Księga wieczysta – jak, gdzie i kiedy należy się z nią zapoznać?

Zaktualizowano: 27 września 2020 przez Bernardeta

ksiega wieczysta 1 1024x576 - Księga wieczysta – jak, gdzie i kiedy należy się z nią zapoznać?

Księga wieczysta – jak, gdzie i kiedy należy z nią się zapoznać? 

Co znajdziesz w artykule? 

  • Co to jest księga wieczysta?
    • Główne cechy ksiąg wieczystych 
    • Dla jakich nieruchomości prowadzone są księgi wieczyste? 
  • Kiedy należy zapoznać się z księgą wieczystą?
  • Gdzie znaleźć księgę wieczystą?
  • Jak czytać księgę wieczystą? (Jak jest zbudowana?)
  • Prawa i roszczenia w księgach wieczystych
  • Co oznaczają wzmianki w księdze wieczystej?

Księga wieczysta powinna być głównym źródłem informacji na temat nieruchomości, którą planujemy nabyć. Dlatego warto wiedzieć, czym ona jest i jak jest zbudowana. W jaki sposób i gdzie możemy zapoznać się z jej treścią. Oraz kiedy powinniśmy to zrobić i co powinno w niej nas zaniepokoić.   

Co to jest księga wieczysta?

Księga wieczysta jest to dokument (rejestr publiczny), który przedstawia stan prawny nieruchomości. Zawiera najważniejsze informacje o nieruchomości, takie jak położenie, prawo własności, ograniczenia i zabezpieczenia. Zagadnienia związane z księgami wieczystymi reguluje ustawa z 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece.

Weryfikacja księgi wieczystej powinna być podstawą dla przyszłego nabywcy nieruchomości. Zaniechanie tej czynności przed podjęciem decyzji w sprawie zakupu, może być źródłem późniejszych konsekwencji prawnych lub finansowych. Warto zatrudnić agenta nieruchomości, który będzie odpowiedzialny za bezpieczne przeprowadzenie całej transakcji. Oczywiście wiąże się to z koniecznością zapłaty wynagrodzenia, jednak jest ono praktycznie niczym w porównaniu z tym co możemy stracić.  

Głównymi cechami ksiąg wieczystych są:

  • Rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych – oznacza, że kupując nieruchomość od osoby widniejącej w księdze wieczystej, mamy pewność, że kupujemy ją od właściciela. Tym samym stajemy się nowym właścicielem. W przypadku gdyby doszło do sytuacji, że ktoś inny okazał się faktycznie właścicielem to i tak zostaniemy nowym właścicielem nieruchomości, ponieważ nabyliśmy ją od osoby znajdującej się w księdze. Jeżeli jednak byliśmy świadomi nieprawidłowości zapisu lub jeżeli księga zawierała zapis o niezgodności danych ze stanem faktycznym, to rękojmia nie będzie miała zastosowania. Takie samo ryzyko niesie pojawienie się wzmianki w księdze wieczystej, którą obowiązkowo musimy sprawdzić przed podpisaniem umowy sprzedaży. O tym przeczytasz więcej w dalszej części artykułu.
  • Jawność ksiąg wieczystych – oznacza, że każdy może zapoznać się z treścią księgi wieczystej, wystarczy znać jej numer. Zasada nie dotyczy akt księgi, które przeglądać może osoba mająca interes prawny lub notariusz. Jawność ksiąg wieczystych daje nam zatem możliwość zapoznania się z jej zapisami przed zakupem nieruchomości. W związku z tym nie możemy później zasłaniać się nieznajomością wpisów w księdze wieczystej ani wzmianek, które świadczą, że zostały złożone i jeszcze nierozpatrzone wnioski.
  • Domniemanie zgodności ze stanem prawnym – oznacza, że domniemywa się (tzn. przyjmuje się za pewne, jeżeli nie zostanie udowodnione co innego), że to, co wyczytamy w księdze wieczystej w sprawie własności, jest zgodne z rzeczywistością. Inaczej mówiąc, prawa wpisane istnieją, a wykreślone nie istnieją. 
  • Pierwszeństwo praw wpisanych – oznacza, że ograniczone prawa rzeczowe wpisane do księgi wieczystej mają pierwszeństwo przed tymi niewpisanymi. Liczy się kolejność dokonywania wpisów w poszczególnych działach księgi.

