Rynek pierwotny czy wtórny?

Jeżeli zastanawiasz się, co będzie dla Ciebie korzystniejsze – rynek pierwotny czy wtórny, to zapraszam do mojego artykułu. Dowiesz się, jakie są wady i zalety poszczególnych rozwiązań, a także jak to faktycznie wygląda finansowo.

Rynek pierwotny - wizualizacja 3D bwnieruchomosci.pl

Od dawna rynek pierwotny i wtórny ze sobą rywalizują. Każdy z nich ma swoich zwolenników, jak i przeciwników. Jest to całkiem zrozumiałe, ponieważ każdy z tych rynków ma do zaoferowania dla swoich klientów coś innego. Różnimy się i dla każdego z nas inne są priorytety.

Mam do Ciebie prośbę – po przeczytaniu artykułu, zostaw proszę swój komentarz. Podziel się z nami swoim zdaniem. Być może dodasz coś od siebie, dzięki czemu pomożesz w podjęciu decyzji innym czytelnikom bloga.

Rynek pierwotny a wtórny – różnice w obrocie

Ten pierwszy zajmuje się obrotem nowymi nieruchomościami nabywanymi bezpośrednio od deweloperów bądź Spółdzielni Mieszkaniowych. Wtórny – zajmuje się obrotem nieruchomościami wcześniej użytkowanymi, nabywanymi za pośrednictwem biur nieruchomości lub bezpośrednio od ich właścicieli.

Cena – koszt inwestycji

Jedną z podstawowych różnic determinujących wybór jest cena, za jaką możemy kupić mieszkanie.  W przypadku obu rozwiązań mamy wady i zalety. Powinniśmy również patrzeć na pozostałe koszty np. około transakcyjne, jak i te później ponoszone np. czynsz, rata kredytu.

Mieszkania z rynku pierwotnego w większości są droższe, wymagają dodatkowej gotówki na wykończenie. Są to jednak mieszkania bezczynszowe, co stanowi spory element oszczędności. Zwykle właściciele płacą tylko opłatę administracyjną w wysokości 2,5-3,00 zł za m2. Ta różnica doskonale może zrekompensować różnicę w racie kredytu. Z uwagi na to, że jest to nowy budynek, należy spodziewać się, że przez wiele lat nie będzie pobierany fundusz remontowy.

Kolejnym plusem zakupu mieszkania z nowego budownictwa to:

  • brak prowizji biura nieruchomości (na wtórnym średnio 3% ceny zakupu)
  • brak podatku PCC (na wtórnym 2%)

Na rynku wtórnym można zakupić mieszkanie wyremontowane (za odpowiednio wyższą, zbliżoną niejednokrotnie ceną to nowego budownictwa) lub do remontu. Z remontem może być tak, że podczas jego realizacji wyjdą mankamenty, o których wcześniej nie wiedziałeś np. stare instalacje, wilgoć, pęknięte ściany lub sufity. Koszt takiego remontu, wraz z adaptacją do Twoich upodobań może być porównywalny do wykończenia na rynku pierwotnym.

Twoje możliwości finansowe

Z uwagi na to, że początkowy koszt inwestycji z rynku pierwotnego jest wyższy niż przy zakupie na rynku wtórnym, potrzebujesz większej gotówki. Jeżeli zakup będziesz finansował kredytem hipotecznym,  to  będziesz potrzebował większej zdolności kredytowej. Różnicę w przypadku kredytu przedstawia poniższa tabelka:

Rynek pierwotny a wtórny - porównanie kredytu

Powyższe wyliczenia nie uwzględniają zmian w oprocentowaniu kredytów.

Lokalizacja

To jedna z głównych, decydujących różnic. Mieszkania na rynku wtórnym są dostępne niemal w każdym miejscu. Jeżeli zależy Ci na lokalizacji w centrum miasta, nie będziesz miał z tym większego problemu. Oczywiście lokalizacja będzie miała wpływ na cenę takiego mieszkania, niejednokrotnie porównywalną do inwestycji deweloperskiej, znajdującej się na obrzeżach miasta. Z uwagi na ograniczone zasoby gruntowe, deweloperzy w zdecydowanej większości budują osiedla z dala od centrów miast.

Ma to plusy i minusy…

Plusem jest fakt, że są to w dużej mierze kameralne, spokojne osiedla. Nierzadko w sąsiedztwie lasów czy parków. Minusem jest dojazd do pracy, szkół, sklepów, przychodni, kina, restauracji itp. Jeżeli okolica jest atrakcyjna, to istnieją duże szanse, że w tym miejscu powstanie „miasto w mieście” z pełną infrastrukturą. Obecnie istnieje już sporo takich miejsc.

