacić wkład własny i jak go udokumentować?
    • Zakup nieruchomości
    • Budowa domu

Jeżeli zdecydujemy się na zakup nieruchomości na kredyt, powinniśmy mieć świadomość obowiązujących przepisów związanych z wymaganym wkładem własnym.

Zgodnie  z „Rekomendacją S”, opracowaną w 2013 r.  przez Komisję Nadzoru Finansowego, kredytobiorca zobowiązany jest do posiadania i zaangażowania wkładu własnego w wysokości 20% inwestycji. Nie oznacza to jednak, że zawsze i w każdym banku jest podobnie, ale o tym będzie w dalszej części artykułu.

Nasz wkład własny nie powinien pochodzić z innego kredytu np. gotówkowego. Podpisując wniosek kredytowy, oświadczamy, że tak nie jest. Dlatego tak ważne jest, aby przed podpisaniem umowy przedwstępnej sprzedaży, być świadomym tego ile tak naprawdę musimy posiadać wkładu własnego. To samo dotyczy budowy domu.

Jaki jest wymagany wkład własny?

Jeszcze do niedawna, tzn. przed ogłoszeniem pandemii, wystarczyło, że posiadaliśmy 10% wkładu własnego. Dla przykładu – przy zakupie mieszkania za 300 tys. złotych minimalny wkład wynosił 30 tys. złotych. Obecnie tylko nieliczne banki udzielą kredytu z tak niskim wkładem własnym i to dość często pod pewnymi warunkami. 

Z dnia na dzień banki, które posiadały w swojej ofercie kredyty z wkładem własnym na poziomie 10%, podwyższyły go do 20%. Przykładem jest PKO BP lub Santander Bank (dla klientów zewnętrznych). Również PEKAO SA zmieniła zasady udzielania kredytów w ten sposób, że wysokość wymaganego wkładu uzależnia od rodzaju kredytowanej nieruchomości i jej powierzchni użytkowej.

Natomiast ING Bank Śląski czy też BOŚ, podwyższyły wymagany wkład do 30% kosztów inwestycji. Oznaczało to, że przy zakupie mieszkania w kwocie 300 tys. złotych, byliśmy zobowiązani wnieść 90 tys. złotych. Na szczęście niedawno oba banki powróciły do 20% wkładu własnego, z czego głównie zadowoleni są ich klienci. Pamiętajmy o pozostałych wydatkach związanych z nabyciem nieruchomości, o których będzie mowa w dalszej części artykułu.

W dalszym ciągu możemy skorzystać z kredytu z wkładem w wysokości 10% m.in. w Alior Bank, mBank, Santander (dla Klientów banku), Millenium (z pewnymi ograniczeniami).

Zachęcam do konsultacji z ekspertem kredytowym, który zaproponuje najkorzystniejszą ofertę. Taka współpraca w większości przypadków jest bezpłatna dla Klientów, ponieważ eksperci wynagradzani są przez banki, w których kredyt jest uruchamiany. Jeżeli jesteś zainteresowany współpracą ze mną to zajrzyj do zakładki WSPÓŁPRACA


Jak kupic mieszkanie na kredyt e book 1024x1024 - Wkład własny - kredyt hipoteczny w 2020 r.

Pobierz bezpłatnego e-booka

Prawie 50 stron konkretnej wiedzy na temat zakupu nieruchomości na kredyt

12 KROKÓW DO CELU


Wkład własny a wycena nieruchomości

Każda analiza wniosku o kredyt hipoteczny wiąże się z wyceną nieruchomości. Zwykle banki akceptują zewnętrzne operaty szacunkowe, wykonane przez rzeczoznawców majątkowych. Niektóre banki same dokonują wyceny. Jeżeli bank lub rzeczoznawca uzna, że nieruchomość, którą zamierzamy kupić lub wybudować jest mniej warta, niż wynika to z umowy przedwstępnej lub z kosztorysu budowy, będziemy musieli wnieść większy wkład własny. Niestety nie działa to w odwrotnej sytuacji, czyli np. gdyby ta wartość była wyższa. Zasada jest taka, że bank patrzy na niższą wartość – z wyceny nieruchomości lub z umowy przedwstępnej i to od niej liczy wymagany wkład własny.

