Dom można przepisać na dziecko bez podatku od spadków i darowizn, najczęściej w formie darowizny objętej zwolnieniem dla tak zwanej grupy zerowej. Nie oznacza to jednak, że czynność będzie bezpłatna. Trzeba uwzględnić akt notarialny, opłatę za wpis w księdze wieczystej oraz ewentualne wypisy aktu. Przed wyborem rozwiązania należy też ocenić ryzyko zachowku.
Jak najtaniej przepisać dom na dziecko?
Najprostszą drogą jest umowa darowizny zawarta u notariusza. Dziecko należy do grupy zerowej określonej w art. 4a ustawy o podatku od spadków i darowizn, dlatego darowizna nieruchomości od rodzica może korzystać z pełnego zwolnienia z tego podatku.
„Bez podatku” nie znaczy jednak „bez kosztów”. Przy przeniesieniu własności pojawiają się między innymi taksa notarialna, wynagrodzenie za wypisy aktu oraz opłata sądowa za wpis własności do księgi wieczystej. Maksymalne stawki taksy wynikają z rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości, a ostateczny koszt zależy między innymi od wartości nieruchomości i zakresu czynności.
Darowizna, dożywocie czy testament?
Wybór formy przekazania domu zależy nie tylko od podatku, lecz także od tego, kiedy dziecko ma stać się właścicielem i czy rodzic chce zachować zabezpieczenie mieszkaniowe. Najważniejsze różnice przedstawia tabela:
| Metoda | Podatek | Zachowek | Moment przeniesienia własności |
|---|---|---|---|
| Darowizna | Co do zasady 0% dla dziecka po spełnieniu warunków zwolnienia | Darowany dom może zostać uwzględniony przy obliczaniu zachowku | Za życia rodzica, po zawarciu aktu notarialnego |
| Umowa dożywocia | PCC w wysokości 2% wartości rynkowej nieruchomości | Zwykle nie zasila substratu zachowku, ponieważ jest umową odpłatną | Za życia rodzica, po zawarciu aktu notarialnego |
| Testament | Możliwe zwolnienie z podatku od spadków po dopełnieniu formalności | Pominięci uprawnieni nadal mogą żądać zachowku | Po śmierci rodzica |
Darowizna sprawdzi się, gdy rodzic chce od razu przekazać własność i nie potrzebuje świadczeń od dziecka. Dożywocie wiąże się z obowiązkiem utrzymania rodzica, zapewnienia mu mieszkania, wyżywienia, pomocy w chorobie i pogrzebu zgodnego z miejscowymi zwyczajami. Zakres obowiązków można dokładniej określić w akcie notarialnym.
Testament nie przenosi własności za życia. Jeżeli celem jest przekazanie konkretnego domu wskazanemu dziecku z chwilą śmierci, można rozważyć zapis windykacyjny, który wymaga testamentu notarialnego. Takie rozwiązanie również nie wyłącza automatycznie roszczeń o zachowek.
Jak działa zwolnienie z podatku dla dziecka?
Zwolnienie wynika z przepisów dotyczących grupy zerowej. Obejmuje między innymi dzieci, wnuki, rodziców, małżonka, rodzeństwo, pasierba, ojczyma i macochę. Przy darowiźnie nieruchomości najważniejsza jest forma aktu notarialnego.
W przypadku umowy darowizny domu sporządzonej u notariusza notariusz jako płatnik podatku stosuje zwolnienie i przekazuje wymagane informacje organowi podatkowemu. Obdarowane dziecko nie musi wtedy samodzielnie składać formularza SD-Z2 tylko po to, aby zgłosić tę darowiznę.
Formularz SD-Z2 ma znaczenie przede wszystkim przy darowiznach, które nie są objęte aktem notarialnym, na przykład przy darowiźnie pieniężnej. W takiej sytuacji obdarowany powinien:
- zgłosić nabycie na formularzu SD-Z2 w ciągu 6 miesięcy od powstania obowiązku podatkowego;
- złożyć formularz do właściwego urzędu skarbowego;
- udokumentować przekazanie pieniędzy przelewem na rachunek bankowy, rachunek w SKOK albo przekazem pocztowym;
- zachować potwierdzenia przelewu i dokumenty dotyczące darowizny.