Infrastruktura

I tak o to płynnie przechodzę do tematu infrastruktury. Decydując się na zakup z rynku wtórnego, jesteś w stanie od razu zbadać otoczenie i zdecydować czy to, co jest w okolicy, jest dla Ciebie wystarczające. Rynek pierwotny w większości charakteryzuje się tym, że osiedle dopiero powstaje i minie kilka lat za nim będziesz mógł skorzystać z usług takich jak na rynku wtórnym.

Poszukując mieszkanie, być może będziesz zwracał uwagę na zagospodarowanie terenu na osiedlu. Istniejące osiedla z rynku wtórnego, zapewne są  już zagospodarowane, mają kilkuletnie drzewa, place zabaw itp. Jakość zależy od zarządcy nieruchomości oraz od społeczności zamieszkującej dany teren.

Decydując się na rynek pierwotny, akceptujesz to, że teren prawdopodobnie przez jakiś czas będzie bardziej przypominał plac budowy (o ile nadal trwa budowa sąsiednich budynków). Po zakończeniu inwestycji deweloper wykona drogi, chodniki, nasadzenia, place zabaw zgodnie z projektem. Olbrzymim plusem inwestycji deweloperskich są garaże podziemne oraz udogodnienia dla osób niepełnosprawnych.

Zdolność kredytowa

Technologia

Rynek pierwotny czy wtórny? Wg mnie, jeżeli chodzi o technologię budowy, to prym wiedzie rynek pierwotny. Jest to budownictwo oparte o nowe trendy, nowinki architektoniczne, nowocześnie i starannie zaaranżowane części wspólne oraz funkcjonalne mieszkania.  Konkurencja wymusza na deweloperach stosowanie coraz to lepszych materiałów pod względem energooszczędności i ekologii, co ma wpływ na Twoje późniejsze finanse związane m.in. z ogrzewaniem.

Będę jednak niesprawiedliwa, jeżeli napiszę, że tylko rynek pierwotny w tym zakresie dominuje. Rynek wtórny charakteryzuje się różnorodnością, począwszy od zabudowy z wielkiej płyty po kamienice, które mają olbrzymią rzeszę swoich zwolenników. To właśnie te kamienice są niezastąpione i trudno byłoby znaleźć podobny klimat na rynku pierwotnym.

Wykończenie vs remont

Zakup mieszkania, wymagającego wykończenia lub remontu wiąże się z dodatkowymi do poniesienia kosztami. Osobiście jestem zwolenniczką wykończenia na rynku pierwotnym. Już na wstępie mogę wybrać mieszkanie, którego układ najbardziej mi odpowiada, wprowadzić pewne zmiany architektoniczne i dostosować mieszkanie całkowicie do swoich potrzeb.  Natomiast zakup z rynku wtórnego ma ten plus, że już teraz możesz zobaczyć mieszkanie i jeżeli jest po remoncie od razu zamieszkać. Nie musisz tracić czasu ani energii na remonty i wykończenia. A jakie jest Twoje zdanie w tej sprawie?

Rynek pierwotny – wykończenie

Mieszkania na rynku pierwotnym zazwyczaj sprzedawane są w stanie deweloperskim. W większości w standardzie są:

  • położone gładzie na ścianach, następnie pomalowane;
  • zamontowane grzejniki;
  • instalacje (raczej bez zamontowanych kontaktów i włączników);
  • drzwi zewnętrzne i okna;
  • wylewki na podłogach (rzadko położone kafle w łazience i kuchni);
  • sufity otynkowane lub nie.

Decydując się na zakup mieszkania na rynku pierwotnym, dokładnie przeczytaj standard wykończenia. Jest to istotne z uwagi na wysokość środków niezbędnych do zaangażowania w późniejszym etapie. Są deweloperzy, którzy przygotują mieszkanie pod klucz. Niejednokrotnie jest to bardziej opłacalne niż zatrudnienie innej firmy. Niemniej jednak przed podpisaniem umowy zweryfikuj to, ponieważ może być różnie. Tak jak pisałam w poprzednim artykule „Zakup mieszkania od dewelopera”, koszt wykończenia takiego mieszkania może znajdować się w granicy 1000-3000 zł za 1 m2. Ostateczna wysokość zależy, od tego jakich materiałów będziesz chciał użyć i w jakim ostatecznie standardzie będziesz chciał mieć mieszkanie.

