Rekordowo tanie kredyty – czy faktycznie warto je brać?

nisko oprocentowane kredyty 1024x576 - Rekordowo tanie kredyty - czy faktycznie warto je brać?

Usłyszałam wczoraj w radio, że branża budowlana w Polsce przeżywa rozkwit. Wskazano, że jednym z powodów tego stanu są nisko oprocentowane kredyty mieszkaniowe. I powiem Wam tak, że gdybym była na miejscu osoby, która ma w dalekich planach zakup lub budowę nieruchomości, to bardzo poważnie zaczęłabym się zastanawiać, czy nie skorzystać z tej wspaniałej okazji już teraz. Nie zrobię jednak tego z dwóch powodów. Po pierwsze nie planuje w najbliższym czasie tego typu inwestycji. Po drugie mam „jako takie” pojęcie na temat tych nisko oprocentowanych kredytów mieszkaniowych. 

Niestety zewsząd słyszymy o tym, jak rekordowo niskie są stopy procentowe. Dlaczego napisałam „niestety”? Dlatego, że obawiam się, że dla części osób przekaz może być bardzo jasny –  „Bierz kredyt, bo jest  tani”. Czy faktycznie jest to taka świetna okazja? Czy osoby biorące kredyt są świadome ryzyka związanego z długoterminowym kredytem hipotecznym? 

Aby była jasność – w tym artykule absolutnie nie chcę Was straszyć. Nie taka jest moja intencja. Chcę tylko pokazać Wam: 

  • jak to faktycznie jest z nisko oprocentowanymi kredytami, 
  • jaki wpływ na wysokość raty będą miały zmiany oprocentowania, 
  • jakie są najczęstsze pułapki, w które wpadają przyszli kredytobiorcy. 

To nie jest tak, że uważam, że branie kredytu w dzisiejszych czasach to błąd. Powiem szczerze, że w wielu przypadkach jest to bardzo dobre rozwiązanie. Prawdopodobnie w przyszłości nie dostaniemy już tak nisko oprocentowanych kredytów hipotecznych. Zatem może to być świetna okazja na realizację swoich marzeń czy sposób na rozwój biznesu. 

Chodzi mi tylko o to, aby robić to z głową i z pełną świadomością. I mam nadzieję, że ten artykuł w tym Wam pomoże. 

Jak to faktycznie jest z tymi nisko oprocentowanymi kredytami hipotecznymi? 

Przede wszystkim musimy wiedzieć, że podpisując w tej chwili umowę kredytową, z niskim oprocentowaniem nie mamy żadnej, powtarzam żadnej gwarancji, że będzie ono obowiązywało przez kolejne 25-30 lat. 

Kredyty hipoteczne są to kredyty ze zmienną stopą procentową. Nawet te, które z nazwy są kredytami o stałej stopie procentowej, to tak naprawdę gwarantują nam jej niezmienność tylko przez pierwsze 5 lat (stan na dzień pisania artykułu tj. 23.04.2021 r.). Po tym okresie bank przyjmie nowe oprocentowanie, dostosowane do aktualnych warunków. Oznacza to, że jakiekolwiek zmiany wskaźnika WIBOR będą skutkowały zmianą wysokości naszej raty i sumy odsetek do spłaty. 

Z czego składa się oprocentowanie kredytu? 

Prawie wszystkie kredyty hipoteczne w Polsce oparte są na wskaźniku WIBOR (3M lub 6M) – dla kredytów w PLN, lub LIBOR – dla kredytów w obcej walucie. Dodatkowym składnikiem oprocentowania naszego kredytu jest ustalona w umowie marża. Jeżeli w trakcie trwania umowy spełniamy wszystkie jej warunki, to marża pozostanie przez cały okres kredytowania niezmienna. Natomiast WIBOR (i LIBOR) są zmienne i to od nich właśnie zależy, jak kształtuje się rata w danym miesiącu.  

Czym jest WIBOR i dlaczego wkrótce nie będzie stosowany?

