Kredyt budowlany – wypłata w transzach

34 - Kredyt budowlany - wypłata w transzach

Kredyt na budowę domu różni się od standardowego kredytu mieszkaniowego w kilku kwestiach. Między innymi wymaga przygotowania kosztorysu budowlanego, który będzie przedstawiał planowane koszty poszczególnych prac. Poza tym na ogół związany jest z koniecznością przygotowania większej ilości dokumentów dotyczących nieruchomości.  Jednak to, co stanowi wg mnie największą różnicę pomiędzy tymi kredytami to sposób ich uruchomienia, czyli tzw. wypłata w transzach. 

Kredyt budowlany – wypłata w transzach

Co znajdziesz w artykule?

  • W jaki sposób bank uruchamia kredyt hipoteczny? 
    • Kredyt na zakup nieruchomości
    • Kredyt na budowę domu
  • Na czym polega wypłata kredytu w transzach? 
    • Wypłata w transzach uzależniona od aktualnego zaawansowania budowy
    • Wysokość transz ustalona przez bank 
    • Wypłata transz w wysokości ustalonej przez kredytobiorcę 
    • Transze ustalone na podstawie kolejnych etapów budowy w kosztorysie
    • Wypłata w jednej transzy 
  • Karencja w spłacie kapitału, czyli płacimy tylko odsetki!
  • Podsumowanie 

Przy okazji polecam mój artykuł Jak przygotować się do kredytu hipotecznego?

W jaki sposób bank uruchamia kredyt hipoteczny? 

Kredyt na zakup nieruchomości przeważnie wypłacany jest w jednej transzy. Po zawarciu umowy sprzedaży w formie aktu notarialnego udajemy się do banku, aby złożyć wniosek o  wypłatę kredytu. Po spełnieniu warunków zawartych w umowie kredytowej bank dokonuje jego uruchomienia i przelewa środki na konto zbywcy. 

Oczywiście może się zdarzyć, że umowa sprzedaży przewiduje wypłatę kredytu w kilku częściach, czyli w transzach. Dobrym przykładem może być zakup mieszkania w budowie od dewelopera, gdzie wypłata kolejnych transz uzależniona jest od realizacji prac budowlanych. 

Innym przykładem może być sytuacja gdy ustalono pomiędzy stronami, że nieruchomość zostanie przekazana np. po roku od zawarcia umowy sprzedaży. W takiej sytuacji kupujący i sprzedający mogli uzgodnić, że zapłata nastąpi w dwóch częściach – pierwsza po akcie notarialnym, druga tuż przed przekazaniem nieruchomości. 

Kredyt na budowę domu najczęściej związany jest z wypłatą w kilku transzach. Napisałam „najczęściej”, ponieważ i tutaj możemy spotkać się z wyjątkami i wypłacić kredyt w jednej transzy, ale o tym będzie w dalszej części artykułu.  

Na czym polega wypłata kredytu w transzach? 

Dla potrzeb tego artykułu i lepszego przedstawienia sposobu wypłaty kredytu w transzach posłużę się przykładem. Załóżmy, że:

Wartość działki wynosi: 100 tys. zł i stanowi w całości (jedyny) wkład własny;

Kwota kredytu: 400 tys. zł;

Łączny koszt inwestycji (działka +kredyt): 500 tys. zł; 

Docelowa wartość nieruchomości: 600 tys. zł. 

Podstawową zasadą jest to, przed uruchomieniem kolejnej transzy bank weryfikuje czy środki z poprzedniej zaangażowaliśmy zgodnie z kosztorysem. Na szczęście nie musimy w tym celu przedstawiać faktur. W przeważającej części banków rozliczamy transzę na podstawie kontroli przeprowadzonej przez bank, podczas której specjalista stwierdza wykonanie prac budowlanych. Koszt jednej kontroli na dzień pisania artykułu wynosi ok. 200 zł. W przypadku ING wystarczy, że wyślemy do banku zdjęcia i dziennik budowy. 

