Darowizna działki budowlanej wymaga aktu notarialnego, a do kancelarii trzeba dostarczyć dokumenty stron oraz dokumentację nieruchomości. Notariusz sprawdza stan prawny działki, pobiera należne opłaty i składa elektroniczny wniosek o wpis własności do księgi wieczystej.
Dlaczego darowizna działki wymaga notariusza?
Przeniesienie własności działki w drodze darowizny musi nastąpić w formie aktu notarialnego. Brak tej formy powoduje nieważność umowy. Obdarowany staje się właścicielem z chwilą podpisania aktu, natomiast późniejszy wpis w księdze wieczystej ujawnia tę zmianę w rejestrze.
Komplet dokumentów pozwala notariuszowi zweryfikować właściciela, oznaczenie działki, sposób jej nabycia oraz ewentualne ograniczenia. Po podpisaniu aktu notariusz składa do sądu wieczystoksięgowego elektroniczny wniosek o wpis prawa własności.
Jakie dokumenty zabrać do notariusza?
Dokumenty stron umowy
Każda osoba fizyczna powinna przygotować dokument tożsamości oraz podstawowe dane potrzebne do sporządzenia aktu. Do kancelarii należy zabrać:
- ważny dowód osobisty albo paszport darczyńcy i obdarowanego,
- numery PESEL, imiona i nazwiska oraz imiona rodziców stron,
- adres zamieszkania i ewentualnie adres do doręczeń,
- informację o stanie cywilnym, obywatelstwie i stopniu pokrewieństwa między stronami.
Jeżeli któraś ze stron działa przez pełnomocnika, potrzebne będzie pełnomocnictwo obejmujące zawarcie umowy darowizny. Gdy stroną jest spółka lub inna osoba prawna, notariusz może wymagać między innymi danych z KRS, numerów NIP i REGON, dokumentów reprezentacji oraz zgody właściwego organu.
Dokumenty dotyczące działki
Podstawowy zestaw dokumentów nieruchomości obejmuje:
- numer księgi wieczystej, a w razie potrzeby także aktualny odpis lub wydruk jej treści,
- wypis z rejestru gruntów dotyczący działki lub wszystkich działek ujawnionych w księdze wieczystej,
- wyrys z mapy ewidencyjnej, jeżeli działka ma być odłączona do nowej księgi wieczystej albo darowizna dotyczy części nieruchomości,
- wypis z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego albo zaświadczenie o jego braku, ewentualnie decyzję o warunkach zabudowy,
- dokument potwierdzający podstawę nabycia działki przez darczyńcę.
Podstawa nabycia może mieć postać aktu notarialnego, na przykład umowy sprzedaży lub wcześniejszej darowizny, prawomocnego postanowienia sądu o stwierdzeniu nabycia spadku albo aktu poświadczenia dziedziczenia. Jeżeli działka została odziedziczona, darowana lub nabyta w wyniku nieodpłatnego zniesienia współwłasności, notariusz może wymagać także zaświadczenia naczelnika urzędu skarbowego potwierdzającego zapłatę podatku, zwolnienie z niego albo wygaśnięcie zobowiązania.
Wypis z rejestru gruntów określa między innymi oznaczenie ewidencyjne działki, jej powierzchnię i sposób użytku. Wyrys jest natomiast fragmentem mapy ewidencyjnej. Nie są to dokumenty zamienne. Jeżeli działka powstała w wyniku podziału, a zmiana nie została jeszcze ujawniona w księdze wieczystej, mogą być potrzebne także ostateczna decyzja zatwierdzająca podział, wykaz zmian gruntowych, wypis i wyrys.
Notariusz powinien również znać rynkową wartość działki, przewidywaną datę jej wydania oraz warunki przekazania. Przy działce zabudowanej mogą być potrzebne informacje o budynkach, a czasem także dokumenty ewidencyjne dotyczące zabudowy.
Jak przebiega darowizna i jakie są koszty?
