Słownik kredytowy – kredyt hipoteczny

Zaktualizowano: 25 września 2020 przez Bernardeta

dictionary 1619740 1920 1024x683 - Słownik kredytowy - kredyt hipoteczny

Czy znalazłeś się kiedyś w sytuacji, kiedy nie wiedziałeś, o czym mówi do Ciebie druga osoba? Nauczyciel matematyki tłumaczący zadanie, informatyk, który pomaga rozwiązać problem z komputerem, prawnik, lekarz, agent ubezpieczeniowy… itd. W mojej ocenie w tym zestawieniu na pewno powinien znaleźć się bankowiec.

Na co dzień staram się podczas rozmowy z klientami mówić „po ludzku”, w sposób zrozumiały dla nich, tłumacząc na język polski „żargon bankowy”. Są jednak słowa, których nie da się  zastąpić i stąd w tym miejscu postaram się wyjaśnić słowa, z którymi zetkniecie się podczas wnioskowania o kredyt.

Biuro Informacji Kredytowej – BIK

  • baza zawierająca informacje na temat spłacanych i spłaconych zobowiązań kredytowych takich jak kredyty, pożyczki, karty kredytowe, debety itp. Należy pamiętać, że zakupy na raty np. sprzętu AGD czy telefonu też znajdą się w tej bazie. W BIK znajdują się informacje na temat wszystkich kredytów zarówno prawidłowo, jak i nieprawidłowo spłacanych.

CBDKW

  • Centralna Baza Danych Ksiąg Wieczystych – jest to elektroniczna  baza, dostępna przez Internet, w której możemy sprawdzić stan księgi wieczystej. Aby ją sprawdzić, potrzebujemy numeru księgi wieczystej. Zaletą elektronicznej bazy jest to, że działa online więc wszelkie wzmianki (czyli informacja, że pojawił się nowy wniosek o wpis) pojawiają się z chwilą wprowadzenia danych przez sąd lub notariusza (tuż po podpisaniu aktu notarialnego). Odpisy z ksiąg wieczystych dostępne są pod Centralna Baza Danych Ksiąg Wieczystych

Całkowity koszt kredytu

  • to wszelkie koszty, które konsument jest zobowiązany ponieść w związku z umową o kredyt konsumencki. W szczególności to odsetki, opłaty, prowizje, podatki i marże (jeżeli są znane kredytodawcy) oraz koszty usług dodatkowych w przypadku gdy ich poniesienie jest niezbędne do uzyskania kredytu (np. koszty składek ubezpieczeniowych).

Jak kupic mieszkanie na kredyt e book 1024x1024 - Słownik kredytowy - kredyt hipoteczny

Pobierz bezpłatnego e-booka

Prawie 50 stron konkretnej wiedzy na temat zakupu nieruchomości na kredyt

12 KROKÓW DO CELU


Cesja wierzytelności

  •  jest to umowa, która skutkuje zmianą osoby lub podmiotu uprawnionego do żądania wykonania określonego zobowiązania. W przypadku kredytu hipotecznego takie cesje występują w odniesieniu do przelewu wierzytelności z tytułu umowy deweloperskiej, rachunku powierniczego, ubezpieczenia nieruchomości lub ubezpieczenia na życie.

Cesja ubezpieczenia

  • cesja prawa z ubezpieczenia nieruchomości lub ubezpieczenia na życie na rzecz banku, który udzielił finansowania hipotecznego. Jeżeli zabezpieczeniem kredytu hipotecznego jest nieruchomość typu lokal czy dom, konieczne będzie ubezpieczenie nieruchomości od ognia i innych zdarzeń losowych. Obowiązkowa minimalna suma ubezpieczenia jest różna, w zależności od banku, ale najczęściej jest to wartość rynkowa nieruchomości, rzadziej kwota kredytu. Cesja ubezpieczenia oznacza, że w przypadku zaistnienia szkody towarzystwo ubezpieczeniowe zapyta bank, który udzielił kredytu, komu ma wypłacić odszkodowanie. Jeżeli kredyt spłacany jest terminowo, to nie ma czego się obawiać, odszkodowanie zostanie wypłacone kredytobiorcy, aby mógł odtworzyć nieruchomość do stanu przed zdarzeniem.