Bank zgodnie ze swoimi procedurami ustala wysokość transz, w jakich będzie wypłacał nam kredyt. Każdy bank ma swoje wytyczne w tym zakresie i dlatego warto się z  nimi zapoznać, zanim zdecydujemy się złożyć wniosek w konkretnym banku. Być może sposób wypłaty transz nie będzie nam odpowiadał. Do najczęściej spotykanych możemy zaliczyć:

Wypłata w transzach uzależniona od aktualnego zaawansowania budowy

Przykładem może być PKO BP, gdzie pierwsza transza wyniesie 20% kwoty kredytu, a każda kolejna 50% aktualnego zaawansowania budowy. W naszym przykładzie będzie to:

I transza = kwota kredytu (400 tys. zł)  *20% = 80 tys. zł 

II transza = (I transza 80 tys. zł + wartość działki 100 tys. zł) *50% = 180 tys. zł * 50% = 90 tys. zł. 

III transza = (I transza 80 tys. zł+ II transza 90 tys. zł + działka 100 tys. zł) *50% = 270 tys. zł * 50% = 135 tys. zł.

IV transza =  do wypłaty pozostało jeszcze 95 tys. zł, więc tyle będzie wynosiła ostatnia transza. 

Istnieje możliwość, aby wypłacać mniejsze kwoty, czyli takie, jakie są nam faktycznie potrzebne. Minusem takiego rozwiązania jest to, że każda transza poprzedzona będzie kontrolą budowy i będziemy musieli za nią zapłacić. Plusem będą niższe odsetki, ponieważ płacimy tylko od części uruchomionej. 

Pamiętajmy, że nasz wkład własny (jeżeli występuje) musimy zaangażować najpóźniej przed wypłatą ostatniej transzy. Zdarza się, że niektóre banki mogą oczekiwać jego wniesienia przed uruchomieniem pierwszej transzy. Tak się dzieje np. w sytuacji gdy wartość działki nie jest wystarczająca na pokrycie wymaganego minimalnego wkładu własnego. 

Wysokość transz ustalona przez bank 

Przykładem może być ING, który wypłaca kredyt budowlany w dwóch transzach:

I transza to 40% docelowej wartości nieruchomości (na podstawie operatu szacunkowego lub wyceny banku). W naszym przykładzie będzie to 600 tys. zł * 40% = 240 tys. zł

II transza pozostała kwota kredytu, czyli 400 tys. zł – 240 tys. zł = 160 tys. zł. 

Plusem jest to, że nie musimy ograniczać się w trakcie budowy. Łatwiej jest nabyć materiały budowlane w okazyjnej cenie, gdy mamy do dyspozycji większą kwotę. Druga transza zostanie wypłacona po dostarczeniu do banku zdjęć i dziennika budowy, potwierdzającego wykonanie prac zgodnie z kosztorysem (na kwotę odpowiadającą pierwszej transzy). W tym przypadku zaoszczędzimy na opłatach związanych z kontrolą inwestycji, o których pisałam we wcześniejszym przykładzie. Minusem tego rozwiązania jest to, że od razu otrzymujemy wysoką pierwszą transzę, od której będziemy płacić odsetki. 

Wypłata transz w wysokości ustalonej przez kredytobiorcę 

Część banków oferuje nam możliwość zaplanowania wysokości poszczególnych transz. W naszym przykładzie (kredyt 400 tys. zł) możemy ustalić transze na poziomie np. po 100 tys. zł. Mimo tego, że bank daje nam pewną dowolność w kształtowaniu ich wysokości, nie liczmy, że zgodzi się na wypłatę pierwszej transzy w wysokości np. 200 – 300 tys. zł. 

Transze ustalone na podstawie kolejnych etapów budowy w kosztorysie

Możemy spotkać się z takim rozwiązaniem, że każda z transz wynosi dokładnie tyle, ile wynosi koszt poszczególnego etapu budowy. Np. I transza – fundamenty, II transza – stan surowy otwarty, III – transza – stan surowy zamknięty, itd.