Przykład nr 1:

Cena zakupu nieruchomości jest równa jej wartości – wkład własny 20%

Cena zakupu (z umowy przedwstępnej): 500 tys. zł

Wymagany wkład własny, liczony od ceny zakupu: 100 tys. zł

Wartość z operatu szacunkowego lub z wyceny bankowej: 500 tys. zł

Wymagany wkład własny liczony z wyceny: 100 tys. zł

Różnica pomiędzy ceną nabycia a wyceną: 0 zł

Łączna kwota do zaangażowania w ramach wkładu własnego: 100 tys. zł

Przykład nr 2:

Cena zakupu nieruchomości jest wyższa niż jej wartość – wkład własny 20%

Cena zakupu (z umowy przedwstępnej): 500 tys. zł

Wymagany wkład własny, liczony od ceny zakupu: 100 tys. zł

Wartość z operatu szacunkowego lub z wyceny bankowej: 460 tys. zł

Wymagany wkład własny liczony z wyceny: 92 tys. zł (460 tys. zł * 20%)

Różnica pomiędzy ceną nabycia a wyceną: 40 tys. zł

Łączna kwota do zaangażowania w ramach wkładu własnego: 132 tys. zł (92 tys. zł + 40 tys. zł)

Przykład nr 3:

Cena zakupu nieruchomości jest wyższa niż jej wartość – wkład własny 10%

Cena zakupu (z umowy przedwstępnej): 500 tys. zł

Wymagany wkład własny, liczony od ceny zakupu: 50 tys. zł

Wartość z operatu szacunkowego lub z wyceny bankowej: 460 tys. zł

Wymagany wkład własny liczony z wyceny: 46 tys. zł (460 tys. zł * 20%)

Różnica pomiędzy ceną nabycia a wyceną: 40 tys. zł

Łączna kwota do zaangażowania w ramach wkładu własnego: 86 tys. zł  (46 tys. zł + 40 tys. zł)

Przykład nr 4:

Cena zakupu nieruchomości jest niższa niż jej wartość – wkład własny 20%

Cena zakupu (z umowy przedwstępnej): 500 tys. zł

Wymagany wkład własny, liczony od ceny zakupu: 100 tys. zł

Wartość z operatu szacunkowego lub z wyceny bankowej: 530 tys. zł

Wymagany wkład własny liczony z wyceny: wyższa wartość nie ma znaczenia dla wyliczenia wysokości wkładu własnego. Bank liczy od ceny nabycia, czyli w dalszym ciągu będzie to 100 tys. zł. Dzięki temu, że wartość jest wyższa, mamy szansę na skredytowanie dodatkowych kosztów, np. prowizji za udzielenie kredytu (o ile bank ma taką możliwość w swojej ofercie).

Różnica pomiędzy ceną nabycia a wyceną: 30 tys. zł

Łączna kwota do zaangażowania w ramach wkładu własnego: 100 tys. zł

A oto przykład jak różnie może być wyceniona nasza nieruchomość. 

wycena - Wkład własny - kredyt hipoteczny w 2020 r.

Dodatkowe koszty inwestycji

Decydując się na zakup nieruchomości, bądźmy świadomi dodatkowych kosztów, związanych z inwestycją:

  • Prowizja bankowa zwykle od 0 do 2% (od kwoty kredytu), bywa też wyższa;
  • Ubezpieczenie na życie lub od utraty pracy, o ile są wymagane i gdy będą płatne z góry;
  • Wycena nieruchomości – 400-1200 zł 
  • Notariusz – sam podatek wyniesie 2% ceny nabycia (jeżeli kupujemy nieruchomość na rynku wtórnym) plus taksa notarialna i inne opłaty związane np. z księgami wieczystymi, odpisami itp. Warto zapoznać się z szacunkowymi kosztami, zanim podpiszemy umowę przedwstępną. W tym celu możemy skorzystać z kalkulatora kosztów notarialnych;
  • Biuro nieruchomości – jeżeli przeprowadzamy transakcję z pomocą biura nieruchomości to ok. 2-3% ceny nabycia plus VAT;
  • Obowiązkowe ubezpieczenie nieruchomości – ok. 0,08-0,1% wartości nieruchomości (podstawowa wersja ubezpieczenia). Przy nieruchomości wartej 500 tys. zł będzie to koszt ok. 500 zł. Jest to składka roczna.  

