Czy warto kupić mieszkanie na kredyt?

Wielu z nas marzy o tym, aby posiadać swoje mieszkanie lub dom. Zapewne nieraz słyszałeś, że kredyt hipoteczny to „pętla na szyi”, że „to samo zło”. Ostrzegają nas, że bank zabierze nasz dobytek życia. Czy faktycznie bać się tych kredytów? Czy warto odkładać plany do czasu uzbierania oszczędności na własne M3?   W końcu czy warto kupić mieszkanie na kredyt? O tym przeczytasz w poniższym artykule.

Czy warto kupić mieszkanie na kredyt?

Co znajdziesz w artykule?

Decyzja o zaciągnięciu kredytu to poważna decyzja. Dla wielu z nas to jedyna droga do tego, aby spełnić swoje marzenia. Czy warto kupić mieszkanie na kredyt? Zanim podejmiemy tę decyzję, musimy wiedzieć o pewnych zagrożeniach, a także uważam obalić pewne mity, które krążą wokół nas.

W tym artykule skupię się głównie na zakupie nieruchomości na kredyt na własne cele mieszkaniowe. O tym, czy opłaca się brać kredyt na zakup mieszkania w celach inwestycyjnych (wynajem), planuję napisać w jednym z kolejnych artykułów.

Wynajmować czy kupować?

Jeżeli wynajmujesz mieszkanie i raczej na stałe wiążesz miejsce, w którym mieszkasz, warto porównać koszty związane z wynajmem mieszkania a ratą kredytową. Skupmy się wyłącznie na czynszu, który należy zapłacić właścicielowi mieszkania. Czynsz dla wspólnoty czy spółdzielni oraz media będą takie same w obu przypadkach.

Dla przykładu policzę koszty związane z mieszkaniem wynajmowanym/ kupionym w Katowicach.

Średni koszt wynajmu mieszkania w Katowicach w maju 2019 r. to 1881 zł (pow. 36-60 m2) *

Średnia cena 1 m2 mieszkania z rynku wtórnego w Katowicach w maju 2019 r. to 5568 zł *

Jeżeli przyjmiemy powierzchnię 50 m2, to cena zakupu mieszkania wyniesie średnio 278 400,00 zł. Zakładając, że posiadasz 20% wkładu własnego, miesięczna rata wyniesie w przedziale 1154 – 1937 zł (kredyt na 25 lat — oferta kilkunastu banków). Tak na marginesie zwróć uwagę na to, jak duża może być różnica w racie. To dlatego warto spotkać się z ekspertem kredytowym, który porówna dla Ciebie wszystkie oferty.

Wracając do tematu — już z tego porównania widać, że rata kredytu może być o wiele niższa od ceny wynajmu. Niektórzy powiedzą ok, ale muszę płacić to przez 25 lat. Rozumiem, a czynsz jak długo będziesz płacić?

Czasem pomimo chęci i tak nie możemy skorzystać z kredytu hipotecznego, ponieważ nie posiadamy zdolności kredytowej. Spotkałam się z kilkoma sytuacjami moich klientów, którzy musieli płacić o wiele wyższy czynsz niż potencjalna rata kredytu. Niestety nie mogli z niego skorzystać właśnie z tego powodu.

Czy bank zabierze moje mieszkanie?

Ten argument najczęściej słyszę od osób, które są przeciwnikami kredytów na zakup mieszkania. Krótkie pytanie:

A jak stracisz pracę i nie będzie Cię stać na czynsz, to dalej będziesz mógł je wynajmować? Wątpię! Mało tego! Uważam, że osoby, które posiadają swoje mieszkanie i nagle znajdą się w trudnej sytuacji finansowej, mają większe możliwości. Posiadając własną nieruchomość i wiedząc, że sytuacja jest poważna, możesz ją zwyczajnie sprzedać.

Mitem jest to, że bank jest właścicielem Twojego mieszkania.

To Ty jesteś jego właścicielem. Zakładając, że już od jakiegoś czasu spłacasz kredyt to po sprzedaży mieszkania i spłacie pozostałej kwoty kredytu zostanie dla Ciebie jeszcze pewna suma. Być może wystarczy na małą kawalerkę a być może na opłacenie kilku miesięcznych czynszów w nowo wynajmowanym mieszkaniu.