Są i takie banki np. BNP Paribas, które wymagają, abyśmy wpisali przy każdej pozycji w kosztorysie termin realizacji prac oraz numer transzy, z której będzie ona finansowana. To rozwiązanie wymaga szczegółowego przygotowania kosztorysu i zaplanowania terminów kolejnych prac. 

W tym miejscu warto podkreślić rolę eksperta kredytowego, który mając doświadczenie w tym zakresie, pomoże takie kosztorysy przygotować. Jeżeli szukasz takiej osoby w mojej okolicy, to zapraszam do kontaktu

Wypłata w jednej transzy 

Powyżej wspomniałam, że zdarzają się sytuacje, gdy możemy wypłacić kredyt na budowę domu tylko w jednej transzy. Banki mogą zastosować takie rozwiązanie w sytuacji gdy wysokość kredytu jest niewielka w stosunku do aktualnego zaawansowania budowy. Ponadto nasz wkład własny musi być zaangażowany w całości przed wypłatą kredytu.

Przykład: 

Wartość działki 100 tys. zł,

koszt budowy z kosztorysu 400 tys. zł,

aktualne zaangażowanie w budowę to np. 250 tys. zł.,

kwota kredytu 150 tys. zł, która kończy całość inwestycji.

Istnieje duże prawdopodobieństwo, że bank wypłaci nam to w jednej transzy (zwłaszcza ING). 

Karencja w spłacie kapitału, czyli płacimy tylko odsetki!

Przygotowując się do kredytu uruchamianego w transzach, powinniśmy poważnie zastanowić się nad tym, w jakim terminie wypłacimy ostatnią transzę. Jest to ważne z uwagi na to, że do czasu wypłaty ostatniej transzy płacimy wyłącznie odsetki od uruchomionej części. Zatem jeżeli przyjmiemy, że będziemy wypłacać transze przez 24 miesiące, to przez ten czas nie będziemy spłacać kapitału. Co za tym idzie, nie będzie zmniejszało się nasze zadłużenie.  Jest to tzw. karencja w spłacie kapitału, o której przeczytasz więcej w artykule: Karencja w spłacie kapitału – kredyt hipoteczny 

Jeżeli w trakcie budowy okaże się, że udało nam się przyspieszyć pracę i przez to szybciej uruchomiliśmy kredyt, niż wynikało to z umowy kredytowej, to możemy zawnioskować do banku o skrócenie okresu karencji. W części banków jest to czynność bezpłatna, w innych wymaga sporządzenia płatnego aneksu do umowy.  

Podsumowanie 

Jak mogliśmy zauważyć w tym artykule, wysokość transz i sposób ich rozliczania może być odmienna w różnych bankach. Gdy do tego dochodzi konieczność przygotowania kosztorysów na drukach bankowych, to tak naprawdę okazuje się, że przygotowanie się do kredytu będzie wymagało od nas większego zaangażowania niż w przypadku kredytu na zakup nieruchomości. 

Dlatego jeszcze raz zachęcę do tego, aby skorzystać z doświadczonego eksperta kredytowego, który znacznie może ten proces ułatwić.  

Jeżeli szukacie takiej osoby w mojej okolicy, to zapraszam do współpracy. Jest to usługa bezpłatna, ponieważ wynagrodzenie otrzymuję bezpośrednio z banków. 

Przeczytaj również:

Kiedy należy wpłacić wkład własny i jak go udokumentować?

Karencja w spłacie kapitału – kredyt hipoteczny

Jak przygotować się do kredytu hipotecznego?


Chcesz być na bieżąco?

Obserwuje mnie na:




2 myśli na “Kredyt budowlany – wypłata w transzach”

  1. Bardzo ciekawy i konkretny artykuł. Właśnie jesteśmy z mężem na etapie szukania kredytu hipotecznego na budowę domu i dzięki Pani teraz wiem o co chodzi z tą wypłata w transzach 🙂

Dodaj komentarz

Twój adres email nie zostanie opublikowany. Pola, których wypełnienie jest wymagane, są oznaczone symbolem *