Nadpłata kredytu mieszkaniowego – czy się opłaca?

wczesniejsza splata nadplata kredytu 1024x576 - Nadpłata kredytu mieszkaniowego – czy się opłaca?

Bardzo często klienci zadają mi pytanie, czy warto nadpłacać kredyt hipoteczny. Czy jest to związane z jakimiś dodatkowymi opłatami oraz w jaki sposób odbije się to na późniejszych ratach? Czy raty się zmniejszą, czy może skróci się okres kredytowania? Jeżeli i Was interesuje ten temat, to mam nadzieję, że ten artykuł odpowie na większość Waszych pytań. 

Dowiecie się z niego: 

  • Ile kosztuje nadpłata lub całkowita spłata  kredytu?
  • Ile zyskacie dzięki jednorazowej spłacie? 
  • Jaki skutek powoduje nadpłata kredytu i ile na tym zyskacie?
  • Czy jest sens nadpłacać kredyt w stałej wysokości co miesiąc?

Jeżeli macie dodatkowe pytania, to zapraszam do zamieszczania ich w komentarzach pod artykułem. 

Czy warto nadpłacać kredyt hipoteczny? 

Zanim przejdę do konkretnych wyliczeń, chcę powiedzieć, że kredyty mieszkaniowe są obecnie na rekordowo niskim poziomie. Jest to jedna z najtańszych form pożyczenia pieniędzy. Być może już nigdy później nie będzie nam dane pożyczać ich na tak korzystnych warunkach. Pamiętajmy jednak, że jest to zmienne oprocentowanie, z którym wiąże się ryzyko. Pisałam o tym w artykule Rekordowo tanie kredyty – czy faktycznie warto je brać?

Są osoby, które twierdzą, że nie warto nadpłacać kredytu mieszkaniowego. Jednym z powodów jest m.in. rekordowo niskie oprocentowanie. Uważają, że lepiej jest zainwestować posiadane środki na inny cel, np. na zakup mieszkania pod wynajem. Dzięki temu mamy dodatkową kwotę na spłatę miesięcznej raty. Poza tym, jeżeli nawet będziemy w przyszłości potrzebować dodatkowej gotówki, to zawsze możemy sprzedać mieszkanie. Daje to nam zabezpieczenie pieniężne na cięższe czasy. 

Zanim jednak podejmiemy decyzję w sprawie zakupu nieruchomości na wynajem, powinniśmy dokonać rachunku opłacalności z inwestycji. Może okazać się bowiem, że planowane zyski będą tak niskie, że nie wystarczą na pokrycie kosztów. W Internecie znajdziemy arkusze kalkulacyjne, które pomogą nam wyliczyć opłacalność. Pracuję obecnie nad takim arkuszem, więc jak tylko go przygotuję, to udostępnię na stronie. 

Innym sposobem na ulokowanie posiadanych środków finansowych są lokaty (obecnie bardzo nisko oprocentowane), akcje, obligacje itd. Plusem tego rozwiązania jest fakt, że w dalszym ciągu mamy dostęp do tych pieniędzy i w sytuacji kryzysowej możemy z nich skorzystać. W przypadku wcześniejszej spłaty kredytu nie mamy już takiej możliwości. Jest to dobra opcja dla osób ceniących sobie komfort posiadania tak zwanej poduszki finansowej.   

Komfort psychiczny związany ze spłatą kredytu 

Dla wielu osób kredyt hipoteczny jest sporym obciążeniem i nie mam tutaj na myśli wysokości raty. Chodzi o to, że sam fakt posiadania kredytu przez kolejne 30 lat budzi nasz lęk i strach przed tym co będzie gdy nas zabraknie. Co będzie gdy stracimy pracę? Często takie podejście powoduje to, że nawet nie zastanawiamy się, czy nadwyżki finansowe przeznaczyć na zakup np. innej nieruchomości. Wolimy spłacić kredyt, aby mieć tzw. święty spokój. Poza tym kredyty mieszkaniowe mają zmienne oprocentowanie i boimy się tego co może nastąpić za  pięć czy dziesięć lat. 

Jeżeli jesteśmy w grupie osób opisanych powyżej, to raczej nie będzie dla nas ważne, ile zyskamy na wcześniejszej spłacie lub stracimy, nie inwestując np. w inne nieruchomości. Dla nas ważny będzie komfort psychiczny związany z brakiem obciążeń kredytowych.  

Mimo wszystko uważam jednak, że należy mieć zawsze odłożoną kwotę na tzw. czarną godzinę. Tak bezpiecznie jest, aby posiadać zabezpieczenie w wysokości minimum 6 krotności naszych miesięcznych wydatków (raty, rachunki, czynsz, konsumpcja itd.). Dlatego wg mnie nie jest dobrym rozwiązaniem przeznaczanie wszystkich nadwyżek finansowych na nadpłatę kredytu mieszkaniowego.  