Jeżeli jednak do tej pory wynajmowałeś mieszkanie i znalazłeś się w trudnej sytuacji, to najprawdopodobniej  będziesz musiał opuścić mieszkanie. Wynajmujący chcą zarabiać, więc po kilku miesiącach zaległości będą dążyć do eksmisji. Prawdopodobnie przywiązałeś się do swojego wynajmowanego mieszkania i będzie Ci trudno z nim się rozstać. W tej sytuacji  opuszczając mieszkanie, nie dostaniesz nic tak jak w przypadku sprzedaży swojego mieszkania.

Zdolność kredytowa

Trzeba jednak pamiętać o tym, że będąc właścicielem nieruchomości kupionej na kredyt w przypadku wystąpienia trudnej sytuacji finansowej, musimy działać od razu. Nie możesz pozwolić sobie na niespłacanie kredytu przez kilka miesięcy, myśląc, że jakoś to będzie. Jak będziesz miał zaległości, bank nie będzie już taki skory z Tobą rozmawiać. Rozpocznie procedurę egzekucyjną i już nie będziesz miał za wiele do powiedzenia w kwestii sprzedaży mieszkania. Jeżeli znajdziesz się kiedykolwiek w trudnej sytuacji, nie czekaj, idź do banku i poproś np. o zawieszenie rat lub chociaż samych odsetek.

„Wolnoć, Tomku, w swoim domku”

Na temat tego argumentu nie trzeba za wiele się rozpisywać. Mieszkając w swoim mieszkaniu, urządzasz je po swojemu. Nie stresujesz się tym, że po zakończeniu okresu najmu właściciel nie odda Ci kaucji z powodu szkód, które Ty wyrządziłeś, korzystając z mieszkania. W swoim mieszkaniu możesz mieć dzieci, zwierzęta, palić papierosy czy też robić imprezy. Być może to brzmi śmiesznie, ale niektórzy właściciele wynajmowanych mieszkań nie podpiszą umowy z rodziną posiadającą dzieci.

Wynajmując, jestem wolnym człowiekiem.

Osoby, które nie przywiązują się do miejsc i cenią wolność, zapewne wybiorą opcję wynajmowanego mieszkania. Dzisiaj mogą pracować i mieszkać w Katowicach, za miesiąc mogą przeprowadzić się do Szczecina, bo np. tam otrzymają korzystniejszą pracę. Zakup mieszkania w większym stopniu wiąże nas z miejscem, w którym mieszkamy. Oczywiście w każdej chwili możemy sprzedać mieszkanie i się przeprowadzić, ale wiąże się to z większym wysiłkiem niż w przypadku wynajmowanego mieszkania.

Wzrost oprocentowania kredytu hipotecznego

W tym miejscu pochylę się nad ryzykiem związanym z zaciąganiem kredytu hipotecznego. Kredyt hipoteczny jest to zobowiązanie zaciągane na kilkanaście-kilkadziesiąt lat. Związane jet to z dużym ryzykiem zmiany stopy procentowej. Niektóre banki posiadają w swojej ofercie kredyty ze stałą stopą procentową, ale musisz wiedzieć, że z reguły jest ona ustalana na 5 lat, po czym jak minie ten okres bank bada aktualną sytuację i ustala nowe „stałe” oprocentowanie na kolejne 5 lat. Jak widzisz, nie jest to stałe oprocentowanie, które gwarantuje Ci niezmienność ceny przez 25-30 lat. Bazując na historii (hiperinflacja w Polsce lata 1989-1990 – ponad 600%) żaden bank nie zaryzykuje, udzielając kredytów o stałej stopie procentowej, obowiązującej przez cały okres kredytowania.

Analizując ofertę kredytów hipotecznych, można stwierdzić, że najlepsze oprocentowanie mają oferty ze zmienną stopą procentową. To one są przeważnie wybierane przez klientów.

Gdy przedstawiam ofertę moim klientom, zawsze pokazuję im  „czarny scenariusz”. To bardzo ważne, aby decydując się na kredyt mieć świadomość, że rata, którą przedstawia Ci Ekspert kredytowy, nie jest stałą ratą i może zmieniać się wraz z upływem czasu. Wpływ na to ma sytuacja polityczna i gospodarcza.