Zacznijmy najpierw od definicji: 

WIBOR® – (Warsaw Interbank Offered Rate) – to średnia stopa procentowa w stosunku rocznym, po jakiej banki komercyjne w Polsce są gotowe udzielić pożyczki innym bankom w złotych na ustalony okres (czyli wysokość oprocentowania pożyczek na polskim rynku międzybankowym).

WIBOR® jest zarejestrowanym znakiem towarowym.

W przeszłości doszło do skandalu związanego z manipulowaniem stawki LIBOR (odpowiednika polskiego WIBOR). Uczestniczyły w nim m.in największe światowe banki (takie jak np. Citigroup, RBS, Barclays oraz JPMorgan). W związku z tym Unia Europejska rozpoczęła działania zmierzające do ograniczenia możliwości manipulacji podobnymi wskaźnikami, które są podstawą do ustalania oprocentowania kredytów. 

Skutkiem prowadzonych prac jest rozporządzenie BMR przyjęte 8 czerwca 2016, które w większości weszło w życie z początkiem 2018 r. Głównym przesłaniem rozporządzenia jest, aby obowiązujący wskaźnik był wyznaczany na bazie realnych transakcji na rynku (co nie jest stosowane przy wskaźniku WIBOR).  Ponieważ w zasadzie takich transakcji na rynku nie ma, dostaliśmy od Unii Europejskiej cztery lata na wdrożenie zmian.  Powinny być wprowadzone na przełomie 2021/2022 r.

Na ten moment trwają prace z tym związane. Nie wiadomo co i w jaki sposób zastąpi wskaźniki WIBOR i LIBOR. Cokolwiek jednak zostanie wprowadzone w miejsce tych wskaźników, możemy być pewni, że podobnie będzie ulegało wahaniom. Wynikiem tego będą zmiany wysokości naszych rat. 

Jaki wpływ na wysokość raty będą miały zmiany oprocentowania? 

Jak już wiemy z powyższego akapitu, wkrótce nastąpią zmiany w zakresie sposobu obliczania oprocentowania kredytów mieszkaniowych. Pomimo tego, że alternatywny wskaźnik ma być dla kredytobiorców bardziej bezpieczny to i tak nie możemy założyć, że będzie on przez cały czas na tym samym, niskim poziomie. 

Klienci pytają mnie często o to kiedy oprocentowanie może się zmienić. Odpowiadam, że nie wiem. Specjaliści wskazują różne terminy. Krótkie i długie. Jedno jest jednak pewne – prędzej czy później oprocentowanie kredytów wzrośnie i powinniśmy być na to przygotowani. 

Dlatego poniżej pokażę Wam jak może zmienić się Wasza rata w zależności od tego o ile wzrośnie wskaźnik WIBOR. Podobne wyliczenia powinniście otrzymać z banku, w którym wnioskujecie o kredyt hipoteczny. Jeżeli korzystacie z usług eksperta kredytowego, to on również odpowiada za to, abyście takie kalkulacje otrzymali.

Powtórzę jeszcze raz –  nie robię tego, aby Was straszyć. Jak sami za chwilę zobaczycie, różnica w racie może być bardzo duża. Dlatego powinniście oszacować ryzyko związane z jej podniesieniem w przyszłości i zastanowić się, czy w razie podwyżki będziecie w stanie ją spłacać. Jeżeli istnieje takie ryzyko, to może lepiej zastanowić się nad niższą kwotą kredytu (większym wkładem własnym) lub tańszą nieruchomością. 

ScenariuszWskaźnik 
WIBOR 3M
Oprocentowanie
(WIBOR 3M+marża 2%)
Rata kredytu (w zł)
Spłata w ratach równych
Rata kredytu (w zł)
Spłata w ratach malejących*
Aktualny wskaźnik z dnia 23.04.2021 r.0,21%2,21%1302,461552,50
Wzrost wskaźnika do poziomu ze stycznia 2020 r. 1,71%3,71%1535,871927,50
Wzrost wskaźnika do poziomu 3%3%5%1753,772250,00
Wzrost wskaźnika do poziomu 5%5%7%2120,342750,00
Wzrost wskaźnika do poziomu 10%10%12%3159,674000,00
Wpływ wzrostu wskaźnika na raty kredytowe

Kwota kredytu: 300 000 zł, okres spłaty 25 lat (300 rat), marża 2%

* wysokość raty za 1 miesiąc spłaty kredytu

Jakie są najczęstsze pułapki, w które wpadają przyszli kredytobiorcy? 