Nie podpowiem Wam, która opcja będzie najkorzystniejsza – spłacać kredyt, inwestować np. w nieruchomości czy założyć lokatę. Nie zrobię tego, ponieważ dla każdego z nas co innego jest priorytetem. Dla jednych będzie to  pomnażanie swoich pieniędzy. Dla innych zabezpieczenie w formie tzw. poduszki finansowej a dla jeszcze innych brak zobowiązań kredytowych. 

Ponieważ na co dzień nie zajmuję się inwestowaniem w instrumenty pieniężne, nie będę omawiać zysków związanych z tego rodzaju inwestycjami. W dalszej części artykułu pokażę Wam, ile można zyskać na wcześniejszej spłacie kredytu. Tę kwotę możecie porównać z planowanym zyskiem z innych form inwestowania i sami zdecydować co będzie dla Was korzystniejsze. 

Ile kosztuje nadpłata lub całkowita spłata kredytu? 

Jeszcze do niedawna panowała samowola w tym zakresie. Banki same regulowały wysokość prowizji od wcześniejszych spłat kredytu i okres, przez jaki to robiły.  Na szczęście obecnie obowiązująca ustawa o kredytach hipotecznych z  dnia 23 marca 2017 roku reguluje tę kwestię:

  • W przypadku całkowitej spłaty lub nadpłaty kredytu z oprocentowaniem zmiennym banki mogą pobierać prowizję maksymalnie w okresie pierwszych trzech lat od zawarcia umowy kredytowej. Rekompensata nie może być większa niż wysokość odsetek, które byłyby naliczone od spłaconej przed terminem całości lub części kredytu hipotecznego w okresie roku od dnia faktycznej spłaty, ani większa niż 3% spłacanej kwoty kredytu. Jeżeli do końca umowy pozostało mnie niż rok, to prowizja nie może być wyższa niż odsetki, które przypadałyby za okres pozostały do zakończenia umowy kredytowej.
  • W przypadku kredytów hipotecznych ze stałą stopą procentową prowizja nie może być wyższa niż koszty kredytodawcy bezpośrednio związane z przedterminową spłatą. Ponadto prowizja może być pobierana przez cały okres kredytowania. 

Powyższe zapisy w ustawie obowiązują w umowach kredytowych zawartych po 21 lipca 2017 roku. Jeżeli podpisaliśmy umowę wcześniej, to może okazać się, że przez cały okres kredytowania będziemy obciążeni prowizją za wcześniejszą spłatę. Więcej na ten temat dowiemy się bezpośrednio z naszej umowy kredytowej lub w banku. 

Aktualna wysokość prowizji za wcześniejszą spłatę kredytu

Dla klientów, którzy zawarli umowę po 21 lipca 2017 roku lub teraz wnioskują o kredyt hipoteczny, dobra wiadomość jest taka, że większość banków całkowicie zrezygnowała z pobierania prowizji rekompensacyjnej. Na ten moment (tj. 5.05.2021 r.) w gronie banków pobierających prowizję są m.in.: 

  • Alior Bank – 2,5%;
  • BNP Paribas – 1% – prowizja za całkowitą spłatę może zostać obniżona do 0%, w przypadku skorzystania z dodatkowych produktów; 
  • BOŚ – 2%;
  • mBank – 2% – dotyczy tylko całkowitej spłaty;
  • Santander – 1% – bank nie pobiera prowizji w przypadku pierwszej nadpłaty, która nie przekracza 50% kwoty kredytu;
  • PEKAO S.A – 3% 
  • Bank BPS

Jeżeli chcemy spłacić lub nadpłacić kredyt w jednym z powyższych banków, to porównajmy wysokość prowizji z korzyścią wynikającą z oszczędności na odsetkach. Być może warto poczekać kilka miesięcy, aż miną trzy lata i zrobić to bez dodatkowych kosztów.  

Jednorazowa całkowita spłata kredytu – ile możemy zyskać? 

Wcześniejsza całkowita spłata kredytu polega na tym, że spłacamy wyłącznie tę część pożyczonego kapitału, która do tej pory nie została spłacona. Oznacza to, że odsetki, które byłyby należne w przyszłości przy normalnej spłacie kredytu, są anulowane. Piszę o tym dlatego, że często spotykam się z opinią klientów, że wcześniejsza spłata nie powoduje zmniejszenia odsetek do spłaty. 

Aby pokazać Wam, jak wyglądają różne scenariusze nadpłat,  przyjęłam jednakowe parametry dla wszystkich kalkulacji: 

Kredyt hipoteczny w kwocie 300 tys. zł, udzielony na 30 lat, oprocentowanie 2,21% (marża – 2% plus WIBOR3M – 0,21%).

