Całkowity koszt kredytu – przykładowa oferta kredytu hipotecznego

Oferta kredytu hipotecznego 1 1024x906 - Całkowity koszt kredytu - przykładowa oferta kredytu hipotecznego

Czy wiecie, że różnica w całkowitym koszcie kredytu hipotecznego w różnych bankach może sięgać nawet kilkudziesięciu tysięcy złotych? Domyślam się, że możecie o tym wiedzieć. W końcu z każdej strony głośno o tym mówią eksperci kredytowi, którzy chcą Wam pomóc w wyborze najkorzystniejszego kredytu hipotecznego.

O tym czy faktycznie tak jest i co ma wpływ na ostateczny koszt takiego kredytu, dowiecie się z poniższego artykułu. Wspólnie prześwietlimy przykładowe oferty dla konkretnej sytuacji. 

Oczywiście najkorzystniejszy nie oznacza najtańszy. Wiele czynników ma wpływ na to, abyśmy mogli nazwać ofertę kredytu atrakcyjną dla klienta. Niemniej jednak uważam, że świadomość różnic w kosztach pomiędzy bankami ma duże znaczenie i dlatego w tym artykule zajmiemy się właśnie tym tematem. 

Kredyt na zakup mieszkania – modelowy przykład 

W naszym przykładzie przyjmiemy, że o kredyt stara się para z dwójką dzieci. Mają około 30 lat, wspólny dochód netto 8 tys. zł. Umowa o pracę. Brak zobowiązań kredytowych. 

Chcą kupić spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego za kwotę 300 tys. zł. Posiadają 20% wkładu własnego. Wnioskują o kredyt w wysokości 240 tys. zł na 25 lat

Przygotowanie oferty kredytu hipotecznego 

Podczas spotkania z klientami moim celem jest dowiedzieć się, co jest najważniejsze dla nich przy wyborze kredytu hipotecznego. Czy są to minimalne opłaty „na start”, czy może brak prowizji przy wcześniejszej spłacie kredytu? Dla jednych ważne jest dodatkowe zabezpieczenie w postaci ubezpieczenia na życie. Dla innych wręcz przeciwnie – zero ubezpieczeń i kosztów z tym związanych. 

Gdy znam już oczekiwania moich klientów, przygotowuję ofertę. Weryfikuję kilkadziesiąt możliwych wariantów z różnych banków. To do mnie należy zadanie wybrania tych, które spełniają oczekiwania przyszłych kredytobiorców. 

Zawsze przedstawiam te oferty, które generują najniższy koszt całkowity dla klienta z uwzględnieniem jego dodatkowych potrzeb. 

W naszym przykładzie nie podam nazw banków – nie będę tutaj promować, ani robić antyreklamy żadnej instytucji bankowej. Poza tym stan, który za chwile zobaczycie w załączonej ofercie, jest na dzień pisania tego artykułu (16.02.2021). Za kilka dni oferta w każdym z tych banków może być całkiem inna. 

Moim celem jest zwrócenie Waszej uwagi na to, że w tym samym czasie różnica w całkowitym koszcie kredytu może wynosić nawet 100 tys. zł przy kwocie kredytu 240 tys. zł! 

W celu wyjaśnienia – oczywiście dla moich klientów przygotowuję kompletną ofertę z nazwami banków. Wiem, że jest to dla nich istotne podczas wyboru banków, do których ostatecznie składamy wnioski. 

Całkowity koszt kredytu 

Podczas standardowego przygotowywania oferty wybieram te banki, które są dla klientów w tej chwili najkorzystniejsze. Odrzucam te, które generują wysokie koszty. Oferta, którą tutaj omawiam, nie jest typową, którą przedstawiłabym moim klientom. Pokazuje Wam, jak skrajnie różne mogą być propozycje banków. Chcę Was uświadomić, że warto poświęcić swój czas na znalezienie odpowiedniego kredytu.

Zdjęcie omawianej oferty znajdziecie na górze tego artykułu, oraz małe wycinki dotyczące konkretnego zagadnienia w trakcie czytania. Pełną ofertę możecie pobrać TUTAJ.  

Kredyt hipoteczny 1024x207 - Całkowity koszt kredytu - przykładowa oferta kredytu hipotecznego
Calkowite koszty kredytu hipotecznego 1024x332 - Całkowity koszt kredytu - przykładowa oferta kredytu hipotecznego

Jest to oferta czterech dużych znanych banków. Całkowity koszt kredytu w SYMULACJI nr 3 i 4 jest znacznie wyższy niż w SYMULACJI nr 1 i 2. Od razu wyjaśniam, że wybrałam najlepsze oferty spośród ofert obowiązujących w danych bankach. 

