Jak kupić mieszkanie na kredyt?

Zaktualizowano: 4 października 2020 przez Bernardeta

Jak kupic mieszkanie na kredyt 1024x576 - Jak kupić mieszkanie na kredyt?

Jak kupić mieszkanie na kredyt?

Co znajdziesz w artykule:

  • Sprawdź zdolność kredytową
  • Wkład własny
  • Jak znaleźć odpowiednie mieszkanie?
  • Umowa przedwstępna
  • Złożenie wniosków kredytowych do banków
  • Umowa ostateczna sprzedaży
  • Uruchomienie kredytu
  • Odbiór mieszkania
  • Formalności w urzędach
  • Przeprowadzka

Niemal każdego dnia spotykam osoby, które przyznają, że ich marzeniem  jest posiadanie własnego mieszkania lub domu. Zastanawiają się jak kupić mieszkanie na kredyt i w jakiej kolejności powinny przebiegać pewne czynności, aby cała transakcja była bezpieczna. Jeżeli Ciebie również interesuje ten temat, zapraszam do mojego artykułu.

W dzisiejszym artykule opowiem jak kupić mieszkanie na kredyt i przejść bezpiecznie przez procedurę zakupu wymarzonego mieszkania lub domu. Ponieważ znaczna część transakcji odbywa się z wykorzystaniem kredytów hipotecznych, opisując krok po kroku procedurę zakupu nieruchomości, uwzględnię również etap kredytowania.

Sprawdź zdolność kredytową

Chcesz kupić mieszkanie (na kredyt). Wstępnie określiłeś priorytety. Wiesz, czego chcesz i za ile. Jeżeli masz gotówkę, to wiesz, za ile możesz kupić. Pamiętaj jeszcze o kosztach notarialnych, remoncie, adaptacji do Twoich potrzeb oraz umeblowaniu.

Jeżeli jednak chcesz skorzystać z kredytu, powinieneś zbadać swoją zdolność kredytową. Każdy bank ma inną procedurę i inaczej podchodzi do tej kwestii. Uwierz mi, że przy tych samych dochodach, rozbieżność w maksymalnej zdolności kredytowej może być zadziwiająco duża. Może sięgać nawet kilkuset tysięcy złotych różnicy! Poza tym może okazać się, że pomimo tego, że masz pracę dającą Ci stałe, comiesięczne wynagrodzenie, Twój dochód w ogóle nie zostanie przyjęty do zdolności kredytowej. Dlatego tak ważne jest, abyś przed podpisaniem umowy przedwstępnej sprzedaży sprawdził swoje możliwości.

Zdolność kredytową możesz sprawdzić samodzielnie, chodząc od banku do banku lub skorzystać z usług eksperta kredytowego, który kompleksowo sprawdzi Twoje możliwości we wszystkich bankach.


Jak kupic mieszkanie na kredyt e book 1024x1024 - Jak kupić mieszkanie na kredyt?

Pobierz bezpłatnego e-booka


Samodzielnie chodząc po bankach, zapewne będziesz miał wrażenie, że kontrolujesz całą sytuację i dokonasz samodzielnie właściwego wyboru. Czy jednak jesteś pewien, że odwiedziłeś wszystkie banki? Czy jesteś pewien, że doradca w banku przedstawił ofertę korzystną dla Ciebie, a nie taką, którą ma w planie sprzedażowym?

Korzystając z pomocy eksperta kredytowego, możesz zaoszczędzić swój cenny czas. Podczas jednego spotkania dowiesz się, jaka jest Twoja zdolność kredytowa oraz poznasz ofertę banków w sposób umożliwiający ich porównanie. Poza tym, rzetelny, doświadczony doradca przeprowadzi Cię przez cały proces i pomoże Ci kupić mieszkanie na kredyt. Od umowy przedwstępnej do uruchomienia kredytu, a jeżeli będziesz potrzebował wsparcia to i później też. Najlepiej, abyś skontaktował się z doradcą, który został Ci polecony przez inną osobę, która sama to przeszła. Jeżeli nie masz takiej możliwości, poszukaj w Internecie polecanych doradców.