Szybka gotówka

Rynek wtórny – remont

Nabywając mieszkanie na rynku wtórnym, możesz spotkać się z trzema sytuacjami:

  • Mieszkanie po generalnym remoncie – prawdopodobnie zakupione wcześniej przez inwestora, który wykonał remont. Zna się na aktualnych trendach, więc wyremontował i wykończył mieszkanie w nowoczesny sposób, zbliżony do tego z rynku pierwotnego. Cena takiego mieszkania będzie zbliżona do rynku pierwotnego, a w centrum miasta będzie ją nawet przekraczała.
  • Mieszkanie do remontu – tu bardzo często jest wielka niewiadoma. Podczas decyzji zakupowej, oceniasz stopień zużycia i potrzebne finanse na wykonanie remontu. Bywa tak, że podczas remontu okazuje się, że oprócz pomalowania ścian, remontu łazienki przypominającej czasy PRL czy wymianie okładzin podłogowych musisz wymienić instalacje. W tej sytuacji koszt remontu znacznie przewyższy koszt wykończenia mieszkania z rynku pierwotnego.
  • Mieszkanie do generalnego remontu – tu nakłady na doprowadzenie mieszkania do stanu użyteczności, muszą być o wiele wyższe niż z każdym z powyższych przypadków. Plusem jest to, że takie mieszkania są zazwyczaj bardzo tanio sprzedawane, co w konsekwencji zrekompensuje Ci koszty remontu. Wadą jest to, że tego typu mieszkania, w zdecydowanej większości trafiają do inwestorów, którzy po dokonaniu metamorfozy, sprzedają mieszkanie w stanie „po generalnym remoncie” za odpowiednią cenę.

Polecam również:

Jak kupić mieszkanie na kredyt

Jak przygotować się do kredytu hipotecznego

Zdolność kredytowa a kredyt hipoteczny

Wiesz co kupujesz

W tej kategorii to rynek wtórny wygrywa. Widzisz „na żywo”  układ pomieszczeń, stan mieszkania, osiedle itp. Kupując od dewelopera, niejednokrotnie podpisujesz umowę na etapie tzw. dziury w ziemi. Swoją decyzję opierasz na rzutach, projektach i wizualizacji przedstawionych przez przedstawiciela biura sprzedaży. Często na tym etapie trudno wyobrazić sobie efekt. Jeżeli chodzi o mnie, to na moją wyobraźnie działają wykonane do tej pory  inwestycje danego dewelopera. Dlatego, jeżeli możesz, przejedź się na zrealizowaną inwestycję dewelopera, którego bierzesz pod uwagę i sam zdecyduj czy efekt odpowiada Twoim oczekiwaniom.

Plusem dla rynku pierwotnego jest to, że jesteś pierwszym właścicielem mieszkania. Nie kryją się za tym mieszkaniem żadne historie, co dla niektórych osób jest ważne.

Termin oddania kluczy

I również w tym przypadku prym wiedzie rynek wtórny. Oczywiście zdarza się, że z rynku pierwotnego możemy nabyć mieszkanie oddane do użytkowania, ale to jest rzadkość. Nabywając mieszkanie na rynku wtórnym, praktycznie od razu możesz w nim zamieszkać. Jedynie wyjątkowe sytuacje mogą to opóźnić, np. przeprowadzka sprzedających, generalny remont nowego mieszkania itp.

Jeżeli chodzi o rynek pierwotny, to w zdecydowanej większości zakup wiąże się z kilkumiesięcznym terminem oczekiwania. Czasem nawet i dwuletnim okresem. Jeżeli nie zależy Ci na czasie, to nie ma w tym większego problemu. Gorzej, jeżeli np. zaciągnąłeś kredyt na zakup tego mieszkania. W trakcie realizacji poszczególnych etapów budowy, bank wypłaca deweloperowi transze, za które Ty jako kredytobiorca płacisz odsetki. Prawdopodobnie znajdziesz się w sytuacji, w której będziesz jednocześnie płacił odsetki od kredytu i czynsz za dotychczasowe mieszkanie. Pamiętaj jednak, że na pewne rzeczy warto poczekać.

Jeżeli chcesz otrzymać ofertę od sprawdzonej firmy wykonującej domy z keramzytu Kliknij 300x169 - Rynek pierwotny czy wtórny?

Bezpieczeństwo transakcji

Temu tematowi poświęcę trochę więcej uwagi, bo wg mnie jest to najważniejszy aspekt całej transakcji. W końcu to są twoje pieniądze i to wcale niemałe.