Decyzja kredytowa

  • jest to dokument wydawany przez bank po przeanalizowaniu dostarczonych wraz z wnioskiem dokumentów kredytowych. Zgodnie z ustawą o kredycie hipotecznym, obowiązującą od 22 lipca 2017 r., bank ma obowiązek wydać decyzję kredytową w terminie 21 dni od złożenia wniosku. Zamysłem ustawodawcy było to, aby wnioskodawca otrzymał w jednym czasie decyzje kredytowe ze wszystkich banków, do których składał wnioski w celu porównania ostatecznych warunków i wybrał najkorzystniejszą dla siebie ofertę, a nie tą „pierwszą”. W praktyce wygląda to różnie w poszczególnych bankach, ponieważ każdy z nich ma swoją procedurę dotyczącą momentu rozpoczęcia liczenia tych 21 dni. Poza tym wnioskodawca może złożyć oświadczenie, w którym zgadza się na wcześniejsze wydanie decyzji. Decyzja kredytowa może być warunkowa, co oznacza, że należy spełnić dodatkowe żądania przed podpisaniem umowy np. donieść dodatkowe dokumenty lub złożyć oświadczenia. W związku z tym decyzja kredytowa nie oznacza w każdym przypadku 100% pewności uzyskania kredytu hipotecznego.

Finansowanie naprzemienne

  • spotykane przede wszystkim w kredytach finansujących budowę systemem gospodarczym, zakup nieruchomości od dewelopera lub spółdzielni mieszkaniowej. Polega na naprzemiennym finansowaniu inwestycji przez środki pochodzące z kredytu i środki własne kredytobiorcy. Zasada jest taka, że to bank zamyka inwestycję, co oznacza, że wkład własny kredytobiorcy musi być zaangażowany najpóźniej przed wypłatą ostatniej transzy.

Harmonogram płatności

  • harmonogram generowany jest po wypłacie kredytu i jest uzależniony m.in. od oprocentowania, kwoty kredytu, okresu kredytowania, waluty itp. Dostarczany jest w formie papierowej lub elektronicznej. Zmiana harmonogramu następuje po zmianach w oprocentowaniu (np. co 3 miesiące, gdy jest stosowany WIBOR 3M lub co 6 miesięcy, gdy jest WIBOR 6M). Również po częściowych nadpłatach kredytu lub innych zmianach w umowie (np. skróceniu okresu kredytowania) kredytobiorca otrzyma nowy harmonogram.

Historia kredytowa

  • to wszystkie dane zgromadzone w BIK na temat Twoich zobowiązań kredytowych – wysokość zadłużenia, terminowość spłaty, zaległości przeterminowane itp. Historia kredytowa jest bardzo ważna przy ustalaniu ryzyka banku w przypadku udzielenia kredytu.

Karencja

  • okres, w którym kredytobiorca spłaca same odsetki od wypłaconej kwoty kredytu. Karencję dzielimy na dobrowolną i obligatoryjną. Karencja obligatoryjna obowiązuje w większości banków w sytuacji, gdy kredyt jest wypłacany w transzach (np. budowa systemem gospodarczym/ zleconym czy zakup od dewelopera w trakcie budowy). Do momentu wypłaty wszystkich transz kredytobiorca płaci tylko odsetki od kwoty wypłaconej.

Komitet kredytowy

  • zespół decyzyjny banku o wyższych kompetencjach niż analityk kredytowy. Komitet kredytowy ocenia ryzyko związane z nietypową transakcją, która odbiega od przyjętych w banku procedur. Najczęściej jest to związane z wyższą niż standardowo kwotą kredytu lub z zastosowaniem znaczącego odstępstwa od standardowych zasad obowiązujących w danym banku.