Dla jakich nieruchomości prowadzone są księgi wieczyste?

  • Grunty – część powierzchni ziemskiej, stanowiące odrębną własność
  • Lokale – wyodrębnione i stanowiące osobny przedmiot własności, np. odrębna własność lokalu, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu
  • Budynki – nieruchomości trwale związane z gruntem, które nie stanowią części składowej nieruchomości gruntowej

Nie wszystkie nieruchomości mają założoną księgę wieczystą. W takiej sytuacji tym bardziej powinniśmy zachować ostrożność i upewnić się, czy aby na pewno nabywamy upragniony dom od jego prawowitego właściciela. Warto w tym celu zatrudnić specjalistę, np. agenta nieruchomości. Więcej na ten temat przeczytasz w artykule Czy każda nieruchomość ma założoną księgę wieczystą?

Ksiega wieczysta 1024x576 - Księga wieczysta – jak, gdzie i kiedy należy się z nią zapoznać?

Kiedy należy zapoznać się z księgą wieczystą?

Z księgą wieczystą należy zapoznać się niezwłocznie po podjęciu decyzji o zakupie nieruchomości. Powinniśmy to zrobić, zanim zaczniemy planować nowe kafle do łazienki lub dzwonić do rodziny ze szczęśliwą nowiną. Przed podpisaniem jakiejkolwiek umowy (przedwstępnej czy rezerwacyjnej) i wpłaceniem zaliczki, zadatku lub opłaty rezerwacyjnej, musimy mieć pewność, że rozmawiamy z właściwymi osobami. Zdarza się, że negocjacje prowadzimy tylko z jednym z właścicieli, a w rzeczywistości jest ich kilku, niekoniecznie zainteresowanych sprzedażą swojej części. Upewnijmy się, że na nieruchomości nie ciążą żadne prawa czy roszczenia, które ograniczają jej dysponowaniem. Zachowajmy czujność. Zaniechanie tej podstawowej czynności może przyczynić się później do konfliktu i problemów w wyegzekwowaniem wpłaconej wcześniej kwoty.

Jak znaleźć księgę wieczystą?  

Jedną z cech księgi wieczystej jest jej jawność. Oznacza to, że każdy może zapoznać się z jej treścią (za wyjątkiem akt księgi). Jest jednak małe „ale”. Aby było to możliwe, musimy posiadać numer księgi wieczystej. Jeżeli jesteśmy w jego posiadaniu, to bez problemu możemy otrzymać informacje na stronie Ministerstwa Sprawiedliwości ELEKTRONICZNE KSIĘGI WIECZYSTE.

Jeżeli nie mamy tego numeru, to możemy go otrzymać w następujący sposób:

  • Od właściciela nieruchomości – to najłatwiejszy sposób pozyskania numeru księgi wieczystej.
  • Starostwo Powiatowe – możemy wystąpić z wnioskiem o wydanie wypisu i wyrysu z rejestru gruntów z numerem księgi wieczystej. Abyśmy mogli otrzymać ten dokument, musimy wykazać interes prawny do nieruchomości. Sama chęć jej nabycia, może nie być wystarczającym argumentem dla urzędnika.
  • Sąd rejonowy właściwy dla miejsca położenia nieruchomości – tu również możemy wystąpić o wydanie numeru księgi, ale pod warunkiem, że i tu wykażemy interes prawny.
  • Płatne wyszukiwarki ksiąg wieczystych – istnieje w Internecie wiele firm zajmujących się udostępnianiem numerów ksiąg wieczystych po numerze działki lub adresie nieruchomości. Usługa nie kosztuje wiele, jednak należy uważać i przy wyborze usługodawcy zasięgnąć opinii na temat świadczonych usług.

Jak czytać księgę wieczystą? (Jak jest zbudowana?)

Każda księga wieczysta ma taką samą konstrukcję i składa się z czterech działów:

Dział I: Informacje o nieruchomości:

I-O – „Oznaczenie nieruchomości wraz z danymi geodezyjnymi i adresowymi

I-SP – „Spis spraw związanych z własnością”  – prawa przysługujące właścicielom lub użytkownikom wieczystym nieruchomości

W tym dziale możemy sprawdzić dokładną, rzeczywistą lokalizację nieruchomości (adres, numer działki), jej wielkość i przeznaczenie.

