W 2026 roku nie odliczysz w PIT wydatków na budowę domu jako nowej inwestycji. Nie obowiązuje ogólna ulga budowlana, która pozwalałaby pomniejszyć podatek o koszty materiałów, robocizny, projektu czy działki. Wyjątkiem są prawa nabyte do dawnych ulg mieszkaniowych. Faktury budowlane mogą mieć znaczenie także przy późniejszej sprzedaży nieruchomości.
Czy budowę domu można odliczyć od podatku?
Sama budowa domu nie daje obecnie prawa do bieżącego odliczenia w zeznaniu PIT. Dotyczy to zarówno zakupu materiałów, jak i wydatków na usługi budowlane, projekt, adaptację dokumentacji czy nadzór. Dawne ulgi budowlane zostały wycofane, a informacje o ich obecnym stosowaniu często dotyczą praw nabytych albo nieaktualnych programów.
Nie należy też utożsamiać rozliczenia w PIT ze zwrotem VAT za materiały budowlane. Historyczne rozwiązania dotyczące zwrotu VAT nie tworzą obecnie ogólnego prawa do odzyskania podatku przez osoby budujące dom. Wydatków z nowej budowy nie wpisuje się więc automatycznie do formularza PIT/D.
Prawa nabyte i formularz PIT/D
PIT/D służy przede wszystkim do kontynuowania dawnych ulg mieszkaniowych. Składa się go razem z właściwym zeznaniem, takim jak PIT-36, PIT-37 albo PIT-28. Nie jest samodzielnym zeznaniem podatkowym. Jeżeli nie masz prawa nabytego do konkretnej ulgi, sam fakt ponoszenia wydatków na budowę lub remont nie uzasadnia złożenia tego załącznika.
Prawa nabyte oznaczają możliwość dalszego korzystania z odliczenia rozpoczętego w okresie, gdy dana ulga obowiązywała. Nie można natomiast rozpocząć takiego odliczenia dzisiaj tylko dlatego, że inwestycja odpowiada celom, które dawniej obejmowała ulga.
| Rodzaj ulgi | Warunek kontynuacji | Gdzie wykazać? |
|---|---|---|
| Ulga odsetkowa | Kredyt mieszkaniowy zaciągnięty w latach 2002–2006 oraz zachowane prawa nabyte | PIT/D, część B.1 |
| Spłata kredytu lub pożyczki z pracy | Kredyt bankowy albo pożyczka z zakładu pracy otrzymane w 1992 lub 1993 roku i zachowane prawa nabyte | PIT/D, część B.2 i B.3 |
| Systematyczne oszczędzanie w kasie mieszkaniowej | Umowa o kredyt kontraktowy zawarta przed 1 stycznia 2002 roku oraz zachowane prawa nabyte | PIT/D, część C |
| Niewykorzystane dawne ulgi mieszkaniowe | Prawo do odliczenia powstało w okresie obowiązywania konkretnej ulgi | PIT/D, w odpowiedniej części formularza |
W przypadku ulgi odsetkowej odliczeniu podlegają zapłacone odsetki od kwalifikowanego kredytu, a nie spłacany kapitał. Według przekazanych informacji kontynuowanie tego odliczenia może trwać nie dłużej niż do 31 grudnia 2028 roku, o ile podatnik nadal spełnia warunki wynikające z przepisów. Przy pierwszym rozliczeniu ulgi może być potrzebne oświadczenie PIT-2K.
Jeśli korzystasz z praw nabytych, przed wypełnieniem załącznika sprawdź kolejno:
- Ustal, z jakiej konkretnej ulgi korzystałeś w latach, gdy przepisy na to pozwalały.
- Zweryfikuj datę zawarcia umowy kredytu, pożyczki albo umowy z kasą mieszkaniową.
- Porównaj dotychczas wykorzystane odliczenia z limitem właściwym dla danej ulgi.
- Zbierz dokumenty potwierdzające zapłatę, wysokość odsetek lub wpłat oraz wcześniejsze rozliczenia.