OSTATNIE WPISY

Kredyt hipoteczny

  • są to kredyty dla osób fizycznych, których zabezpieczeniem jest hipoteka na nieruchomości. Wyróżniamy 3 grupy główne: kredyt celowy (zakup nieruchomości, budowa, remont, wykończenie, refinansowanie), konsolidacja (skonsolidowanie zobowiązań, np. kredytów gotówkowych), pożyczka (kredyt na dowolny cel).

Kredyt budowlano-hipoteczny

  • jest to celowy kredyt na budowę domu systemem gospodarczym lub budowę domu/mieszkania przy użyciu inwestora zastępczego. Kredyt najczęściej wypłacany w transzach. Każda kolejna wypłata transzy poprzedzona jest weryfikacją zaangażowania dotychczas otrzymanych środków np. poprzez kontrolę na miejscu budowy.

Księga Wieczysta

  • dokument zawierający najważniejsze informacje o nieruchomości, takie jak np. położenie, prawo własności, ograniczenia, zabezpieczenia. Jeden z podstawowych dokumentów wymaganych do analizy wniosku kredytowego. Więcej na ten temat w artykule o księdze wieczystej.

Kwota kredytu netto / brutto

  • kredyt netto to kwota, którą otrzymujesz do dyspozycji. Kwota kredytu brutto to kredyt netto powiększony o opłaty około kredytowe, np. prowizję banku, ubezpieczenia, koszt wyceny nieruchomości oraz ewentualne inne kredytowane koszty kredytu hipotecznego.

LTV (z ang. Loan To Value)

  • wskaźnik określający stosunek wysokości kredytu do wartości zabezpieczenia. 100% LTV oznacza kredyt na 100% wartości nieruchomości. Jeśli posiadamy wkład własny na poziomie 50%, to LTV jest równe 50%. W większości banków wskaźnik ten ma bardzo duży wpływ na oprocentowanie kredytu hipotecznego. Im wyższe LTV, tym wyższe oprocentowanie kredytu. LTV możemy wyliczyć:

LTV = kwota kredytu / wartość nieruchomości * 100

Jeżeli zaciągamy kredyt 200.000, a mieszkanie kosztuje 250.000 to:

LTV = 200.000 / 250.000 * 100, czyli LTV wyniesie 80%.

Marża

  • obok stawki referencyjnej WIBOR/LIBOR/EURIBOR jest to składnik docelowego oprocentowania kredytu hipotecznego. Zazwyczaj marża jest stała, której zmiana wymaga aneksu do umowy kredytowej. Jednak w umowie mogą znajdować się zapisy zastrzegające możliwość podniesienia marży w przypadku rezygnacji z produktu, który był warunkiem obniżenia marży np. posiadanie rachunku osobistego z wpływem wynagrodzenia.   Marża ma wpływ na wysokość raty – im niższa marża, tym niższa rata docelowa.

Odstąpienie od umowy

  • na odstąpienie od umowy kredytobiorca ma 14 dni od zawarcia umowy. Wystarczające jest wysłanie w tym terminie przesyłki poleconej lub złożenie dokumentu w banku, lub u pośrednika. Jedynym kosztem ponoszonym przez klienta są odsetki za okres od dnia wypłaty kredytu do dnia jego spłaty (nie później niż 30 dni od dnia złożenia oświadczenia). Kredytodawca może żądać tylko wyrównania bezzwrotnych kosztów poniesionych na rzecz organów administracji publicznej.

IMG 2139ok 500x - Słownik kredytowy - kredyt hipoteczny

Masz pytania?

Zapraszam do współpracy


Odstępstwo

  • jest to odstępstwo od standardowych zasad udzielania kredytu. Odstępstwo wymaga specjalnej akceptacji analityka lub Komitetu kredytowego.