Najpierw kancelaria sprawdza, jakie dokumenty są wymagane w konkretnej sprawie. Po ich otrzymaniu notariusz analizuje księgę wieczystą i pozostałe załączniki, przygotowuje projekt aktu, a następnie odczytuje go stronom. Po podpisaniu aktu pobiera należne opłaty i przekazuje wniosek do sądu wieczystoksięgowego.
Na koszt czynności składają się taksa notarialna, 23% VAT od wynagrodzenia notariusza, opłata sądowa, wynagrodzenie za wypisy aktu oraz ewentualny podatek od spadków i darowizn. Maksymalne stawki taksy zależą od wartości działki:
| Wartość działki | Maksymalna taksa netto | Sposób obliczenia |
|---|---|---|
| Do 3000 zł | 100 zł | Stawka stała |
| Powyżej 3000 do 10 000 zł | 100 zł plus 3% | Od nadwyżki ponad 3000 zł |
| Powyżej 10 000 do 30 000 zł | 310 zł plus 2% | Od nadwyżki ponad 10 000 zł |
| Powyżej 30 000 do 60 000 zł | 710 zł plus 1% | Od nadwyżki ponad 30 000 zł |
| Powyżej 60 000 do 1 000 000 zł | 1010 zł plus 0,4% | Od nadwyżki ponad 60 000 zł |
Przy wyższych wartościach działki obowiązują kolejne progi określone w rozporządzeniu o maksymalnych stawkach taksy notarialnej. Notariusz pobiera także 200 zł opłaty sądowej za wpis własności w księdze wieczystej. Jeżeli trzeba założyć nową księgę lub odłączyć działkę, mogą pojawić się dodatkowe opłaty. Wypisy aktu są rozliczane osobno, zależnie od ich liczby i objętości.
Podatek od darowizny i rola notariusza
Darowizna działki może podlegać podatkowi od spadków i darowizn. Jego wysokość zależy od wartości rynkowej nieruchomości oraz grupy podatkowej, do której należy obdarowany. Najbliżsi członkowie rodziny, między innymi małżonek, dzieci, rodzice, wnuki, rodzeństwo, pasierb, ojczym i macocha, mogą korzystać ze zwolnienia przewidzianego dla tak zwanej grupy 0, jeżeli spełnione są warunki ustawowe.
Przy darowiźnie zawieranej w formie aktu notarialnego notariusz jest płatnikiem podatku. Oznacza to, że obdarowany nie składa samodzielnie formularza SD-Z2 w związku z tą czynnością. Notariusz oblicza należność, pobiera podatek, jeżeli jest wymagany, i przekazuje odpowiednie informacje organowi podatkowemu. Zwolnienie podatkowe nie obejmuje taksy notarialnej, VAT-u ani opłat sądowych.
Przed umówieniem terminu podpisania aktu warto wysłać kancelarii skany dokumentów. Notariusz potwierdzi wtedy, czy potrzebne są dodatkowe zaświadczenia albo dokumenty związane z podziałem działki.
Co spakować do teczki przed wizytą?
Przed wyjściem do kancelarii sprawdź, czy masz:
- dowody osobiste lub paszporty darczyńcy i obdarowanego,
- dane osobowe stron oraz informację o ich pokrewieństwie i stanie cywilnym,
- numer księgi wieczystej i dokument potwierdzający własność darczyńcy,
- wypis z rejestru gruntów oraz, gdy jest wymagany, wyrys z mapy ewidencyjnej,
- dokument dotyczący miejscowego planu albo decyzję o warunkach zabudowy,
- zaświadczenie z urzędu skarbowego, jeżeli działka została wcześniej nabyta w sposób powodujący taki obowiązek,
- środki na taksę, VAT, wypisy i opłaty sądowe.
Ostateczny wykaz zależy od historii działki, jej podziału, zabudowy i sytuacji rodzinnej stron. Najbezpieczniej przekazać notariuszowi dokumenty przed wizytą, aby kancelaria mogła potwierdzić ich aktualność i kompletność.
Artykuł nie stanowi porady prawnej ani podatkowej. Przed podpisaniem aktu notarialnego uzyskaj indywidualne informacje od notariusza, który oceni dokumenty i stan prawny konkretnej nieruchomości.