Więcej na ten temat możecie przeczytać w artykule > Ile kosztuje kredyt hipoteczny?

Kredytowanie dodatkowych kosztów

Otrzymanie kredytu hipotecznego na ogół wiąże się z koniecznością zapłaty prowizji za jego udzielenie. Przeważnie jest to ok. 2% kwoty kredytu, ale nie jest to reguła. Zdarzają się oferty promocyjne z zerową prowizją. Bądźmy jednak czujni i sprawdzajmy, czy nie stoi za tym wyższa marża kredytu lub inne dodatkowe koszty, np. ubezpieczenie na życie.

Osobiście uważam, że lepiej skorzystać z opcji z ubezpieczeniem niż z prowizją, ponieważ przynajmniej jesteśmy chronieni. W zależności od banku składka za ubezpieczenie może być płatna jednorazowo z góry za określony czas lub miesięcznie doliczana do raty. Przed podjęciem decyzji w sprawie skorzystania z takiej oferty, sprawdźmy jednak ogólne warunki ubezpieczenia – zakres, suma ubezpieczenia oraz wyłączenia odpowiedzialności. Być może okaże się, że bardziej opłacalne będzie zapłacenie prowizji i dodatkowe ubezpieczenie poza bankiem.

Wracając jednak do tematu - jeżeli oszacowana wartość nieruchomości wyniesie więcej niż cena transakcyjna, prawdopodobnie będziemy mogli skredytować prowizję lub ubezpieczenie. Rata będzie wyższa, ale jest to dobre rozwiązanie dla osób, które  posiadają mały wkład własny. Są jednak banki, które nie skredytują prowizji i dlatego musimy uwzględnić ten wydatek w planowaniu całej inwestycji.

Wklad wlasny a kredyt hipoteczny 1 1024x576 - Wkład własny - kredyt hipoteczny w 2020 r.

Kiedy należy wpłacić wkład własny i jak go udokumentować?

Zasada jest taka, że to bank zamyka transakcję. W praktyce wygląda to tak:

Zakup nieruchomości 

Większość banków nie wymaga udokumentowania wkładu własnego na etapie analizy wniosku, bywają jednak wyjątki. Poza tym analityk ma prawo zażądać dodatkowych dokumentów, jeżeli ma wątpliwości. 

Uzgadniając warunki transakcji ze sprzedającym, pamiętajmy, że najpierw to my wnosimy wkład własny (gotówką lub przelewem) a bank dopiero po akcie notarialnym. Bank uruchomi kredyt, o ile będą spełnione wszystkie warunki do jego uruchomienia. Na ogół w umowie kredytu znajdziemy zapis, że bank na uruchomienie kredytu ma do 5-10 dni od spełnienia tych warunków. Dlatego w akcie notarialnym zwykle notariusz wpisuje, że zapłata nastąpi w terminie 14 dni od podpisania umowy. 

Nasze środki możemy wpłacić gotówką lub przelewem. Aby to udokumentować, możemy przedstawić potwierdzenie przelewu. Jeżeli zapłaciliśmy gotówką podczas podpisywania umowy notarialnej, to fakt zapłacenia będzie potwierdzony w umowie. 

Budowa domu 

W tym przypadku będziemy musieli udokumentować wkład własny na etapie analizy wniosku kredytowego. 

Wkładem własnym będzie m.in. działka, na której się budujemy, o ile nie kupiliśmy jej na kredyt. Jeżeli jednak była kupiona na kredyt to wkładem własnym będzie różnica pomiędzy wartością działki a kredytem pozostającym do spłaty. Jeżeli zakup działki nie był kredytowany, mamy dużą szansę na to, że jej wartość będzie wystarczająca na pokrycie wkładu własnego. Wystarczy, że wyniesie od 10 do 20% całej inwestycji (w zależności od wymaganego przez poszczególne banki wkładu własnego). 