Oprocentowanie zmienne

  • oparte jest o stawkę WIBOR/EURIBOR/LIBOR + marża. Oprocentowanie zmienne zmienia się najczęściej co 3 lub 6 miesięcy, rzadziej co 12. Jest to najczęściej występujące oprocentowanie na polskim rynku kredytów hipotecznych.

Oprocentowanie stałe

  • jest to oprocentowanie kredytów bez rozróżniania na stopę procentową i marżę. Z reguły dużo wyższe oprocentowanie niż oprocentowanie zmienne. W kredytach hipotecznych nie znajdziemy typowego kredytu o stałym oprocentowaniu obowiązującym przez cały okres kredytowania. Jeżeli już to będzie to okres np. pięcioletni, po którym bank wyznaczy nowe oprocentowanie uzależnione od aktualnej sytuacji na rynku. Stałe oprocentowanie z reguły jest wyższe niż zmienne.

Promesa bezciężarowego wydzielenia nieruchomości

  • jest to dokument występujący najczęściej na rynku pierwotnym. Występuje w sytuacji, gdy kupowany lokal jest budowany w inwestycji objętej kredytem deweloperskim. Bank finansujący dewelopera oświadcza, iż w przypadku wpłaty przez kredytobiorcę określonych środków na wskazane konto, bezciężarowo (bez obciążeń tzn. bez wpisów w dziale IV księgi wieczystej) wydzieli nieruchomości w momencie wyodrębniania lokalu.

Promesa udzielenia kredytu

  • decyzja kredytowa wynikająca z analizy finansowej i oceny scoringowej. Bank wydaje przyrzeczenie udzielenia kredytu bez badania dokumentów nieruchomości i dokumentów prawnych typu umowa przedwstępna. Oczywiście należy zdawać sobie sprawę, że jeżeli nieruchomość nie spełni kryteriów, bank nie wyda statecznej pozytywnej decyzji kredytowej.

Promesa zatrudnienia

  • dokument wymagany przez niektóre banki w przypadku umowy na czas określony.

Prowizja banku

  • jest to wynagrodzenie banku z tytułu udzielonego kredytu hipotecznego. Prowizja jest opłatą jednorazową, płatną przy podpisywaniu umowy kredytowej lub przed uruchomieniem kredytu. W zależności od banku może być skredytowana lub płatna gotówką.

Raty stałe

  • stała wysokość rat w całym okresie kredytowania. Jest to najrzadziej występująca opcja, niemal niedostępna w przypadku kredytów hipotecznych. Obecne oferty kredytów ze stałym oprocentowaniem obowiązują tylko przez pierwsze kilka lat kredytowania, najczęściej do 5 lat. Po tym okresie bank przeliczy kredyt ponownie wg oprocentowania obowiązującego w danym momencie.

Raty równe (raty annuitetowe)

  • raty równe są uzależnione od oprocentowania, w skład którego wchodzi stała marża i zmienna stawka referencyjna, np. WIBOR3M, rzadziej WIBOR6M. W przypadku zmiany, rata zmienia się wraz z kierunkiem zmian stawki referencyjnej. Kapitał wraz z upływem czasu się zwiększa. Odsetki wraz z upływem czasu się zmniejszają.

Raty malejące

  • tak jak raty równe, oprocentowanie uzależnione jest od stawki referencyjnej. Różnica jest taka, że kapitał w tym przypadku podzielony jest po równo dla każdej z rat. Rata numer jeden jest najwyższa, każda kolejna jest niższa od poprzedniej. Dzięki temu rozwiązaniu można znacznie obniżyć koszty odsetkowe w porównaniu do rat równych.

Refinansowanie (tzw. rolowanie długu)

  • przeniesienie kredytu z jednego banku do drugiego. Najczęściej ma na celu obniżenie raty lub zdobycie dodatkowych środków finansowych.