Wkład własny

Podczas rozmów z przedstawicielami banków lub z doradcą kredytowym, dowiesz się, jakie są wymagania odnośnie wkładu własnego. Nabywając nieruchomość, pamiętaj, że przed wypłatą kredytu, będziesz zobowiązany wykazać, że swoją część przekazałeś sprzedającemu. Więcej na temat wkładu własnego przeczytasz w artykule Wkład własny a kredyt hipoteczny.

Jak znaleźć odpowiednie mieszkanie?

Wiesz już, jaką masz zdolność kredytową i na jaką nieruchomość Cię stać. Teraz kolej, aby ją znaleźć.

Na początku spisz na kartce papieru, po jednej stronie czego bezwzględnie oczekujesz, a po drugiej czego absolutnie nie zaakceptujesz. Niech to będą Twoje drogowskazy w poszukiwaniu. Musisz mieć świadomość, że trudno będzie Ci znaleźć nieruchomość w 100% spełniającą Twoje oczekiwania, ale dzięki sporządzonej liście będziesz wiedział, czym się masz kierować.

Możesz samodzielnie poszukiwać nieruchomość w Internecie. Możesz samodzielnie dotrzeć do właściciela i z nim ostatecznie podpisać umowę. W dobie dzisiejszego Internetu nic trudnego. Jednak czy jesteś pewny, że wybrane przez Ciebie mieszkanie czy dom nie ma wad prawnych? Czy wiesz, na co powinieneś zwrócić uwagę, aby nie stać się ofiarą oszustów? Czy naprawdę wiesz jak kupić mieszkanie na kredyt? Decydując się na samodzielne poszukiwanie bądź czujny!

Możesz zlecić poszukiwanie nieruchomości wyspecjalizowanemu agentowi nieruchomości. Co prawda za skorzystanie z jego usług będziesz musiał zapłacić wynagrodzenie, jednak ciężar odpowiedzialności za sprawdzenie stanu prawnego będzie spoczywał na nim. Poza tym jasno określisz swoje preferencje i on przedstawi Ci nieruchomości, które uprzednio sprawdzi i pozytywnie zweryfikuje. Korzystaj z usług sprawdzonych agentów nieruchomości.

Umowa przedwstępna

Jeżeli jesteś już zdecydowany, podpisujesz z właścicielem umowę przedwstępną. Może być w formie zwykłej umowy lub w formie aktu notarialnego. Zwykła umowa nic Cię nie kosztuje, sporządzasz ją sam lub Twój agent nieruchomości, o ile świadczy takie usługi.

Umowa w formie aktu notarialnego wiąże się z dodatkowymi kosztami, jednak są notariusze, którzy zrobią dwa akty notarialne (przedwstępny i ostateczny) pobierając w sumie za nie, tyle ile kosztowałaby jedna umowa ostateczna. Warto porozmawiać (negocjować) z notariuszem.  Taka umowa daje Ci większe bezpieczeństwo transakcji i mniejsze ryzyko zerwania umowy ze strony sprzedającego. Jeżeli jednak któraś ze stron zerwie umowę, druga ma większą szansę na dochodzenie swoich praw przed sądem. Są jeszcze inne zalety takiej umowy, ale o tym napiszę w artykule poświęconym temu konkretnemu tematowi.

Jeżeli kupujesz na kredyt, pamiętaj, aby w umowie określić bezpieczny termin podpisania umowy ostatecznej. Z doświadczenia rekomendowałabym okres 2-3 miesięcy. Są banki, które w tydzień potrafią wydać decyzję, inne w dwa miesiące. Biorąc pod uwagę różne sytuacje bezpieczniej dać dłuższy okres.