Jeżeli dom ma trafić do majątku wspólnego dziecka i jego małżonka, sytuacja podatkowa może się zmienić. Zięć lub synowa nie należą do grupy zerowej względem rodziców drugiego małżonka. Dlatego w umowie warto jasno wskazać, czy darowizna jest kierowana do majątku osobistego dziecka, czy do majątku wspólnego małżonków.
Darowizna a ryzyko zachowku
Zachowek jest roszczeniem pieniężnym przysługującym określonym najbliższym członkom rodziny spadkodawcy, jeżeli zostali pominięci przy dziedziczeniu albo otrzymali mniej, niż wynika z ustawowej ochrony. Uprawnieni to przede wszystkim zstępni, czyli dzieci i wnuki, oraz małżonek. W określonych sytuacjach do tego kręgu należą także rodzice spadkodawcy.
Darowizna domu na rzecz jednego dziecka może zostać uwzględniona przy obliczaniu tak zwanego substratu zachowku. Po śmierci rodzica pominięte rodzeństwo może więc wystąpić z żądaniem zapłaty, jeżeli wartość otrzymanego majątku narusza jego ustawowe uprawnienie. Co do zasady zachowek wynosi połowę udziału spadkowego, który przypadłby danej osobie przy dziedziczeniu ustawowym. Dla małoletniego zstępnego lub osoby trwale niezdolnej do pracy jest to co do zasady dwie trzecie tego udziału.
Umowa dożywocia działa inaczej. Jest odpłatna i wzajemna, ponieważ dziecko otrzymuje nieruchomość w zamian za obowiązek utrzymania rodzica. Z tego powodu dom przekazany na podstawie rzeczywistej umowy dożywocia co do zasady nie jest doliczany do substratu zachowku. Nie oznacza to jednak, że każda umowa nazwana dożywociem automatycznie rozwiąże wszystkie problemy. Jej treść powinna odpowiadać rzeczywistym ustaleniom stron.
Darowizna może nie powodować podatku, ale może wywołać późniejsze roszczenia o zachowek. Dożywocie wiąże się z PCC, lecz zwykle lepiej chroni obdarowane dziecko przed takim roszczeniem.
Wydziedziczenie nie jest prostym sposobem na pominięcie dziecka. Może być skuteczne tylko w przypadkach wskazanych w Kodeksie cywilnym i wymaga podania przyczyny w testamencie. Przy takiej decyzji potrzebna jest analiza konkretnej sytuacji przez notariusza albo prawnika.
Jak przepisać dom u notariusza?
Procedura zwykle przebiega w kilku etapach:
- Ustal wartość rynkową nieruchomości i wybierz formę przekazania, czyli darowiznę albo dożywocie.
- Przygotuj dokument potwierdzający własność, numer księgi wieczystej, dokumenty tożsamości oraz dokumenty dotyczące nieruchomości wymagane przez kancelarię.
- Przekaż notariuszowi informacje o stanie rodzinnym, majątku wspólnym, obciążeniach i prawie do korzystania z domu.
- Podpisz akt notarialny, a następnie dopilnuj wpisu nowego właściciela w księdze wieczystej.
W akcie darowizny można zastrzec na przykład służebność osobistą mieszkania, jeśli rodzic chce zachować prawo do zamieszkiwania w domu. Przy umowie dożywocia zakres świadczeń dziecka powinien być opisany możliwie konkretnie. Jeżeli nieruchomość jest obciążona hipoteką, należy wcześniej ustalić z notariuszem i bankiem skutki planowanej czynności.
Najtańszą pod względem podatku drogą jest zwykle darowizna dla dziecka z grupy zerowej, ale przed jej zawarciem trzeba ocenić zachowek i bezpieczeństwo rodzica. Gdy ważniejsze jest dożywotnie utrzymanie oraz ograniczenie przyszłych roszczeń rodzeństwa, warto przeanalizować umowę dożywocia mimo obowiązku zapłaty PCC.
Artykuł ma charakter informacyjny i nie stanowi porady prawnej, podatkowej ani notarialnej. Skutki przekazania nieruchomości zależą od treści umowy, ustroju majątkowego, obciążeń domu i sytuacji rodzinnej. Przed podpisaniem aktu skonsultuj sprawę z notariuszem lub prawnikiem.