Refinansowanie wkładu własnego

  • zwrot wpłaconych środków tytułem zadatku/zaliczki/opłaty rezerwacyjnej z udzielonego kredytu hipotecznego. W niektórych bankach można refinansować koszty poniesione w związku z budową.

Restrukturyzacja zadłużenia

  • w sytuacji chwilowych problemów finansowych obie strony umowy kredytowej — klient i bank — mogą za obopólną zgodą zmienić niektóre warunki kredytu, np. zawiesić spłacanie rat na pewien czas, zmniejszyć miesięczną ratę lub też uzupełnić zabezpieczenie (poręczenie członka rodziny lub przewłaszczenie).

RRSO (Rzeczywista Roczna Stopa Oprocentowania)

  • jest to faktyczny koszt kredytu w ujęciu rocznym. Uwzględnia wszelkie koszty ponoszone przez kredytobiorcę: odsetki, prowizje oraz inne opłaty, które wpływają na koszt kredytu. RRSO uwzględnia również terminy płatności i termin udostępnienia pieniędzy kredytobiorcy.

Grafika Promocyjna Banner 2 - Słownik kredytowy - kredyt hipoteczny

Potrzebujesz porady prawnej?


Scoring

  • jest to ocena punktowa określająca profil wnioskodawcy starającego się o kredyt hipoteczny. Celem scoringu jest pomoc w obiektywnym podejmowaniu decyzji co do udzielenia kredytu. Scoring bankowy opiera się o własny, tajny algorytm. Na scoring mogą mieć wpływ: wiek, płeć, wykształcenie, status cywilny, miejsce zamieszkania, wysokość dochodów, wykonywany zawód, źródło uzyskiwania dochodów itp.

Transza

  • jest to część kredytu, wypłacanego na podstawie określonego/ zaplanowanego harmonogramu. Wypłata kredytu w transzach najczęściej funkcjonuje w przypadku kredytów udzielanych na budowę domu systemem gospodarczym/ zleconym lub na zakup  nieruchomości z rynku pierwotnego, np. kupna mieszkania od dewelopera.

Ubezpieczenie niskiego wkładu

  • zgodnie z przepisami, wymagane jest 20% wkładu własnego kredytobiorcy. Niektóre banki udzielają kredytu przy 15% lub 10% wkładzie własnym jednakże w tej sytuacji stosują ubezpieczenie niskiego wkładu do czasu spłaty brakującego kapitału. Na ogół wiąże się to z podwyższoną marżą (czyli oprocentowaniem kredytu).

Ubezpieczenie pomostowe

  • obligatoryjnym zabezpieczeniem kredytu hipotecznego jest wpisana hipoteka w dziale IV księgi wieczystej. Jednak zanim to nastąpi, upłynie trochę czasu. Dlatego w okresie przejściowym, od wypłaty kredytu do uzyskania prawomocnego wpisu w hipotece stosuje się ubezpieczenie pomostowe, które najczęściej przyjmuje postać podwyżki marży.

Wakacje kredytowe

  • jest to możliwość zawieszenia jednej lub większej ilości rat w trakcie spłacania kredytu. Wakacje kredytowe najczęściej są możliwe do wykorzystania po określonym w umowie okresie, w którym raty zaciągniętego kredytu były prawidłowo spłacane. W wyniku wakacji kredytowych wydłuża się okres kredytowania lub powiększa się saldo kredytu.

Wcześniejsza częściowa lub całkowita spłata

  • w zależności od banku nadpłata kredytu powoduje skrócenie okresu kredytowania z zachowaniem pierwotnej wysokości raty lub obniżenie wysokości raty z zachowaniem pierwotnego okresu kredytowania. Niektóre banki dają nam wybór opcji. Wcześniejsza nadpłata/całkowita spłata może wiązać się z dodatkową prowizją na rzecz banku, jednak ustawa o kredycie hipotecznym jasno określa, że nie można pobierać prowizji po upływie trzech lat od podpisania umowy.