Nisko oprocentowane kredyty hipoteczne mają niewątpliwie tę zaletę, że mają niższą ratę w porównaniu do tej, którą mogliśmy otrzymać kilka lat temu. Powoduje to według mnie pewne zakłamanie rzeczywistości, przez co podejmujemy odważniejsze decyzje, niżbyśmy zrobili to rok czy dwa lata temu. Poniżej opiszę trzy wg mnie najczęściej spotykane pułapki. 

1. Niższa rata – to może wyższy kredyt?

Zobaczmy przykład: 

Kredyt w wysokości 300 tys. zł, na 25 lat, marża  2%, data symulacji 23.04.2021 r. 

  • Wysokość raty dla aktualnego wskaźnika WIBOR 3M (0,21%) wynosi 1302,46 zł 
  • Wysokość raty dla wskaźnika WIBOR 3M obowiązującego w styczniu 2020 r. (1,71%) wynosi  1535,90 zł 

Skoro uznamy, że stać nas na ratę w wysokości 1535 zł, to może podniesiemy kwotę kredytu i kupimy droższy dom? Czyż nie takie pytanie możemy sobie zadać podczas przeglądania ofert? Jeżeli podniesiemy kredyt o kolejne 50 tys. zł (do 350 tys. zł), to rata przy obecnym oprocentowaniu wyniesie 1519,53 zł. 

I to jest właśnie jedna z głównych pułapek, w które mogą wpaść przyszli kredytobiorcy. Skoro raty są niskie, to możemy wziąć wyższą kwotę kredytu. Zanim jednak podejmiemy taką decyzję, sprawdźmy, o ile wrośnie nasza rata w przypadku choćby powrotu do oprocentowania sprzed roku. Dla naszego podwyższonego kredytu, czyli 350 tys. zł będzie to rata w wysokości 1795,65 zł. Jeżeli WIBOR wzrośnie do poziomu z 2012 r. czyli  4% będzie to już 2255,05 zł

2. Niższa suma odsetek do spłaty

Przez lata mojej działalności zawodowej spotykałam się z takim zarzutem, że „ludzie, którzy biorą kredyt hipoteczny, muszą drugie tyle oddać bankowi”. W artykule Całkowity koszt kredytu – przykładowa oferta kredytu hipotecznego  pisałam na temat tego, co wpływa na całkowity koszt kredytu. Jednak głównym kosztem są odsetki i faktycznie ich wysokość może być bardzo duża. 

Zobaczmy porównanie dla tego samego przykładu co wcześniej: 

Kredyt w wysokości 300 tys. zł, na 25 lat, marża  2%, data symulacji 23.04.2021 r. 

Poniższe wyliczenia zakładają, że WIBOR jest taki sam przez cały okres kredytowania, co w praktyce jest niemożliwe. Dlatego zakładam, że WIBOR będzie na tym samym poziomie, ponieważ jest to standardem podczas wyliczania całkowitego kosztu kredytu. Taką informację otrzymacie w symulacji i w formularzu informacyjnym. Również będziecie mieli to wpisane w umowie kredytowej. 

  • WIBOR z dzisiaj (0,21%) suma odsetek 90 739,11 zł
  • WIBOR ze stycznia 2020 r. (1,71%) suma odsetek 160 760,95 zł 
  • WIBOR z 2012 r. (4%) – suma odsetek 279 871,26 zł 

Widzicie? W ostatnim przykładzie suma odsetek wynosi prawie tyle samo co kwota kredytu. Nie oznacza to jednak, że osoby, które zaciągnęły kredyt w 2012 r., są na przegranej pozycji. One również mają kredyt ze zmienną stopą procentową. W związku z tym od dawna cieszą się niższą ratą w porównaniu do tej, którą płacili na początku. Poza tym w ostatecznym rozrachunku zapłacą też mniej odsetek w porównaniu do tego czego mogli się spodziewać na podstawie otrzymanych wtedy ofert. 