Zakładam, że oprocentowanie kredytu będzie niezmienne przez cały okres kredytowania, co niestety w praktyce nie jest możliwe. Oznacza to, że jeżeli w przyszłości oprocentowanie wzrośnie, to suma odsetek będzie znacznie wyższa, więc każda nadpłata da nam jeszcze większą korzyść. Jeżeli oprocentowanie spadnie, to analogicznie będzie odwrotnie do opisanej wcześniej sytuacji. 

Tabela nr 1 przedstawia symulację regularnej spłaty kredytu bez nadpłat i bez całkowitej wcześniejszej spłaty. Przy założeniu, że oprocentowanie będzie cały czas na tym samym poziomie, suma odsetek do spłaty wyniesie 110625,83 zł 

Tabela nr 1 – regularna spłata bez nadpłaty

Splata kredytu bez nadplaty - Nadpłata kredytu mieszkaniowego – czy się opłaca?
Tabela nr 1 – regularna spłata bez nadpłaty

A teraz zobaczmy, co się stanie, gdy całkowicie spłacimy kredyt po 10 latach (Tabela nr 2). Po 119 racie pozostały kapitał do spłaty wynosi 221831,51 zł. W 120 miesiącu spłacamy podstawową ratę (kapitał plus bieżące odsetki) oraz pozostały kapitał w wysokości 221099,42 zł. Automatycznie anulowane są wszystkie późniejsze odsetki. W konsekwencji spłacamy łącznie 57974,69 zł odsetek, zamiast 110625,83 zł tak jak przy regularnej spłacie (Tabela nr 1). Daje nam to oszczędność w wysokości 52651,14 zł. 

Tabela nr 2 – jednorazowa całkowita spłata kredytu po 10 latach

calkowita splata po 10 latach 2 - Nadpłata kredytu mieszkaniowego – czy się opłaca?
Tabela nr 2 – Jednorazowa całkowita spłata kredytu po 10 latach

Częściowa nadpłata kredytu – skutki i zyski

Częściowa nadpłata kredytu zwykle powoduje zmniejszenie wysokości kolejnych rat przy pozostawieniu tego samego okresu kredytowania. Są banki, w których po nadpłacie kredytu w dalszym ciągu spłacamy ratę w tej samej wysokości, ale za to skraca się okres kredytowania. Druga opcja jest korzystniejsza dla nas, bo daje nam największą oszczędność na odsetkach. 

To, z której opcji możemy skorzystać, zależy od zapisów umowy kredytowej. Dlatego przed nadpłatą powinniśmy do niej zajrzeć. Jeżeli bank stosuje zasadę pozostawienia tego samego okresu kredytowania po nadpłacie kredytu, to ewentualne jego skrócenie może być możliwe na podstawie aneksu do umowy. Niestety wiąże się to zwykle z opłatą w wysokości ok. 200-300 zł. Warto jednak to przemyśleć przy większej nadpłacie, ponieważ oszczędność na odsetkach przy skróceniu okresu kredytowania może być spora.

Możemy to zobaczyć na poniższych przykładach, gdzie robimy nadpłatę w wysokości 100 tys. zł po 5 latach trwania umowy kredytowej. Jak porównamy warianty z częściową nadpłatą kredytu (Tabele 3 i 4) z wariantem regularnej spłaty bez nadpłat (Tabela nr 1) to widzimy, że możemy oszczędzić na odsetkach od 30245,74 zł do 53230,88 zł.

Tabela nr 3 – częściowa nadpłata kredytu, mniejsza rata, okres kredytowania bez zmian

Czesciowa nadplata okres kredytowania bez zmian - Nadpłata kredytu mieszkaniowego – czy się opłaca?
Tabela nr 3 – częściowa nadpłata kredytu, okres kredytowania bez zmian

Większą korzyść osiągniemy w wariancie ze skróceniem okresu kredytowania.  Jeżeli nasz bank nie przewiduje takiej opcji, a dla nas nie jest problemem spłata raty w dotychczasowej wysokości, to według mnie warto wystąpić do banku o aneks skracający okres kredytowania. Najprawdopodobniej będzie płatny, ale korzyść będzie dla nas o wiele wyższa. Niestety minusem tego rozwiązania może być konieczność dostarczenia dokumentów do ponownego zbadania zdolności kredytowej. Jednak nie każdy bank będzie tego wymagał. 