Rynek pierwotny

Zakup mieszkania od dewelopera nie od dziś związany jest ze zwiększonym ryzykiem. Aby chronić konsumentów, wprowadzono ustawę „O ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego” potocznie nazywaną ustawą deweloperską.  Zgodnie z nią, deweloper ma pewne obowiązki, które musi spełnić, aby transakcja była bezpieczna. Na ten temat pisałam już w artykule „Zakup mieszkania od dewelopera”. Wkrótce napiszę artykuł poświęcony tematowi umowy deweloperskiej i innym obowiązkom nałożonym na dewelopera. Jeżeli ten temat Cię interesuje, zapraszam do subskrypcji mojego blogu.

Decydując się na zakup mieszkania na rynku pierwotnym, upewnij się, że działa zgodnie z ustawą deweloperską. Jeżeli chcesz mieć pewność, że wszystko będzie ok., zachęcam Cię do współpracy z agentem nieruchomości. Na moim przykładzie powiem Ci, że takie usługi nic Cię nie kosztują i masz tę samą ofertę, jakbyś bezpośrednio udał się do dewelopera. Zyskujesz na tym, że przedstawiam Ci oferty, sporządzone na podstawie Twoich oczekiwań. Poza tym znam przepisy prawa i wiem jakie warunki powinien spełniać deweloper, aby transakcja była bezpieczna. Podobnie działają znani mi agencji nieruchomości, więc jeżeli szukasz agenta, z innego obszaru niż ja działam, skontaktuj się ze mną. Być może będę mogła kogoś polecić.

Rynek wtórny

Jeżeli sądzisz, że całe niebezpieczeństwo kryje się na rynku pierwotnym, to niestety muszę wyprowadzić Cię z błędu. Pamiętaj proszę, że byli, są i będą oszuści, którzy będą chcieli oszukać podczas sprzedaży nieruchomości. Jeszcze do niedawna, notariusz miał trzy dni na dostarczenie do sądu aktu notarialnego, stwierdzającego nabycie nieruchomości. Wyobraź sobie, że w ciągu jednego dnia sprzedający mógł dokonać kilkukrotnie sprzedaży u różnych notariuszy. Kto był właścicielem ostatecznym? Ten, kto jako pierwszy pojawił się w księdze wieczystej. Pozostali mogli dochodzić swoich praw wobec sprzedającego przed sądem.

Na szczęście, teraz jest tak, że notariusz bezzwłocznie po akcie notarialnym wysyła elektronicznie wniosek do sądu, potwierdzający zmianę właścicieli. Mając tę wiedzę, dopilnuj podczas nabycia nieruchomości, aby notariusz faktycznie to zrobił od razu po akcie notarialnym, najlepiej w Twojej obecności. Słyszałam, że niektórzy notariusze robią to na koniec dnia, co zwiększa ryzyko kilkukrotnego sprzedania tej samej nieruchomości.

Poza powyżej opisanym przykładem istnieje jeszcze ryzyko związane z ustaleniem faktycznych właścicieli mieszkania.  Aby ograniczyć to ryzyko, sprawdź księgę wieczystą, zażądaj zaświadczenia ze spółdzielni/ wspólnoty mieszkaniowej, potwierdzającego kto jest właścicielem i czy są zaległości w opłatach. Jeżeli sprzedający prowadzi działalność, warto również poprosić o zaświadczenie z ZUS i US potwierdzające brak zaległości w opłacaniu zobowiązań.

Podsumowanie

Mam nadzieję, że mój artykuł przybliżył Ci temat związany z rynkiem pierwotnym i wtórnym. Tak jak powyżej napisałam, proszę Cię, abyś zostawił swój komentarz, w którym podzielisz się swoim zdaniem, być może dodasz jeszcze inne „za” i „przeciw” .

Jeżeli chodzi o mnie to gdybym stanęła teraz przed koniecznością zakupu mieszkania, to zdecydowałabym się na rynek pierwotny. Podoba mi się nowe budownictwo, możliwość zmian architektonicznych i własnej aranżacji. Podobają mi się również nowo powstałe osiedla, w których zadbano o pełną infrastrukturę. A jakie jest twoje zdanie?


Aby nic Ci nie umknęło, zapisz się do NEWSLETTERA


Szybka gotówka


Przeczytaj również:

Jak przygotować się do kredytu hipotecznego

Jak kupić mieszkanie na kredyt

Zakup mieszkania od dewelopera

Wkład własny a kredyt hipoteczny

Zdolność kredytowa a kredyt hipoteczny cz. 1 – podstawy

 

Bernardeta Wiekiera kontakt

Bernardeta Wiekiera

Dodaj komentarz

avatar
  Subscribe  
Powiadom o