Zmienne oprocentowanie kredytu składa się z marży i WIBOR 3M lub 6M. O ile marża jest wynegocjowana na etapie składania wniosku/ analizy kredytu to WIBOR 3M i WIBOR 6M jest zmienny i jak sama nazwa wskazuje 3M – co 3 miesiące a 6M co 6 miesięcy się zmienia. Oznacza to, że co 3/6 miesięcy  bank przelicza Twój kredyt i wysyła zawiadomienie z nowym harmonogramem rat. Jeżeli wskaźniki wzrosną, będziesz płacił większą ratę i na odwrót, jak spadną, będziesz płacił mniejszą ratę.

WIBOR 3M

Czy warto kupić mieszkanie na kredyt?
WIBOR 3M – I 2010 – VI 2019 Źródło: https://www.money.pl/

Z powyższego wykresu widać, że np. 2012 r. maksymalna wartość WIBOR 3M wynosiła 5,14 p.p. Obecnie wynosi 1,72 p.p.

Jak to się ma do kredytu hipotecznego? O ile wcześniejsze wyliczenia (czas obecny) pokazują nam, że możemy otrzymać kredyt z ratą w przedziale od 1154 zł do 1937 zł,  to przy WIBOR 3M na poziomie 5,14 p.p. rata znajdzie się w przedziale 1536 zł  – 2487 zł.

Decydując się na kredyt hipoteczny, miej na uwadze to, że jest to zmienne oprocentowanie i że nikt nie zagwarantuje Ci oprocentowania takiego, jakie jest teraz. Z uwagi na to, że WIBOR 3M/6M jest obecnie na naprawdę niskim poziomie, podpowiadam moim Klientom, aby zaciągając kredyt hipoteczny, robili to tak, aby w przypadku wzrostu raty mieli możliwość jej spłaty. Posiadali tzw. bufor bezpieczeństwa.

Podsumowanie — Czy warto kupić mieszkanie na kredyt?

Wg mojej skromnej opinii, jeżeli mam do wyboru płacić czynsz w wysokości raty kredytu — wybieram kredyt i moje własne mieszkanie. Pamiętam przy tym jednak, że rata nie może być na poziomie moich maksymalnych możliwości finansowych, ponieważ w sytuacji zmiany oprocentowania mogę mieć problemy ze spłatą kredytu.

Oczywiście to jest moje zdanie i mój wybór. Jestem osobą szukającą stabilności, przyszłość wiąże z miejscem zamieszkania. Doskonale jednak rozumiem osoby, które wybiorą najem, który daje im większą mobilność. Wiem też, że są sytuacje, w których pomimo nawet największych chęci posiadania własnego mieszkania nie ma możliwości otrzymania kredytu hipotecznego. Jeżeli jesteś wśród tych osób, zachęcam Cię do spotkania z Ekspertem kredytowym, który być może podpowie jak znaleźć rozwiązanie.

* źródło bankier.pl


Temat kredytu hipotecznego to temat rzeka. Jeżeli masz jakiekolwiek pytania, skontaktuj się ze mną lub zostaw komentarz. Interesuje Cię jakiś szczególny temat? Napisz, a ja postaram się opisać temat na blogu.

Tworzę blog dla Was i chcę, aby wpisy były jak najbardziej dla Was wartościowe 🙂

Jeżeli szukasz specjalisty ds. kredytów, skontaktuje się ze mną lub zostaw poniżej komentarz. Jeżeli nawet mieszkasz daleko ode mnie, postaram się pomóc. Znam wielu bardzo dobrych specjalistów, których mogę Ci polecić 🙂


Aby nic Ci nie umknęło, zapisz się do NEWSLETTERA


Szybka gotówka

Przeczytaj również:

Doradca kredytowy – czy warto skorzystać?

Jak przygotować się do kredytu hipotecznego

Rynek pierwotny a wtórny

Zakup mieszkania od dewelopera

Wkład własny a kredyt hipoteczny

Zdolność kredytowa a kredyt hipoteczny cz. 1 – podstawy

Bernardeta Wiekiera
Bernardeta Wiekiera

Dodaj komentarz

avatar
  Subscribe  
Powiadom o