Oznacza to, że jeżeli pójdziecie do banku przedstawionego w SYMULACJI nr 3, to otrzymacie właśnie tę ofertę (przypominam, że warunki są aktualne na dzień pisania artykułu). Ponieważ jest to duży bank, cieszący się sporym zaufaniem swoich klientów, może okazać się, że nie będziecie zainteresowani poszukiwaniem lepszych rozwiązań. Jak się okazuje, może Was to kosztować kilkanaście tysięcy zł więcej w porównaniu do oferty konkurencyjnych banków. 

W przypadku SYMULACJI nr 4 jest to oferta promocyjna, obowiązująca w przypadku zakupu spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego. Ten bank podwyższa marżę w przypadku tego typu mieszkań, co ma olbrzymi wpływ na całkowity koszt kredytu. Co prawda daje możliwość obniżenia marży pod warunkiem, że w ciągu roku od podpisania umowy kredytowej, przekształcicie to prawo w prawo własności. W wielu przypadkach jest to możliwe, ale wymaga poświęcenia dodatkowych kosztów i czasu. 

Jeżeli jesteście klientami tego banku i z „lojalności” będziecie chcieli skorzystać z jego usług, to może Was to wiele kosztować. Różnica w całkowitym koszcie pomiędzy symulacją nr 1 a 4 wynosi  99 500 zł.

Niestety wiara w „Nasz Bank” może być dla nas kosztowna. Często spotykam się z klientami nastawionymi na swój bank. Niejednokrotnie jednak zmieniają zdanie po przedstawieniu oferty innych banków.  

Dlatego uważam, że warto skorzystać z usług eksperta kredytowego, który tak jak ja, pokaże aktualne zestawienie różnych banków. Dzięki temu sami w jednym miejscu przekonacie się, jak duża może być różnica pomiędzy nimi. 

Koszty początkowe kredytu hipotecznego 

Koszty początkowe, czyli np. prowizja lub ubezpieczenie na życie (lub od utraty pracy) płatne z góry mogą dla wielu osób stanowić duże obciążenie. Zwykle wynoszą ok. 1-3% kwoty kredytu. Do tego należy przygotować gotówkę na pokrycie dodatkowych kosztów transakcyjnych (np. koszty notarialne, koszty biura nieruchomości itp.).

Koszty poczatkowe kredytu hipotecznego 1024x290 - Całkowity koszt kredytu - przykładowa oferta kredytu hipotecznego

Dla wielu moich klientów istotne jest to, aby początkowe opłaty były jak najniższe. Jak wynika z omawianej oferty, z tymi kosztami bywa różnie. 

To, co łączy wszystkie banki to koszt wyceny nieruchomości, która jest obowiązkowa w przypadku kredytów hipotecznych. Ten koszt można zminimalizować jeżeli składamy wnioski do banków, które akceptują zewnętrzne operaty szacunkowe. Jeden operat – kilka banków. Niestety nie wszystkie banki akceptują tego typu operaty, co wiąże się z koniecznością opłacenia wyceny zleconej przez bank (dotyczy banków z SYMULACJI nr 3 i 4).  

W przypadku banku z SYMULACJI nr 3 dochodzi nam koszt ubezpieczenia w wysokości 3,2% kwoty kredytu, czyli 7800 zł. Oczywiście możecie skorzystać z innej oferty tego banku z prowizją w wysokości 2% kwoty kredytu. Niestety marża (składnik oprocentowania) będzie na wyższym poziomie, co w konsekwencji wpłynie na jeszcze wyższy całkowity koszt kredytu.

W SYMULACJI nr 2 widzimy ofertę z prowizją 1,25%, co daje kwotę 3000 zł. Możecie skorzystać z oferty z 0% prowizji, co będzie również miało wpływ na wyższe oprocentowanie kredytu i całkowity koszt.  W tym przypadku różnica jednak nie będzie tak duża jak w SYMULACJI nr 3 i dla osób, które nie mogą sobie pozwolić na wysokie koszty początkowe, może okazać się to dobra alternatywa. 

Dlaczego o tym piszę? Dlatego, że czasem niewielkie modyfikacje oferty np. w zakresie wysokości prowizji za udzielenie kredytu mogę mieć bardzo duży  wpływ na całkowity koszt kredytu. Ekspert kredytowy, który ma doświadczenie i potrafi słuchać swoich klientów,  jest w stanie tak dopasować ofertę, aby spełniała ich oczekiwania i była dla nich najkorzystniejsza. 