WIBOR (Warsaw Interbank Offered Rate)

  • jeden ze składników oprocentowania kredytu hipotecznego. Banki najczęściej oferują stawki referencyjne WIBOR3M, WIBOR6M i rzadziej WIBOR1Y. Składnik zmienny, zależny od rynkowych zmian. Zmiana WIBOR oznacza zmianę oprocentowania. Zasady zmian są zapisane w umowie kredytowej. Bank ma obowiązek informować kredytobiorców o zmianach oprocentowania wynikających ze zmian WIBOR. WIBOR ma wpływ na wysokość raty. Spadek stawki oznacza spadek raty, wzrost stawki oznacza wzrost raty.

Wkład własny

  • jest to wymagana kwota, jaką musisz posiadać w przypadku finansowania zakupu lub budowy nieruchomości kredytem hipotecznym. Obecnie wymagany wkład własny wynosi od 10 do 20% całej inwestycji (w zależności od banku). Zasada jest taka, że wkład własny wpłacasz przed uruchomieniem kredytu lub najpóźniej przed wypłatą ostatniej transzy w przypadku budowy. Więcej na ten temat przeczytasz w artykule: Wkład własny a kredyt hipoteczny.

Wycena nieruchomości

  • jest to określenie wartości nieruchomości dla potrzeb oceny zabezpieczenia. W większości banków akceptowane są operaty szacunkowe przygotowane przez rzeczoznawców posiadających uprawnienia w tym zakresie. Niektóre banki same robią wycenę.

Zdolność kredytowa

  • jest to zdolność kredytobiorcy do regulowania swoich zobowiązań po odliczeniu kosztów utrzymania, zobowiązań kredytowych i innych stałych wydatków. Określenie zdolności kredytowej wynika z indywidualnej polityki każdego z banków z osobna. Przeczytaj również artykuł: Zdolność kredytowa.

Zadatek

  • jest to środek wzmacniający podpisanie umowy i zabezpieczenie interesów wszystkich stron. Najczęściej stosowany jest w przypadku umów przedwstępnych zakupu nieruchomości. Strona, która dała zadatek, a nie wykona zapisów umowy, traci wpłacone środki. Strona, która pobrała środki, a nie wykona zapisów umowy, zobowiązania jest zwrócić zadatek w dwukrotnej wysokości. Rygor zadatku wymaga, by jasno określić w umowie, iż jest to zadatek. Zadatek  opisano w art. 394 k.c.

Zaliczka

  • w przeciwieństwie do zadatku, w sytuacji, gdy kupujący się rozmyśli, otrzymuje w całości wpłaconą kwotę. Gdy sprzedający się rozmyśli, ma obowiązek zwrotu. Tak naprawdę zaliczka w żaden sposób nie chroni stron, ponieważ bez konsekwencji każda z nich może się rozmyślić.


3 1024x1024 - Słownik kredytowy - kredyt hipoteczny

Pobierz bezpłatnego e-booka

12 KROKÓW DO CELU



4 myśli na “Słownik kredytowy – kredyt hipoteczny

  1. Witam, mam pytanie dot. zadatku lub zaliczki.
    Czy wpłacone pieniądze z tytułu umowy przedwstępnej należy odliczyć od wkładu własnego ?
    Np. chcę kupić dom za kwotę 550 tys. posiadam wkład własny 100 tys. i staram się o kredyt hipoteczny w kwocie 450 tys. Sprzedający nieruchomość zażąda zadatku w wysokości 10% czyli 55 tys. Czy dla banku mój wkład wynosi nadal 100 tys. czy 45 tys. ?

    1. Witam,
      Pana wkład własny to 100 tys. zł i będzie płatny w dwóch częściach – pierwsza jako zadatek 55 tys. zł, druga 45 tys. zł przy sprzedaży. Reasumując – bank zaliczy zadatek jako wkład własny.

Dodaj komentarz

Twój adres email nie zostanie opublikowany. Pola, których wypełnienie jest wymagane, są oznaczone symbolem *