Ksiega wieczysta dzial I O 1024x322 - Księga wieczysta – jak, gdzie i kiedy należy się z nią zapoznać?

Dział II: Własność

Ten dział zawiera szczegółowe dane właściciela lub współwłaścicieli oraz posiadane przez nich udziały w nieruchomości.

Ksiega wieczysta dzial II 1024x306 - Księga wieczysta – jak, gdzie i kiedy należy się z nią zapoznać?

Dział III: Prawa, roszczenia i ograniczenia

W tym dziale mogą znajdować się bardzo ważne informacje z punktu widzenia nabywcy. Znajdziemy tu prawa i roszczenia wobec nieruchomości. Mogą pojawić się informacje m.in. o służebnościach czy ostrzeżenie o wszczęciu egzekucji komorniczej z nieruchomości. 

Ksiega wieczysta dzial III 1024x212 - Księga wieczysta – jak, gdzie i kiedy należy się z nią zapoznać?

Dział IV: Hipoteka

Tutaj znajdziemy informacje na temat wpisanych hipotek na rzecz banków lub innych instytucji np. ZUS czy US. Istotne jest to, że hipoteka obciąża nieruchomość, a nie jej właściciela.

ksiega wieczysta dzial IV 1024x220 - Księga wieczysta – jak, gdzie i kiedy należy się z nią zapoznać?

Prawa i roszczenia w księgach wieczystych

Podstawowym celem ksiąg wieczystych jest możliwość ustalenia na ich podstawie stanu prawnego nieruchomości. Zwiększa to bezpieczeństwo obrotu nieruchomościami.

W księdze wieczystej ujawniane są:

  • prawa rzeczowe – własność i użytkowanie wieczyste
  • ograniczone prawa rzeczowe – spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, służebność, zastaw, użytkowanie, hipoteka
  • prawa osobiste – prawo dożywocia, odkupu i pierwokupu

W księdze wieczystej mogą znaleźć się również roszczenia np. z tytułu przeniesienia własności lub wyłączające uprawnienia do zniesienia współwłasności nieruchomości. 

Co oznaczają wzmianki w księdze wieczystej?

W księgach wieczystych możemy znaleźć również wzmianki tzw. DzKw (sygnatura sądowa). Ich pojawienie oznacza zmiany w księdze wieczystej, które nie zostały jeszcze dokonane.  Przed podpisaniem umowy sprzedaży, wzmianki bezwzględnie muszą zostać sprawdzone w sądzie i zweryfikowane. Wzmianki sądowe wyłączają rękojmię wiary publicznej ksiąg wieczystych, co może rodzić poważne konsekwencje prawne dla nabywcy.

Podsumowanie

Weryfikacja księgi wieczystej przed zakupem nieruchomości jest jedną z najważniejszych czynności. To dzięki niej dowiemy się, kto jest jej właścicielem i czy nie ciążą na niej żadne ograniczenia. W razie jakichkolwiek wątpliwości warto skorzystać z pomocy specjalisty (np.agenta nieruchomości), który będzie odpowiedzialny za zweryfikowanie stanu prawnego nieruchomości. Oczywiście jego rola nie będzie ograniczała się tylko do tego zadania, więc tym bardziej warto go zatrudnić. 

Osobom, które zamierzają kupić nieruchomość na kredyt, polecam mój e-book “Jak kupić mieszkanie na kredyt? 12 kroków do celu”. Znajdują się w nim inne istotne informacje, z którymi warto zapoznać się przed rozpoczęciem poszukiwań nieruchomości.



3 1024x1024 - Księga wieczysta – jak, gdzie i kiedy należy się z nią zapoznać?

Pobierz bezpłatnego e-booka

12 KROKÓW DO CELU


3 myśli na “Księga wieczysta – jak, gdzie i kiedy należy się z nią zapoznać?

    1. Nie dość, że każdy może się zapoznać z pełną treścią księgi wieczystej, to jeszcze czasami nie potrzeba do tego numeru księgi, a sam adres. Stąd ostatnie dyskusje na temat wagi numeru PESEL i jego jawności w Księgach.

Dodaj komentarz

Twój adres email nie zostanie opublikowany. Pola, których wypełnienie jest wymagane, są oznaczone symbolem *