Dom może mieć długi widoczne w księdze wieczystej albo zaległości poza tym rejestrem. Przed zakupem sprawdź numer KW, przeanalizuj przede wszystkim działy III i IV oraz poproś sprzedającego o aktualne zaświadczenia dotyczące czynszu, mediów i podatku od nieruchomości. Hipoteka obciąża nieruchomość także po zmianie właściciela, natomiast długi za media zwykle pozostają zobowiązaniem poprzedniego właściciela.
1. Zacznij od księgi wieczystej
Księga wieczysta jest publicznym rejestrem stanu prawnego nieruchomości. Aby sprawdzić ją online, potrzebujesz jej numeru. Sprzedający powinien go udostępnić przed podpisaniem umowy przedwstępnej lub aktu notarialnego.
Po uzyskaniu numeru wejdź na portal Elektronicznych Ksiąg Wieczystych pod adresem ekw.ms.gov.pl. Wpisz numer w wyszukiwarce i otwórz aktualną treść księgi. Samo przeglądanie wpisów jest bezpłatne. Jeżeli numeru nie znasz, możesz zwrócić się do wydziału ksiąg wieczystych sądu rejonowego właściwego dla położenia domu, choć w praktyce najpierw należy poprosić o niego właściciela.
Nie ograniczaj się do sprawdzenia, czy w dziale IV widnieje hipoteka. Dział III może zawierać informacje o egzekucji, roszczeniach albo prawach osób trzecich, które utrudnią korzystanie z nieruchomości.
2. Jak czytać działy III i IV księgi wieczystej?
Pod kątem zadłużenia i ryzyka zakupu najważniejsze są dwa działy:
| Dział | Co zawiera | Znaczenie dla kupującego |
|---|---|---|
| Dział III | Prawa, roszczenia i ograniczenia, między innymi służebności, ostrzeżenia, zajęcia i informacje o egzekucji | Może ujawnić ograniczenia w korzystaniu z domu, roszczenia osób trzecich albo postępowanie egzekucyjne |
| Dział IV | Hipoteki, w tym hipoteka umowna i hipoteka przymusowa | Pokazuje, czy nieruchomość zabezpiecza dług oraz kto jest wierzycielem hipotecznym |
| Dział II | Własność i użytkowanie wieczyste | Pozwala sprawdzić, czy osoba sprzedająca jest uprawniona do zbycia domu i czy wszyscy właściciele uczestniczą w transakcji |
W dziale IV sprawdź rodzaj hipoteki, jej sumę, walutę, wierzyciela oraz wierzytelność, którą zabezpiecza. Hipoteka umowna najczęściej zabezpiecza kredyt lub pożyczkę. Hipoteka przymusowa może zostać ustanowiona bez zgody właściciela, na przykład na podstawie tytułu wykonawczego albo z powodu zaległości publicznoprawnych.
Hipoteka nie znika automatycznie po sprzedaży domu. Wierzyciel może dochodzić zaspokojenia z nieruchomości niezależnie od tego, kto jest jej właścicielem. Dlatego zakup domu z hipoteką wymaga ustalenia w akcie notarialnym, jak i kiedy zostanie spłacony wierzyciel oraz na jakiej podstawie hipoteka zostanie wykreślona.
Zwróć uwagę także na wzmianki o wnioskach. Oznaczają, że do sądu wpłynął wniosek dotyczący księgi, ale nie został jeszcze ujawniony w pełnej treści wpisu. Wzmianka może dotyczyć nowej hipoteki, zmiany właściciela albo innego obciążenia. Przed transakcją trzeba ją wyjaśnić z notariuszem i sprzedającym.
3. Jak sprawdzić długi poza księgą wieczystą?
Księga wieczysta nie pokazuje wszystkich zaległości. Nie znajdziesz w niej zwykłego długu za prąd, gaz, wodę, wywóz odpadów czy bieżące opłaty związane z utrzymaniem domu. Zwykle są to długi osobiste poprzedniego właściciela, a nie obciążenia nieruchomości. Mogą jednak utrudnić przepisanie umów albo rozliczenie zużycia.
Poproś sprzedającego o aktualne dokumenty potwierdzające brak zaległości:
- Czynsz i opłaty administracyjne – zaświadczenie od zarządcy, wspólnoty mieszkaniowej albo spółdzielni, jeżeli dom jest częścią takiego zasobu.
- Media – potwierdzenia od dostawców energii elektrycznej, gazu i wody albo pisemne rozliczenia przedstawione przez sprzedającego.
- Wywóz odpadów – informacja o uregulowaniu opłat wobec gminy lub usługodawcy.
- Podatek od nieruchomości – zaświadczenie z urzędu gminy lub miasta o braku zaległości.
- Opłaty publicznoprawne – potwierdzenie dotyczące użytkowania wieczystego, jeżeli ma zastosowanie.
Urząd albo dostawca może odmówić udzielenia informacji osobie postronnej z powodu ochrony danych. Dlatego dokumenty powinien uzyskać sprzedający i przekazać je kupującemu. Zaświadczenie jest aktualne na dzień wydania, więc nie warto opierać się na dokumencie sprzed wielu miesięcy.
W dniu wydania domu sporządź protokół ze stanami liczników. Pozwoli to rozdzielić zużycie sprzed sprzedaży od kosztów obciążających nowego właściciela.
4. Na co uważać przed aktem notarialnym?
Odmowa podania numeru księgi wieczystej to poważny sygnał ostrzegawczy. Podobnie należy traktować niechęć do przedstawienia zaświadczeń, presję na szybkie podpisanie umowy albo rozbieżności między treścią KW, dokumentami własności i informacjami podawanymi przez sprzedającego.
Notariusz sprawdza księgę wieczystą w związku z przygotowaniem aktu, w tym jej stan na dzień czynności. Nie zastępuje to jednak wcześniejszej weryfikacji kupującego. Notariusz nie ma też automatycznego dostępu do wszystkich informacji o rachunkach, czynszu czy podatkach. Jeżeli księga jest skomplikowana, zawiera wzmianki albo hipoteki, przed podpisaniem dokumentów skonsultuj ją z notariuszem lub prawnikiem.
Jeżeli nieruchomość nie ma księgi wieczystej, ryzyko weryfikacji jest większe. Trzeba przeanalizować dokument, na podstawie którego sprzedający nabył własność, sprawdzić ciąg poprzednich umów oraz uzyskać zaświadczenia od zarządcy, gminy i dostawców. Brak KW nie oznacza braku zadłużenia.
Lista kontrolna przed podpisaniem aktu
Przed finalizacją zakupu upewnij się, że masz:
- numer księgi wieczystej i potwierdzenie, że dotyczy właściwego domu oraz działki;
- przejrzane działy II, III i IV, w tym wyjaśnione wzmianki;
- informację, czy istnieje hipoteka umowna, przymusowa albo inne zajęcie;
- aktualne zaświadczenie o braku zaległości czynszowych i administracyjnych;
- potwierdzenia rozliczenia prądu, gazu, wody i wywozu odpadów;
- zaświadczenie z gminy lub miasta o uregulowaniu podatku od nieruchomości;
- ustalone w akcie notarialnym zasady spłaty i wykreślenia hipoteki, jeżeli jest wpisana;
- protokół przekazania domu ze stanami liczników.
Artykuł ma charakter informacyjny i nie zastępuje indywidualnej analizy notarialnej ani porady prawnej. Przy zakupie nieruchomości obciążonej hipoteką, wzmianką lub postępowaniem egzekucyjnym skonsultuj dokumenty z notariuszem albo prawnikiem.