Dokumenty dotyczące praw nabytych przechowuj przez okres wymagany przepisami. Zgodnie z przekazanym materiałem dokumentację przechowuje się przez 5 pełnych lat, licząc od końca roku złożenia zeznania. Urząd skarbowy może zażądać jej okazania podczas czynności sprawdzających.
Dlaczego warto zachować faktury budowlane?
Faktury za budowę nie dają bieżącej ulgi, ale mogą obniżyć dochód do opodatkowania przy sprzedaży domu. Jeżeli sprzedasz nieruchomość przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku, w którym ją nabyłeś lub wybudowałeś, sprzedaż może podlegać rozliczeniu w PIT-39. Wtedy udokumentowane wydatki związane z wytworzeniem nieruchomości mogą stanowić koszt uzyskania przychodu.
W dokumentacji warto zachować przede wszystkim:
- Materiały budowlane – faktury za produkty wykorzystane przy wznoszeniu i wykończeniu domu.
- Usługi wykonawców – dokumenty dotyczące robót budowlanych, instalacyjnych i wykończeniowych.
- Projekt i jego adaptację – faktury za dokumentację potrzebną do realizacji inwestycji.
- Inne udokumentowane nakłady – wydatki, które można powiązać z budową lub zwiększeniem wartości nieruchomości.
Przykładowo, jeśli dom zostanie sprzedany po trzech latach za 1 000 000 zł, a udokumentowane koszty jego budowy wyniosą 800 000 zł, podstawą rozliczenia nie musi być cała cena sprzedaży. Przy spełnieniu warunków i prawidłowym udokumentowaniu kosztów dochód do opodatkowania może wynosić 200 000 zł, a nie 1 000 000 zł. To przykład mechanizmu rozliczenia, nie gwarancja konkretnego podatku do zapłaty, ponieważ znaczenie mogą mieć także inne koszty i okoliczności transakcji.
Dokumenty przechowuj w sposób uporządkowany. Do każdej faktury dobrze przypisać zakres prac, datę zapłaty i informację, której części inwestycji dotyczy. Przy sprzedaży ułatwi to wykazanie, że wydatek rzeczywiście zwiększył koszt wytworzenia domu.
Ulga termomodernizacyjna a budowa nowego domu
Ulga termomodernizacyjna nie jest ulgą na budowę domu. Dotyczy właścicieli lub współwłaścicieli istniejących jednorodzinnych budynków mieszkalnych, w których prowadzone są przedsięwzięcia poprawiające efektywność energetyczną. Chodzi na przykład o ocieplenie, wymianę źródła ciepła albo inne prace termomodernizacyjne spełniające warunki ustawowe.
Wydatki poniesione podczas wznoszenia nowego budynku są elementem kosztu jego budowy. Nie można ich rozliczyć jako termomodernizacji tylko dlatego, że dom będzie energooszczędny, będzie miał pompę ciepła albo instalację fotowoltaiczną. Różnica jest zasadnicza: budowa tworzy nowy budynek, a termomodernizacja ulepsza budynek już istniejący.
Limit ulgi termomodernizacyjnej wynosi 53 000 zł na osobę, ale sam limit nie oznacza prawa do odliczenia każdego wydatku poniesionego przy budowie. Najpierw trzeba spełnić warunki dotyczące istniejącego budynku, rodzaju przedsięwzięcia i dokumentów.
Jeżeli budujesz dom bez praw nabytych, nie wpisujesz kosztów budowy do PIT jako ulgi. Zachowujesz jednak faktury, ponieważ mogą być potrzebne przy sprzedaży nieruchomości albo do wykazania innych, odrębnych uprawnień podatkowych.
Artykuł ma charakter informacyjny i nie stanowi porady podatkowej. Przy rozliczeniu praw nabytych lub sprzedaży nieruchomości przed upływem pięciu lat warto zweryfikować dokumenty i aktualne przepisy z doradcą podatkowym.