W gorszej sytuacji według mnie są osoby, które opierają swoje decyzje na podstawie otrzymanych dzisiaj kalkulacji i nie biorą pod uwagę, że wysokość raty i suma odsetek może ulec podwyższeniu. 

3. Wyższa zdolność kredytowa 

Ostatni temat, który chcę poruszyć, to fakt, że niższe oprocentowanie ma wpływ na naszą wyższą zdolność kredytową. Skoro mamy ją wyższą, to może kupimy droższe mieszkanie, prawda? Ok, ale zróbmy to z głową i sprawdźmy, jak będzie wyglądała rata w przypadku wzrostu oprocentowania. Jeżeli jest dla nas akceptowalna, to oczywiście możemy rozważyć wyższą kwotę kredytu. 

Podsumowanie

Mam nadzieję, że udało mi się wyjaśnić temat związany z nisko oprocentowanymi kredytami mieszkaniowymi. Jeżeli masz pytania, uwagi lub chcesz podzielić się swoimi doświadczeniami związanymi z kredytami, to zostaw swój komentarz.

Jeśli jesteś na etapie poszukiwania dla siebie odpowiedniej oferty, to rozważ skorzystanie z usług eksperta kredytowego. On sprawdzi Twoją zdolność kredytową i porówna oferty wszystkich banków. Wspólnie wybierzecie najkorzystniejszą ofertę. Pamiętaj, że wysokość raty kredytowej to nie wszystko. Na łączny koszt kredytu mają wpływ dodatkowe składniki takie jak np. prowizja za udzielenie kredytu, obowiązkowe ubezpieczenia, koszty prowadzenia rachunku osobistego itp. 

Jeżeli szukasz eksperta kredytowego i chcesz, abym Ci w tym pomogła, wyślij do mnie ZAPYTANIE. Jeżeli będę znała kogoś z Twojej okolicy, to wkrótce odezwie się do Ciebie ekspert. Rozmowa do niczego Cię nie zobowiązuje. Jeżeli uznasz, że nie odpowiada Ci polecona przeze mnie osoba, nie będziesz musiał z nią kontynuować rozmowy.

Jeżeli chcesz, abym to ja została Twoim ekspertem kredytowym i mieszkasz w mojej okolicy, to zapraszam Cię do kontaktu. Więcej na ten temat przeczytasz w zakładce WSPÓŁPRACA.

Przeczytaj również:

Kiedy należy wpłacić wkład własny i jak go udokumentować?

Wkład własny przy kredycie hipotecznym

Jak przygotować się do kredytu hipotecznego?

Umowa przedwstępna, podpisuj ją świadomie – zadatek czy zaliczka?

Kredyt budowlany – wypłata w transzach

Ile kosztuje kredyt hipoteczny?


Chcesz być na bieżąco? Zapisz się do newslettera.



2 myśli na “Rekordowo tanie kredyty – czy faktycznie warto je brać?”

  1. Pani Bernadeto, świetny tekst. W przystępny sposób to Pani wytłumaczyła. Zastanawiam się jednak jak to faktycznie jest z tym stałym oprocentowaniem. Mnie doradca w moim banku powiedział, że przez cały czas będę miała taką samą ratę a Pani napisała, że tylko przez pierwsze pięć lat.

    1. Niestety, ale tak jest, przynajmniej na ten moment. Otrzyma Pani stałe oprocentowanie na 5 lat, a później w zależności od tego, który to jest bank, będzie miała Pani zmienne lub stałe oprocentowanie, aktualne na ten dzień.

Dodaj komentarz

Twój adres email nie zostanie opublikowany. Pola, których wypełnienie jest wymagane, są oznaczone symbolem *