Cała inwestycja to wartość działki plus koszt budowy wynikający z kosztorysu. Jeżeli posiadamy wkład własny (poza działką), będziemy zobowiązani do jego udokumentowania na etapie analizy wniosku, a następnie do wniesienia go przed wypłatą ostatniej transzy – tak jest w większości banków. Są jednak banki, które zażądają wniesienia całego wkładu własnego przed wypłatą pierwszej transzy. Różnie to wygląda w poszczególnych bankach. Dlatego warto zapoznać się z tym przed złożeniem wniosku, bo być może struktura wypłaty kredytu nie będzie dla nas odpowiednia. Takie szczegóły można omówić z ekspertem kredytowym, który na podstawie naszych uwag znajdzie odpowiednią ofertę.

Jeżeli chodzi o udokumentowanie wkładu własnego, to zazwyczaj jest to wydruk z konta lub lokaty potwierdzający stan środków. W wyjątkowych przypadkach mogą to być różnego rodzaju papiery wartościowe lub nasze nieruchomości przeznaczone do sprzedaży. W takiej sytuacji należy uzgodnić to wcześniej z doradcą w banku lub ekspertem kredytowym. Spowodowane jest to tym, że niektóre banki nie akceptują tego typu wkładu własnego lub akceptują, ale w mniejszej kwocie, niż wynika to z dokumentów. Poza tym przy nieruchomościach przeznaczonych do sprzedaży bank może zażądać już podpisanej umowy przedwstępnej. 

Podsumowanie

Wysokość wymaganego wkładu własnego jest jednym z głównych tematów poruszanych podczas pierwszego spotkania z moimi Klientami. To m.in. od niego uzależniona jest oferta kredytu. Nim mniejszy wkład tym zazwyczaj droższy kredyt. Biorąc pod uwagę ostatnie zmiany na rynku bankowym oraz fakt zależności między posiadanym wkładem a ceną kredytu, warto zawczasu zbierać oszczędności. Nawet jeżeli planujemy zakup za dwa, trzy lub dziesięć lat, to i tak warto już dzisiaj o tym pomyśleć.



IMG 2139ok 500x - Wkład własny - kredyt hipoteczny w 2020 r.

Masz pytania?

Zapraszam do współpracy



Grafika Promocyjna Banner 2 - Wkład własny - kredyt hipoteczny w 2020 r.

Potrzebujesz porady prawnej?


indeks - Wkład własny - kredyt hipoteczny w 2020 r.

4 myśli na “Wkład własny – kredyt hipoteczny w 2020 r.

  1. Witam.
    Mam takie małe pytanie czy wkład własny koniecznie muszę przekazać w obecności notariusza by ten dokonał odpowiedniego wpisu w akcie notarialnym? Czy wystarczy potwierdzenie słowne sprzedającego nieruchomość że otrzymał pieniądze do rąk własnych już wcześniej.

  2. Witam! Chcemy z mężem sprzedać mieszkanie i kupić dom. Mieszkanie miałoby być naszym wkładem własnym. Mam podpisana umowę z biurem nieruchomości na sprzedaż na wyłączność. Moje pytanie brzmi: czy Bank w takim przypadku może poczekać aż sprzedam mieszkanie i założyć za mnie wkład własny? Czy muszę czekać na kupca i dopiero wtedy mogę składać wniosek o kredyt na inną nieruchomość?

    1. Witam,
      W większości banków może Pani złożyć już wniosek o kredyt i zaznaczyć, że wkład będzie pochodził ze sprzedaży mieszkania. Jednak to Pani musi jako pierwsza zaangażować wkład własny, a bank uruchomi środki jako ostatni. Dlatego musi się Pani zastanowić czy są szanse na sprzedaż Pani mieszkania w takim czasie, aby wywiązać się później ze wszystkich terminów związanych z ważnością decyzji kredytowej i maksymalnego okresu wypłaty kredytu.
      Jeżeli ma Pani już 20% wkładu np. w postaci gotówki, to może Pani wnioskować o pozostałą kwotę, a po sprzedaży mieszkania nadpłacić kredyt. To będzie trochę droższa opcja. W tej sytuacji warto poszukać banku, który nie pobiera opłat za nadpłatę.

Dodaj komentarz

Twój adres email nie zostanie opublikowany. Pola, których wypełnienie jest wymagane, są oznaczone symbolem *