Skąd taka różnica w całkowitym koszcie kredytu? 

Na wysokość całkowitego kosztu kredytu wpływa przede wszystkim wysokość oprocentowania. Jest to długoterminowe zobowiązanie i każdy ułamek procenta ma znaczenie!

Do tego dochodzą koszty początkowe w postaci np. prowizji za udzielenie kredytu lub koszty miesięczne związane ze składkami ubezpieczenia na życie (lub od utraty pracy). 

Kredyt hipoteczny 1024x207 - Całkowity koszt kredytu - przykładowa oferta kredytu hipotecznego
Koszty miesieczne kredytu hipotecznego 1024x170 - Całkowity koszt kredytu - przykładowa oferta kredytu hipotecznego

W przypadku SYMULACJI nr 1 jest to dodatkowa kwota do raty w wysokości 174 zł miesięcznie. Jest to ubezpieczenie, które jest obowiązkowe przez pierwsze trzy lata. Skutkiem tego jest to, że przez te pierwsze trzy lata będziemy płacić wyższą ratę niż w przypadku SYMULACJI nr 2 i 3. Jednak skorzystanie z oferty z pakietem ubezpieczeń daje nam niższe oprocentowanie kredytu, co ma wpływ na wysokość odsetek. Ostatecznie pomimo wyższej raty przez pierwsze trzy lata i tak ten kredyt okaże się korzystniejszy finansowo dla nas. Oczywiście to rozwiązanie nie będzie dobre dla osób, które oczekują niższej raty już od samego początku. Często klienci są w stanie zaakceptować wyższy koszt kredytu w zamian za niższą ratę. 

Hm… Brzmi dziwnie, prawda? Jak to możliwe, aby przy niższej racie kredyt był droższy? Możliwe. Po pierwsze niższe raty często występują przy wysokich prowizjach za udzielenie kredytu. Po drugie są to tylko pozornie niższe raty. W przypadku SYMULACJI nr 1 faktycznie przez pierwsze trzy lata będzie wysoka rata, ale za to po tym okresie przez kolejne 22 lata rata będzie niższa o kilkadziesiąt złotych w porównaniu do konkurencyjnych banków. Sumarycznie będzie to miało duży wpływ na całkowity koszt kredytu.

Podsumowanie 

Tak jak już wcześniej wspomniałam, nie jest to typowa oferta, którą otrzymaliby moi klienci. Tutaj pokazałam Wam cztery wybrane banki i ich najlepsze oferty dla naszego przykładu. Na ofercie przygotowanej dla klienta najprawdopodobniej nie pojawiłyby się banki z SYMULACJI nr 3 i 4. Po prostu są inne lepsze. 

To co tutaj przeanalizowaliśmy, to możliwa sytuacja, która może Was spotkać jeżeli sami będziecie szukać dla siebie kredytu i tym samym ograniczycie się tylko do kilku banków. Możecie pechowo trafić do tych, które akurat w tym momencie nie mają atrakcyjnej oferty. Ryzykiem jest również zaufanie swojemu bankowi. To, że od lat posiadacie w nim rachunek osobisty, nie oznacza, że otrzymacie korzystne warunki. Może więc okazać się, że wybierzecie bank, w którym całkowity koszt kredytu będzie kilkadziesiąt tysięcy wyższy niż w innym konkurencyjnym banku.  

Dlatego zachęcam Was do tego, aby skorzystać z usług eksperta kredytowego. W jaki sposób wygląda taka współpraca, przeczytacie w artykule Doradca kredytowy – czy warto skorzystać?

Jeżeli natomiast jesteście z mojej okolicy i poszukujecie eksperta kredytowego, to zapraszam do kontaktu 🙂 Jest to dla Was usługa bezpłatna, ponieważ wynagrodzenie otrzymuję z banku, w którym finalnie uruchomicie kredyt. 

Przeczytaj również:

Jak przygotować się do kredytu hipotecznego?

Kiedy należy wpłacić wkład własny i jak go udokumentować?

Księga wieczysta – jak, gdzie i kiedy należy się z nią zapoznać?

Umowa przedwstępna, podpisuj ją świadomie – zadatek czy zaliczka?

Rata równa czy malejąca – kredyt hipoteczny

Oferta przygotowana przy pomocy porównywarki dla ekspertów kredytowych finpack.pl


Chcesz być na bieżąco?

Obserwuje mnie na:




3 myśli na “Całkowity koszt kredytu – przykładowa oferta kredytu hipotecznego”

Dodaj komentarz

Twój adres email nie zostanie opublikowany. Pola, których wypełnienie jest wymagane, są oznaczone symbolem *