Tabela nr 4 – częściowa nadpłata kredytu, wysokość raty bez zmian, skrócony okres kredytowania

Czesciowa nadplata rata ta sama po nadplacie - Nadpłata kredytu mieszkaniowego – czy się opłaca?
Tabela nr 4 – częściowa nadpłata kredytu, wysokość raty bez zmian, skrócony okres kredytowania

Nadpłata kredytu w jednakowej wysokości co miesiąc 

Często spotykam się z takimi sytuacjami, gdzie klienci planują nadpłacać kredyt w określonej wysokości co miesiąc. Najpierw decydują się na kredyt z w miarę niską ratą, a następnie chcą co miesiąc dopłacać swoje nadwyżki finansowe. Daje im to ten komfort, że w przypadku nieprzewidzianych wydatków są zobowiązani do spłaty tylko raty wynikającej z umowy kredytowej. Natomiast regularna nadpłata da im finalnie korzyść w postaci niższej sumy odsetek. 

Zanim zdecydujemy się nadpłacać kredyt, powinniśmy zerknąć do umowy i przeczytać, jakie są zapisy dotyczące nadpłat. Czy np. jest określona minimalna kwota nadpłaty, czy należy zgłosić ją wcześniej do banku, w jakim dniu jest możliwa nadpłata? 

Jeżeli nasza umowa kredytowa nie przewiduje skrócenia okresu kredytowania po nadpłacie kredytu, to w tym przypadku co miesiąc będziemy mieli coraz niższą ratę do spłaty. Tabela nr 5 pokazuje scenariusz, gdzie nadpłacamy kredyt od samego początku w wysokości 1000,00 zł miesięcznie. W konsekwencji spłacimy kredyt w dziewiętnastym roku.  Oszczędność na odsetkach wyniesie w sumie ponad 54 tys. zł. 

Tabela nr 5 – regularna nadpłata, bank nie skraca okresu kredytowania

Nadplata co miesiac po 1000zl bez skracania okresu kredytowania - Nadpłata kredytu mieszkaniowego – czy się opłaca?
Tabela nr 5 – regularna nadpłata, bank nie skraca okresu kredytowania

Jeszcze korzystniejszym wariantem będzie sytuacja, gdy nasz bank po każdej nadpłacie pozostawia ratę w tej samej wysokości co wcześniej, jednocześnie skracając okres kredytowania. W naszym przykładzie da nam to już ponad 63 tys. zł oszczędności na odsetkach, a kredyt spłacimy już w czternastym roku. Jeżeli nasza umowa kredytowa nie przewiduje takiego rozwiązania, to raczej odpada opcja aneksowania umowy tak jak pisałam o tym w przypadku jednorazowej nadpłaty. Aneks wiąże się zwykle z opłatą i trudno, abyśmy za niego płacili co miesiąc. To mijałoby się z celem.    

Tabela nr 6 – regularna nadpłata, bank skraca okres kredytowania

Nadplata co miesiac po 1000zl rata ta sama co miesiac - Nadpłata kredytu mieszkaniowego – czy się opłaca?
Tabela nr 6 – regularna nadpłata, bank skraca okres kredytowania

Podsumowanie

Jak mogliśmy zobaczyć powyżej, nadpłata i całkowita spłata kredytu może przynieść nam spore oszczędności. To czy wykorzystamy nadwyżki finansowe na spłatę kredytu, zależy od naszych preferencji, o których pisałam na wstępie. To, co mogę na pewno w tym miejscu podpowiedzieć przyszłym kredytobiorcom, to aby informowali swojego eksperta kredytowego o planowanych w przyszłości nadpłatach kredytu. Taka wiedza pozwoli mu przygotować jeszcze bardziej dopasowaną ofertę kredytów hipotecznych. Może okazać się, że oferta, która na pierwszy moment wydaje się atrakcyjna, niekoniecznie taka będzie po uwzględnieniu nadpłat.

Pani Agent podpowiada 1 1024x1024 - Nadpłata kredytu mieszkaniowego – czy się opłaca?

Potrzebujesz indywidualnych konsultacji?

Jeśli jesteś na etapie poszukiwania dla siebie odpowiedniej oferty kredytu hipotecznego, to świetnie trafiłeś. Wyślij do mnie swoje zgłoszenie w sprawie indywidualnych bezpłatnych konsultacji. Więcej na ten temat przeczytasz, klikając w poniższy przycisk:

Przeczytaj również:

Całkowity koszt kredytu – przykładowa oferta kredytu hipotecznego

Kiedy należy wpłacić wkład własny i jak go udokumentować?

Księga wieczysta – jak, gdzie i kiedy należy się z nią zapoznać?

 Kredyt budowlany – wypłata w transzach


Chcesz być na bieżąco?

Obserwuje mnie na:


Dodaj komentarz

Twój adres email nie zostanie opublikowany. Pola, których wypełnienie jest wymagane, są oznaczone symbolem *