Podpisując umowę przedwstępną, przekazujesz sprzedającemu zadatek lub zaliczkę. Zwykle jest to 10% ceny transakcyjnej, ale niekoniecznie. Czasem strony transakcji decydują się na podpisanie umowy bez zadatku lub zaliczki. Pamiętaj jednak, że sprzedający może wtedy bez żadnych konsekwencji wycofać się z umowy (o ile była zawarta w zwykłej formie cywilno-prawnej). Jaka jest różnica pomiędzy zadatkiem a zaliczką, jakie niosą konsekwencje i w jakiej  powinny być wysokości, dowiesz się z artykułu  Umowa przedwstępna, podpisuj ją świadomie – zadatek czy zaliczka?

Jak kupic mieszkanie na kredyt 2 1024x576 - Jak kupić mieszkanie na kredyt?

Złożenie wniosków kredytowych do banków

Po podpisaniu umowy przedwstępnej czas na złożenie wniosków kredytowych. Jeżeli zdecydowałeś się na niezależnego eksperta kredytowego, to podczas jednej wizyty przyjmie od Ciebie komplet dokumentów i złoży je do banków.  Zazwyczaj są to trzy banki, ale ostatecznie zależy to od Twojej sytuacji finansowej. Teraz pozostanie tylko czekać na decyzję kredytową. W międzyczasie doradca będzie uzgadniał i negocjował warunki umowy. Jeżeli bank nie robi samodzielnie wyceny, doradca pomoże w zorganizowaniu rzeczoznawcy majątkowego.

Po otrzymaniu decyzji kredytowej doradca omówi z Tobą warunki umowy i następnie podpiszesz ją w banku. Dobrze by było, aby Twój doradca uczestniczył w podpisywaniu umowy i do końca służył Ci pomocą. Warto zapytać o to już na wstępie współpracy.

Umowa ostateczna sprzedaży

Po podpisaniu umowy kredytowej jesteś gotowy do podpisania ostatecznej umowy sprzedaży w formie aktu notarialnego.

Jeżeli współpracowałeś z doradcą kredytowym lub z agentem nieruchomości warto z nim skonsultować wybór notariusza, bo często mają uzgodnione zniżki u współpracujących notariuszy. Możesz zaoszczędzić kilkaset złotych na taksie notarialnej.

Do aktu notarialnego Ty i sprzedający będziecie zobowiązani dostarczyć dodatkowe dokumenty. Warto skonsultować tę kwestię z notariuszem wcześniej, ponieważ na niektóre dokumenty możecie czekać nawet około dwóch tygodni, jak i nie więcej. Zwróć na to uwagę choćby dlatego, że w umowie kredytowej masz określony termin wypłaty kredytu. Poza tym umowa przedwstępna była zawarta również na określony czas. Niewywiązanie się z tego terminu daje prawo drugiej stronie do rezygnacji z podpisania umowy ostatecznej z prawem do zachowania zadatku.

Uruchomienie kredytu

Kredyt na zakup nieruchomości uruchamiany jest zawsze po akcie notarialnym. W umowie kredytowej będą zapisane warunki jego uruchomienia i musisz to potraktować bardzo poważnie, ponieważ bank będzie wymagał spełnienia ich wszystkich.

Możesz być zobowiązany m.in. do:

  • wniesienia wkładu własnego,
  • do przedstawienia zaświadczeń z urzędu skarbowego lub ZUS, jeżeli prowadzisz firmę,
  • jeżeli deklarowałeś spłatę innego kredytu, aby mieć wyższą zdolność kredytową będziesz zapewne zobligowany do dostarczenia zaświadczenia z banku potwierdzającego zamknięcie kredytu,
  • przystąpienia do dodatkowych ubezpieczeń np. na życie czy od utraty pracy.

Warunków może być jeszcze więcej, więc warto z nimi się zapoznać.

Najważniejsze z nich to:

Wpis hipoteki

Jednym z podstawowych zabezpieczeń kredytu na zakup nieruchomości jest ustanowienie hipoteki na nabywanej nieruchomości (czasem na innej). Abyś mógł uruchomić kredyt, czyli zapłacić zbywcy, będziesz musiał dostarczyć do banku potwierdzenie złożenia wniosku do sądu o wpis hipoteki. Możesz zrobić to sam lub zlecić to notariuszowi podczas podpisywania ostatecznej umowy sprzedaży. Za tą dodatkową czynność prawdopodobnie zapłacisz, ale niekoniecznie – zależy to od notariusza.

Ubezpieczenie nieruchomości

Kolejnym z podstawowych zabezpieczeń jest ubezpieczenie nieruchomości od ognia i innych zdarzeń losowych. Są banki, które dadzą Ci prawo wyboru Towarzystwa Ubezpieczeniowego. Inne w umowie zastrzegą sobie możliwość ubezpieczenia wyłącznie oferowanego przez ich bank. Tak czy inaczej, i tak warto mieć takie ubezpieczenie, które ochroni Cię przed skutkami nieprzewidzianych zdarzeń.

Odbiór mieszkania

Po dokonaniu formalności związanych z zakupem i zapłatą za mieszkanie przychodzi czas na przekazanie nieruchomości i odbiór kluczy. Pamiętaj, że masz prawo oczekiwać, aby był w takim stanie, na jaki umówiliście się wcześniej ze sprzedającym, podpisując umowę przedwstępną (np. z wyposażeniem, meblami lub bez).

Zachęcam do spisania protokołu zdawczo – odbiorczego, w którym określicie stan nieruchomości, wyposażenie i przede wszystkim stan liczników, który posłuży rozliczeniu wcześniejszego zużycia mediów przez sprzedających. Po podpisaniu protokołu przez obie strony powinieneś otrzymać od sprzedającego wszystkie klucze (od mieszkania, klatki, piwnicy itp.).

Formalności w urzędach

Udało Ci się kupić mieszkanie na kredyt. Teraz pozostały tylko formalności i kilka wizyt w urzędach (pamiętaj, aby zabrać ze sobą akt notarialny i protokół zdawczo-odbiorczy):

  • W urzędzie skarbowym będziesz musiał uiścić podatek od ustanowienia hipoteki w wysokości 19 zł oraz złożyć deklarację o zapłaconym podatku od czynności cywilno-prawnych PCC-3.
  • W urzędzie miasta lub gminy musisz poinformować o nabyciu nieruchomości, aby od tej pory wpisali Ciebie jako nowego właściciela i płatnika podatku od nieruchomości. Nie masz obowiązku zameldowania się w mieszkaniu lub domu kupionym na kredyt.
  • W zakładzie energetycznym, gazowni itp. powinieneś przepisać na siebie umowy. W tym celu koniecznie zabierz ze sobą protokół przekazania nieruchomości.
  • Zawiadom o zmianie adresu do korespondencji bank, zakład pracy i wszystkie inne instytucje wymagające aktualizacji powyższych danych.
  • Warto też odwiedzić zarządcę wspólnoty mieszkaniowej lub spółdzielnię mieszkaniową, do której przynależy mieszkanie, aby powiadomić o zmianie właściciela i ilości zamieszkujących osób, a także w celu zapoznania się z regulaminem obowiązującym w nowym miejscu zamieszkania.

Przeprowadzka

I na koniec najbardziej wyczekiwany moment całej transakcji — przeprowadzka 😉


IMG 2139ok 500x - Jak kupić mieszkanie na kredyt?

Masz pytania?

Zapraszam do współpracy



Grafika Promocyjna Banner 3 - Jak kupić mieszkanie na kredyt?

Potrzebujesz porady prawnej?


1 myśl na “Jak kupić mieszkanie na kredyt?

  1. Kupno mieszkania jest niełatwą sprawą, wystarczy zabrać się za czytanie jednej z umów, które podpisujemy u dewelopera. Ma ona bardzo dużo treści i jest sformułowana totalnie prawniczym językiem. Z tego powodu lepiej znać kogoś, kto jest znawcą prawa, zapłacić mu za usługę i sprawić, że będziemy wiedzieli co podpisujemy. Dobrego RadcE Prawnego albo Mecenasa znajdziemy na http://www.solidnyprawnik.com Są tam opinie klientów prawników, i jasno określone ich specjalizacje. warto.

Dodaj komentarz

Twój adres email nie zostanie opublikowany. Pola, których wypełnienie jest wymagane, są oznaczone symbolem *